🏷️ 감정가 219,000,000원 · 📉 최저가 25,764,000원 · 🔁 6회 유찰 · 🛡️ 인수 0원
수원지방법원 2025타경509. 시흥시 정왕동 에이-랜드에쓰비센타 1층 108호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자는 서수열이며 2020년 12월 14일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했고, 2020년 12월 24일 주식회사신한은행이 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
문제는 권리보다 환금성과 수요입니다. 감정평가상 현황은 공실로 추정되고, 해당 건물은 공실이 많으며 1층 상권이 쇠퇴하고 있어 경매과정에서 특히 유의할 필요가 있다고 적시돼 있습니다. 실제로 이 물건은 6회 유찰되어 219,000,000원의 감정가가 현재 25,764,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경509 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층108호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 오이도로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설 · 현황 공실 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 서수열 (2020.12.14. 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 25,764,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 436,652,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2020년 12월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 504,000,000원이며, 2025년 3월 12일 임의경매개시결정과 2025년 7월 14일 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 한국씨티은행·우리은행 근저당과 주식회사클래시 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 11.76%까지 내려온 이유를 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 25,764,000원으로 감정가 219,000,000원의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 18,034,800원, 8회 유찰 시 12,624,360원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,764,000원 | 11.76% | 479,099,752원 |
| 7회 유찰 시 | 18,034,800원 | 8.24% | 486,689,826원 |
| 8회 유찰 시 | 12,624,360원 | 5.76% | 492,002,878원 |
가격 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 이를 검증할 실거래 시세 자료가 없습니다. 반면 감정평가에는 이 건물이 공실이 많고 1층 상권이 쇠퇴하고 있으며 수요성 격차가 크다고 명시돼 있습니다. 6차례의 유찰 역시 실제 시장 수요가 감정가와 상당한 괴리를 보였다는 점을 확인하게 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,752원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 504,000,000원 | 24,900,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 25,764,000원 가정 시 집행비용 863,752원을 제외한 24,900,248원이 신한은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 479,099,752원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 옥터초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 철재상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상의 용도는 판매시설이고 현황은 공실로 추정됩니다. 감정평가에는 해당 건물의 공실이 많다고 명시돼 있습니다.
- 상권. 감정평가상 1층 상권이 쇠퇴하고 있어 수요성의 격차가 크며, 경매과정에서 특히 유의해야 할 물건으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅·판넬붙임, 창호는 알루미늄새시입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 등고평탄한 토지로 건부지 이용 중이며, 단지 내 도로와 외곽 도로가 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·특수지역·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 공시지가. 1,070,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 25,764,000원이 적정한지 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 시장가치로 착각하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현황 공실 추정이며 건물 전체에도 공실이 많습니다. 실제 점포 상태와 영업 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 감정평가에서 1층 상권 쇠퇴를 직접 지적했습니다. 동일 건물 1층의 실제 점유·영업 현황과 유동 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 이미 6회 유찰됐고 다음 시나리오까지 18,034,800원·12,624,360원이 제시돼 있습니다. 낮은 가격보다 향후 임대·재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 에이-랜드에쓰비센타 제1층 제107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 담보관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 압류 확인. 2025년 7월 14일 시흥시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 실제 배당 시 당해세 등 배당순위 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 수요가 문제다”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 신한은행 근저당과 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 부동산 자체는 전혀 다른 문제입니다. 판매시설인 이 물건은 현황 공실로 추정되고, 건물 전체 공실이 많으며 1층 상권이 쇠퇴하고 있다는 감정평가 의견이 있습니다. 그 결과 이미 6회 유찰돼 219,000,000원이던 감정가가 25,764,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래가 없는 만큼 현재 가격을 곧바로 저평가라고 볼 근거도 없습니다. 권리는 정리되지만 환금성은 경계. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 실제 임대·재매각 수요를 확인할 수 있느냐에 있습니다.
