💰 131,840,000원 ✅ 박유라 실질 인수 0원 ⚠ 안가령 보증금 미상 📉 8회 유찰
서울북부지방법원 2024타경118788. 강북구 우이동의 다세대주택 제2층 제202호로, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 206,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 131,840,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 233,526,343원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 임차관계의 이중 구조입니다. 박유라는 2020.11.27 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 204,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 통상 계산만 하면 현재 최저가에서 74,805,760원의 미배당이 남지만, 특별매각조건에는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 박유라 부분의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
반면 안가령은 2024.01.26 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 확정적으로 단정해서는 안 되며 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특별매각조건의 임차권등기 말소 문구로 박유라의 위험이 정리되더라도, 안가령의 보증금 규모와 실제 임대차관계가 확인되지 않는 한 전체 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경118788 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로163가길 24, 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.48㎡ · 방3·거실·주방·욕실·다용도실·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 진메이아이 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 131,840,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,526,343원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
등기부상 2014년 장위신용협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.10.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 박유라의 주택임차권은 2023.01.09 등기되어 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박유라 | 제2층 제202호 전부 | 2020.11.27 / 2020.11.27 | 204,000,000원 | 대항력 우선변제 특별매각조건상 잔존채권 포기·임차권등기 말소 |
| 안가령 | 202호 | 2024.01.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
② 가격 비교 — 60.5%지만 ‘싼 가격’만 보고 들어갈 물건은 아니다
서인에코빌은 10세대 규모이고 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전용면적 44.82㎡·46.48㎡의 2022년 3~4월 거래가 204,000,000원부터 235,000,000원에 형성됐고, 평균은 218,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 44.82㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 46.48㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 2022.03 | 46.48㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 218,000,000원 |
현재 최저가 131,840,000원은 비교거래 평균 218,000,000원의 60.5%입니다. 박유라의 확약만 반영하면 확인 가능한 실질취득 기준도 131,840,000원으로 동일합니다. 다만 비교거래가 2022.03~04에 집중돼 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정하기 어렵고, 무엇보다 안가령의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,760원 |
| 1. 임차인 박유라 보증금 | 204,000,000원 | 129,194,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,526,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박유라의 부족분은 74,805,760원입니다. 다만 특별매각조건상 잔존 반환채권 포기·임차권등기 말소가 예정돼 박유라의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 안가령의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표만으로 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 박유라 미배당은 늘지만 확약으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 박유라 계산상 미배당 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 131,840,000원 | 74,805,760원 | 특별매각조건상 포기·말소 |
| 9회 유찰 시 | 105,472,000원 | 100,804,608원 | 특별매각조건상 포기·말소 |
| 10회 유찰 시 | 84,377,600원 | 121,541,197원 | 특별매각조건상 포기·말소 |
회차가 내려갈수록 통상적인 계산상 미배당은 커집니다. 그러나 박유라에 대해서는 특별매각조건이 작동하므로 이 금액이 그대로 매수인 인수액이 되지는 않습니다. 반대로 안가령의 보증금은 어느 회차에서도 숫자가 확인되지 않기 때문에, 유찰이 더 진행된다고 해서 전체 실질취득액이 자동으로 낮아진다고 단정할 수도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서라벌중학교 북동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 최고고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,687,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 145.0㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 서인에코빌은 10세대이며 2014.11.28 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안가령 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 계약관계를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 박유라의 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 박유라와 안가령을 혼동하지 않기. 박유라의 확약 효과를 안가령에게 자동 확장해서는 안 됩니다.
- 가격 비교의 시점 차이. 비교거래는 2022.03~04 거래이므로 2026.10.13 입찰 가격 판단에서는 거래 시점 차이를 감안해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 단순 할인폭보다 반복 유찰의 배경과 점유·권리관계를 먼저 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 미상 임차인이 남았다”
현재 최저매각가 131,840,000원은 감정가 206,000,000원의 64%까지 내려왔고, 비교거래 평균 218,000,000원과 비교하면 60.5% 수준입니다. 박유라의 보증금 204,000,000원은 원래 강한 인수 위험이 될 수 있지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따라 잔존 반환채권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 박유라 부분은 실질 0원으로 정리됩니다.
그러나 별도 전입자 안가령의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전체 인수위험은 아직 미상입니다. 따라서 이 물건은 “8회 유찰이라 싸다”가 결론이 아니라, 박유라 확약은 확인하되 안가령의 실제 임대차관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
