서울북부지방법원 2024타경117976. 중랑구 중화동의 2021년 준공 다세대주택 제3층 제303호입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 287,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 234,400,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 통상적인 배당 규칙만 적용하면 현재 회차에서 56,681,600원이 미배당돼 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 이 물건에는 그 결론을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
매각물건명세서상 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 돼 있습니다. 박성주 임차인에게 이 조건을 그대로 적용하면, 최저가가 보증금보다 낮더라도 매수인이 떠안는 잔존 보증금은 실질 0원입니다. 따라서 가격 비교 역시 보증금 287,000,000원이 아니라 실질취득 234,400,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47(중화동), 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 31.75㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 유선옥 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (감정가 80%, 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16. 갑구 5번 압류 · 국 (처분청 의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 임차인 박성주의 전입·점유개시일은 2021.08.02, 말소기준권리인 국의 압류는 2023.06.16입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 박성주는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자도 2021.07.14이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박성주 | 제3층 제303호 전부 | 287,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.07.14 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 234,400,000원’으로 본다
이 사건에서는 특별매각조건으로 주된 임차인 승계가 해소되므로 실질취득 = 현재 최저매각가 234,400,000원입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08, 358,000,000원 1건이고, 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 실거래입니다. 현재 실질취득은 그 가격의 65.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.98㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2022.06 | 31.75㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 319,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 358,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거보다 27.9% 높은 추세로 잡힙니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균 319,000,000원보다 최근 12개월 평균 358,000,000원과 최신 거래 358,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 그 기준에서 실질취득 234,400,000원은 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 이를 다수 거래가 쌓인 아파트 시세처럼 단정적으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,081,600원 |
| 1. 임차인 박성주 보증금(우선변제) | 287,000,000원 | 230,318,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 박성주의 미배당 보증금은 56,681,600원입니다. 다만 이 사건의 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 박성주에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 234,400,000원 | 56,681,600원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 | 187,520,000원 | 102,905,280원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 | 150,016,000원 | 139,884,224원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 중화동, 경춘선 “중랑역” 북서측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 철도역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 급·배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 2필 일단지의 평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 서측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 3,365,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 거래 표본이 2건에 불과합니다. 최근 가격은 358,000,000원이 확인되지만 다회 유찰 이력과 얇은 거래량을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 현재 매각기일에도 그대로 적용되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 박성주 임차권은 보증금 287,000,000원으로 등기돼 있습니다. 낙찰 후 특별조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 319,000,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 358,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 실질취득은 그 가격의 65.5% 수준입니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이고 전체 확인 거래도 2건입니다. 동일 면적이라도 층·상태 차이를 현장에서 점검해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰됐고 같은 물건군 평균 유찰 횟수는 9.5회입니다. 권리 외에 현황·내부상태·수요·명도·대출 가능성 등 반복 유찰의 실질 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 집행비용과 확인 채권을 중심으로 한 추정이므로 실제 배당 및 인수 판단 전 체납세금과 공용부분 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
박성주의 보증금은 287,000,000원이고 전입일은 2021.08.02로 말소기준권리 2023.06.16보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 현재 최저가에서는 미배당 56,681,600원이 남는 대항력 임차인 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있어, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 234,400,000원으로 계산되고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 358,000,000원의 65.5%입니다. 가격만 보면 메리트가 분명한 구간입니다. 다만 7회 유찰, 12세대, 확인 거래 2건, 경매 평균 유찰 9.5회라는 낮은 환금성 신호 때문에 권리 해소만으로 높은 등급을 주기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “특별매각조건의 유효성을 원문으로 재확인한 뒤, 할인된 취득가격과 낮은 환금성을 함께 판단하는 것”입니다.
