서울북부지방법원 2024타경114212. 정릉동 현대빌리지 제4층 제403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김양헌은 2020.09.21. 매매를 원인으로 2020.10.12. 소유권을 취득했고 거래가액은 300,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020.12.28. 설정된 강현숙의 근저당권 채권최고액 36,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 한하린입니다. 임대차계약일은 2020.08.27., 확정일자는 2020.09.15., 점유개시는 2020.10.05., 주민등록일자는 2020.10.06.으로 모두 말소기준권리 2020.12.28.보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 일반 원칙만 적용하면 현재 최저가에서 배당 후 남는 87,508,480원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경114212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보국문로16다길 8, 제4층 제403호 (정릉동, 현대빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 대상 면적 | 51.35㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 · 사용승인 2015.03.02 · 12세대 |
| 소유자 | 김양헌 (2020.09.21. 매매, 2020.10.12. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,693,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2020.12.28. 강현숙 근저당권입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 한하린 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한하린의 대항력은 등기 순위가 아니라 점유·전입 시점에서 발생하므로, 임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한하린 제4층 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2020.10.06 / 2020.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 일반 배당계산상 현재 최저가에서는 보증금 부족분 87,508,480원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 신청채권자 및 임차인이 배당으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득액 = 현재 최저매각가 216,320,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 313,500,000원이고, 데이터상 실질취득액은 그 평균의 69.0%입니다. 최신 거래는 2026.05. 272,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.64㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 42.64㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.64㎡ | 2건 | 313,500,000원 |
또 하나의 경고등은 9회 유찰입니다. 같은 현대빌리지 경매 통계도 평균 유찰횟수 9.0회, 매각률 0.0%로 잡혀 있습니다. 현재 가격이 최근 실거래보다 낮다는 사실과 별개로, 실제 경매시장에서는 장기간 소화되지 않았다는 점을 환금성 판단에 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,828,480원 |
| 1. 임차인 한하린 보증금 | 300,000,000원 | 212,491,520원 |
| 2. 근저당 · 강현숙 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,657,806원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 334,693,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 87,508,480원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 그 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 특별매각조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반계산상 인수 | 특별조건 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 216,320,000원 | 87,508,480원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 173,056,000원 | 130,166,784원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 138,444,800원 | 164,293,427원 | 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실제 취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건은 예외적으로 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 표시된 일반계산상 인수액이 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는 것이 가장 큰 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일외국어고등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 우이신설선 북한산보국문역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 403호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 남서하향 완경사의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,783,000원/㎡, 토지면적 380.0㎡입니다.
- 환금성. 12세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·매각률 0.0%로 나타나므로 가격 할인만큼 매도 유동성도 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건의 실질 인수 0원 결론을 좌우합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 한하린 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차와 서류로 말소되는지 법원 기록과 매각조건을 대조하세요.
- 실거래 면적 차이. 대상 51.35㎡와 실거래 42.64㎡가 다르므로 313,500,000원 평균을 동일면적의 직접 시세로 간주하지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 권리 문제만으로 설명되지 않는 장기 유찰이므로 내부상태·접근성·매수수요·가격 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기와 실제 점유가 동일한지는 현황조사 및 현장 확인을 통해 최종 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “특별매각조건”이 더 중요하다
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 최저가 216,320,000원에서 일반 계산상 미배당액도 87,508,480원이나 됩니다. 하지만 이 사건은 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시돼, 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 216,320,000원으로 정리됩니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 313,500,000원의 69.0%로 낮습니다. 다만 실거래 표본이 대상보다 작은 42.64㎡이고, 이 물건 자체가 이미 9회 유찰됐으며 같은 건물 경매 통계도 평균 유찰 9.0회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 크게 낮아졌지만, 장기 유찰과 비교사례 한계가 남아 있는 다세대 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
