서울북부지방법원 2024타경113400. 수유동 양지쉐르빌 제2층 제202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 권리구조의 출발점은 2021.07.21. 설정된 이상덕의 근저당권 30,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “후순위 임차권이라 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 임차인 육영기는 2021.02.24. 전입·점유했고 확정일자는 2021.02.05.로, 말소기준권리인 2021.07.21. 근저당보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖고 있으며, 원칙적인 배당계산에서는 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113400 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로55길 41, 제2층 제202호 (수유동, 양지쉐르빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 신수남 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,871,746원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현재 소유자 신수남은 2021.02.24. 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 육영기의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 육영기의 확정일자는 그보다 앞선 2021.02.05.입니다. 이후 2021.07.21. 이상덕 명의 근저당권 30,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다.
2022.12.19. 이후 강북구, 국민건강보험공단, 울산광역시남구, 남구의 압류가 차례로 등기됐고, 2023.03.30. 육영기 명의의 주택임차권이 보증금 270,000,000원으로 등기됐습니다. 2024.07.26.에는 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 등기 자체는 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 육영기 | 제2층 제202호 전부 | 2021.02.24 / 2021.02.05 | 270,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 행사 가능 · 배당요구 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 유찰률만 볼 수 없다
현재 최저매각가는 187,520,000원으로 감정가 293,000,000원의 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 150,016,000원, 11회 유찰 시 120,012,800원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실제 매매가격이 제시돼 있지 않습니다. 양지쉐르빌 관련 자료에는 총 10세대, 준공일 2018.01.02, 경매 평균 유찰 9.0회가 표시돼 있으나, 최근 낙찰가나 실제 거래가격은 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%이므로 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 가격 메리트는 주변 동일·유사 다세대의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,280원 |
| 1. 임차인 육영기 보증금 | 270,000,000원 | 184,094,720원 |
| 2. 근저당권 · 이상덕 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,871,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 85,905,280원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 임차인은 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울우이초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 화계역(우이신설선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 제반설비 작동 여부, 내부 인테리어 여부를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 동일하게 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 육영기의 전입일 2021.02.24., 확정일자 2021.02.05., 보증금 270,000,000원 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 수유동 일대 유사 다세대의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 설비 상태를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 9회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균도 9.0회이므로 환금성과 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 임차인보다 ‘조건 확인’과 가격 검증
이 사건을 권리관계만 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 187,520,000원이어서 상당한 인수 위험이 있어 보입니다. 실제 배당산식도 잔존보증금 85,905,280원을 계산합니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 187,520,000원입니다.
반면 가격 측면에서는 최근 실거래 근거가 제시돼 있지 않아 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 더구나 현재 9회 유찰 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 실제 적용 여부를 원본으로 재확인하고, 주변 실거래로 187,520,000원의 가격 적정성을 검증하는 것입니다.
