📄 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수 0원
💰 최저가 187,520,000원 · 최근 실거래 358,000,000원의 52.4%
⚠️ 8회 유찰 · 해당 건물 경매물건 평균 유찰 9.6회
서울북부지방법원 2024타경117976. 서울 중랑구 중화동 중랑천로29길 47에 위치한 다세대주택 제3층 제303호입니다. 감정가는 293,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 187,520,000원입니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 287,000,000원입니다.
이 사건은 최저가격보다 임차보증금의 인수 여부가 먼저 확인돼야 합니다. 임차인 박성주는 2021.08.02 전입 및 점유를 시작했고, 2021.07.14 확정일자를 받았습니다. 이는 2023.06.16 말소기준인 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건으로 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 일반적인 대항력 보증금 인수형 경매와는 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47(중화동), 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.75㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.08.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16 갑구 5번 · 국(의정부세무서장) 압류 |
| 임차인 | 박성주 · 보증금 287,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 특별매각조건 | 미변제 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.06.16 접수된 국의 압류입니다. 이후의 중랑구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기와 상봉신용협동조합·경동신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
다만 박성주의 임차권등기는 말소기준 압류 이후인 2023.08.18 접수됐더라도, 전입·점유 및 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일이 늦다는 이유로 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 우선변제권과 대항력을 모두 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 장부상 부족분과 실질 인수를 구분
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 분석 |
|---|---|---|---|
| 박성주 제3층 제303호 전부 주거 · 임차권등기 |
287,000,000원 | 전입 2021.08.02 점유 2021.08.02 확정 2021.07.14 |
대항력 있음
우선변제 있음
특별조건 적용 배당요구 2023.08.18 잔존채권 포기·임차권 말소 조건 |
실제 임차인은 박성주 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 각각 287,000,000원으로 표시돼 있지만, 이를 별개의 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자의 지위 및 보증금반환채권 관련 권리관계는 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
“신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소함”
따라서 해당 조건이 그대로 적용된다는 전제에서는 박성주의 미배당 보증금을 매수인이 추가 부담하지 않으며, 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 배당표상 미배당액 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 미배당채권을 포기하고 등기를 말소한다는 조건의 법적 효과를 구분해야 합니다.특별매각조건의 적용 범위는 신청채권자 및 해당 임차인에 한정됩니다. 이 조건만으로 다른 점유자나 별개의 권리까지 일괄 해소되는 것은 아니므로, 입찰 전 최신 매각물건명세서와 매각조건을 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 52.4%, 다만 표본 제한
감정평가 및 거래자료상 비교 건물은 중화동 325-35이며, 2021.04.09 준공된 12세대 규모입니다. 비교 가능한 거래는 총 2건이고, 최근 12개월 거래는 2026년 8월의 1건입니다. 전체 평균 319,000,000원보다는 최근 거래 358,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.98㎡ | 4층 | 358,000,000원 |
| 2022.06 | 31.75㎡ | 2층 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 358,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 2건 | 319,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 27.9% 상승한 것으로 나타납니다. 현재 최저가 187,520,000원은 최근 거래가 358,000,000원의 52.4%이며, 전체 거래 평균 대비로는 58.8%입니다.
특별매각조건이 유효하게 적용되면 실질취득액도 낙찰가 수준이므로, 최근 거래 대비 가격 차이가 존재합니다. 반면 특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 보증금 인수형으로 판단할 경우에는 실질취득액이 보증금 287,000,000원 수준에 근접하게 됩니다. 따라서 가격 메리트 판단의 출발점은 특별매각조건의 확정 여부입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,425,280원 |
| 1. 임차인 박성주 · 우선변제 | 287,000,000원 | 184,094,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 3,425,280원을 제외한 금액 184,094,720원이 임차인 박성주의 우선변제에 배분됩니다. 임차보증금 287,000,000원 대비 예상 부족분은 102,905,280원입니다. 이는 배당계산상 부족분이며, 특별매각조건 적용 시 실제 매수인 인수액은 0원으로 구분해야 합니다.
주택도시보증공사의 신청채권자 표시와 임차인의 보증금반환채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당 예상은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 조건 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 인수 부족분 | 특별조건 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가 64% |
187,520,000원 | 102,905,280원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 51.2% |
150,016,000원 | 139,884,224원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 40.96% |
120,012,800원 | 169,467,379원 | 0원 |
일반적인 대항력 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하므로, 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반면 이 사건은 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 정한 특별매각조건이 유지되면 각 회차의 실질 인수액이 0원이라는 차이가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경춘선 중랑역 북서측 근거리. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근 노선버스 정류장 및 철도역을 통한 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물로 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 소로에 접하며, 대지는 평탄한 세장형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 207.3㎡, 공시지가 3,365,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 다세대주택으로 비교 가능한 거래가 총 2건에 그쳐 가격 검증에 제약이 있습니다. 최근 거래가 상승 추세를 보이지만 다회유찰 이력과 함께 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신청채권자 및 임차인의 잔존 임대차보증금반환채권 포기, 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 배당 후 임차권등기 말소의 구체적 이행 방식과 필요한 서류, 신청채권자·임차인 간 권리관계를 확인하세요.
- 대항력과 배당액 구분. 박성주의 대항력은 인정되지만, 배당계산상 부족분 102,905,280원을 특별매각조건 적용 후의 실질 인수금으로 오인하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 해소는 별개이므로 현재 점유상태 및 인도 협의 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 최근 거래 358,000,000원은 비교 표본 1건입니다. 실제 호실의 내부상태, 층별 차이와 추가 거래사례를 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 8회 유찰 및 건물 경매물건 평균 유찰 9.6회의 배경을 점검하고, 가격 외에 권리·점유·환금성 요인이 있는지 확인하세요.
- 미납금 및 원본 대조. 관리비 체납, 당해세, 배당관계, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험을 바꾸는 특별매각조건, 남는 문제는 환금성”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 판단해서는 안 됩니다. 박성주의 보증금은 287,000,000원이고, 현재 최저가에서 배당계산상 부족분은 102,905,280원입니다. 그러나 신청채권자와 임차인의 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소를 정한 특별매각조건이 그대로 적용되면 실질 인수액은 0원이 됩니다.
따라서 조건 적용을 전제로 한 실질취득액은 현재 최저가 수준이며, 최근 거래가의 52.4%입니다. 다만 거래 표본이 적고 이미 8회 유찰된 물건이므로 가격 차이만으로 판단하기 어렵습니다. 특별매각조건의 확정적인 적용 여부, 잔존채권 포기 및 임차권 말소 이행, 실제 점유와 환금성을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
