서울남부지방법원 2024타경134923. 금천구 시흥동 신영메트로시티 6층 609호, 감정평가상 오피스텔입니다. 소유자 송자영은 2021년 12월 16일 매매를 원인으로 거래가액 185,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 10일 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 경매의 말소기준은 2023년 1월 19일 국의 압류입니다.
권리의 핵심은 말소기준 이후 설정된 임차권등기의 접수일이 아니라, 김유현의 실제 대항력 발생 시점입니다. 임대차계약과 확정일자는 2021년 12월 8일, 주민등록은 2021년 12월 27일, 점유개시는 2021년 12월 28일로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경134923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31, 제6층 제609호 (시흥동, 신영메트로시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제609호 · 철근콘크리트구조 11층 건물 |
| 사용승인 | 2021.11.22 |
| 소유자 | 송자영 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,162,393원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준은 2023.01.19. 국의 압류입니다. 이후 2023.10.13. 김유현 명의의 주택임차권등기가 접수됐고, 2024.09.05. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 김유현은 임차권등기보다 훨씬 앞선 2021년 12월에 이미 전입·점유 및 확정일자를 갖췄습니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 185,000,000원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유현 | 건물전부 | 2021.12.27 / 2021.12.28 | 2021.12.08 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
김유현은 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자와 확정일자는 2021.12.08., 주민등록은 2021.12.27., 점유개시는 2021.12.28.입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 176,680,000원만 배당되고 보증금 잔액 8,320,000원이 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 취득부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 180,000,000원 | 8,320,000원 | 188,320,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 43,816,000원 | 187,816,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 115,200,000원 | 72,212,800원 | 187,412,800원 |
최저가가 180,000,000원에서 144,000,000원, 115,200,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 188,320,000원 → 187,816,000원 → 187,412,800원입니다. 보증금 185,000,000원이 가격의 사실상 하단을 만들고, 여기에 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 효과가 더해지는 구조입니다. 따라서 이 물건은 유찰률 자체보다 총 취득부담을 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 김유현 보증금 | 185,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 193,162,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 김유현에게 176,680,000원이 배당되고, 미배당 보증금 8,320,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 193,162,393원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 실제 배당은 세금채권 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥초등학교 남서측 인근. 다세대주택·오피스텔·전통시장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 11층 건물 중 제6층 제609호입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·화재감지기·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 업무용 건부지이며 북동측 약 5~6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 5,227,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 현장확인. 현 거주인 부재와 폐문·시건으로 내부 구조와 이용상황은 외부관찰·건축물현황도·탐문 등을 바탕으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득가. 현재 기준 180,000,000원이 아니라 임차인 인수액을 포함한 188,320,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 187,816,000원, 3회 유찰 시 187,412,800원으로 총액 하락폭이 작습니다.
- 임차인 잔액 확인. 낙찰가와 실제 배당 결과에 따라 김유현 보증금 중 매수인 인수액이 확정되므로 배당표 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10. 민간임대주택등기가 등재돼 있으므로 현재 존속 상태와 적용관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태·인테리어·하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격의 바닥을 만든다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰돼 180,000,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리구조를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 대항력 있는 임차인 김유현의 보증금이 185,000,000원이고, 현재 배당 가정에서는 8,320,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실제 부담은 188,320,000원입니다.
더 중요한 점은 다음 유찰입니다. 최저가가 144,000,000원, 115,200,000원까지 떨어져도 임차인 인수액이 43,816,000원, 72,212,800원으로 늘어나 실질취득은 187,816,000원, 187,412,800원에 머뭅니다. 즉 낙찰가를 싸게 받는 효과가 대항력 임차인의 미배당 보증금으로 상쇄되는 구조입니다.
실거래 자료가 없는 만큼 이 금액이 시장가격 대비 싼지는 별도로 검증해야 합니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가 1.80억에 현혹되지 말고, 실질취득 약 1.88억을 기준으로 판단해야 하는 인수형 오피스텔입니다.
