서울북부지방법원 2024타경113400. 강북구 수유동 양지쉐르빌 제2층 제202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신수남이며 2021.02.24. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.07.21. 설정된 이상덕의 근저당권 채권최고액 30,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 육영기의 임대차계약일은 2021.02.04., 확정일자는 2021.02.05., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.02.24.로, 말소기준권리인 2021.07.21.보다 앞섭니다. 보증금은 270,000,000원이고 배당요구도 확인되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
통상 계산이라면 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수위험으로 이어집니다. 현재 최저가 234,400,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,081,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 230,318,400원이 배당되어 39,681,600원이 부족합니다. 그러나 이번 사건의 특별매각조건은 임차인이 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 그 부족분은 계산상 존재하지만 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로55길 41, 제2층 제202호 (수유동, 양지쉐르빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 신수남 (2021.02.24. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (8회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,871,746원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21. 이상덕 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리 이후의 강북구 압류, 국민건강보험공단 압류, 울산광역시남구 압류, 남구(울산광역시) 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2023.03.30. 등기된 육영기의 주택임차권 역시 등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·점유는 2021.02.24.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 육영기 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.02.24. | 2021.02.05. | 2023.03.30. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
* 배당표의 39,681,600원은 특별매각조건을 적용하지 않은 배당계산상 부족분입니다. 이번 사건에서는 육영기의 잔존 보증금반환채권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 8회 유찰, 그러나 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 293,000,000원, 현재 최저매각가는 234,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 현재 회차는 이미 8회 유찰된 상태입니다. 특별매각조건을 반영하면 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금은 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 234,400,000원입니다.
다만 가격 매력도는 유찰 횟수나 감정가 할인율만으로 높게 평가할 수 없습니다. 이 건물은 총 10세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0%로 나타납니다. 따라서 “8회 유찰됐으니 싸다”는 식의 접근보다 권리 인수 해소와 별개로 환금성·내부 상태를 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,081,600원 |
| 1. 임차인 육영기 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 230,318,400원 |
| 2. 근저당권 · 이상덕 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,871,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 보증금의 계산상 미배당액은 39,681,600원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 입지. 서울우이초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 화계역(우이신설선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·상대보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 제반설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 양지쉐르빌은 총 10세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.0회, 낙찰률 0%로 나타나므로 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 계산상 육영기 배당액은 230,318,400원, 부족분은 39,681,600원입니다. 특별매각조건이 적용되므로 실질 인수는 0원이지만 배당표 자체의 부족분과 구분해서 봐야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 설비 작동 여부와 인테리어 상태를 입찰 전 별도로 점검해야 합니다.
- 8회 유찰의 의미 점검. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 10세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 8.0회를 함께 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 오답이다
이 사건은 첫인상만 보면 위험합니다. 보증금 270,000,000원의 임차인 육영기가 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 배당계산에서는 39,681,600원이 미배당되기 때문입니다. 일반적인 숫자만 따라가면 매수인 인수형으로 보일 수 있습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 임차인이 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 실질적으로 떠안을 임차보증금은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 234,400,000원입니다.
다만 권리 리스크가 해소됐다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 이미 8회 유찰됐고, 총 10세대 규모의 다세대이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 이 사건의 결론은 “주된 인수위험은 특별매각조건으로 해소, 가격·환금성은 보수적으로”입니다.
