서울북부지방법원 2024타경114212. 정릉동 현대빌리지 제4층 제403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김양헌이고, 2020.09.21. 매매를 원인으로 2020.10.12. 소유권을 취득하면서 거래가액 300,000,000원이 기재됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.12.28. 설정된 강현숙 명의 근저당권 36,000,000원입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차인입니다. 한하린은 임대차계약일 2020.08.27., 확정일자 2020.09.15., 점유개시 2020.10.05., 주민등록 2020.10.06.로 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 끊는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경114212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보국문로16다길 8, 제4층 제403호 (정릉동, 현대빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 비교 대상 면적 | 51.35㎡ |
| 소유자 | 김양헌 · 2020.10.12. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 270,400,000원 |
| 유찰 횟수 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,693,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2020.12.28. 강현숙 근저당권입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 한하린 임차인은 주민등록일 2020.10.06.로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2020.09.15.와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 일반 원칙과 이번 사건의 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한하린 | 제4층 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.06. | 2020.09.15. | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 최저가 270,400,000원을 기준으로 집행비용 4,585,600원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 265,814,400원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 나머지 34,185,600원이 매수인에게 승계됩니다.
9회 유찰 시 데이터상 낙찰가 216,320,000원에서는 일반 원칙상 미배당 보증금이 87,508,480원, 10회 유찰 시 173,056,000원에서는 130,166,784원으로 늘어납니다. 보통의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에 머물지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따라 그 잔존채권을 포기하므로 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신거래와는 거의 같은 가격
현대빌리지(266-137)는 12세대, 2015.03.02. 준공으로 집계돼 있습니다. 비교 가능한 최근 거래는 2026.05. 두 건이며 모두 전용 42.64㎡입니다. 대상 면적 51.35㎡와는 일치하지 않아 면적이 같은 직접 비교 사례로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.64㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 42.64㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 313,500,000원 |
현재 최저가 270,400,000원은 최근 12개월 평균 313,500,000원의 86.3%입니다. 평균만 보면 할인 폭이 있어 보이지만, 데이터가 지정한 최신거래는 272,000,000원으로 현재 최저가와 거의 같은 수준입니다. 게다가 두 실거래 모두 42.64㎡이고 대상 면적 51.35㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 전체 평균 313,500,000원만 근거로 가격 매력도를 높게 평가하기보다는 최신거래와의 간격, 면적 불일치, 8회 유찰이라는 시장 반응을 함께 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,585,600원 |
| 1. 임차인 한하린 보증금 | 300,000,000원 | 265,814,400원 |
| 2. 근저당 · 강현숙 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,657,806원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 334,693,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한하린 임차인의 보증금 부족분은 34,185,600원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 대일외국어고등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 우이신설선 북한산보국문역과 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 남서하향 완경사의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 북서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,783,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 현대빌리지는 12세대로 집계된 소규모 다세대이며, 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 현재 매각물건명세서에서 동일 조건이 유지되는지 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 이해. 특별조건을 제외한 일반 원칙상 한하린은 대항력 있는 선순위 임차인이며 현재 회차의 룰상 미배당액은 34,185,600원입니다.
- 평균가격만 보지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 86.3%이지만 최신거래는 272,000,000원으로 현재 최저가와 거의 같습니다.
- 면적 불일치 확인. 최근 두 실거래는 모두 42.64㎡이고 대상 면적은 51.35㎡로 집계돼 동일 면적 직접 비교가 아닙니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 권리조건 외에 내부 상태·접근성·수요·가격 등 반복 유찰 원인을 현장 확인과 실거래 원본으로 검증해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류와 관계기관 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수”는 이번 사건에서 다르다
이 물건의 표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제로 현재 최저가 기준 일반 배당계산에서도 34,185,600원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원입니다.
따라서 이 사건의 판단축은 권리 리스크 자체보다 가격과 환금성으로 이동합니다. 현재 최저가 270,400,000원은 최근 12개월 평균 313,500,000원의 86.3%이지만, 최신거래 272,000,000원과는 거의 같은 수준이고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 게다가 이미 8회 유찰됐습니다. 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격 메리트와 재매각 가능성은 별도 검증이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
