서울북부지방법원 2024타경118788. 서울 강북구 우이동 ‘서인에코빌’ 제2층 제202호, 전용 46.48㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층입니다. 감정가 206,000,000원에서 7회 유찰된 현재 최저매각가는 164,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “7회 유찰 할인”이 아닙니다. 등기된 임차권자 박유라는 임차보증금 204,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 모두 2020.11.27이고, 배당요구도 했습니다. 배당표만 보면 현재 매각가에서 161,692,800원을 배당받고 42,307,200원이 남습니다. 그러나 특별매각조건에 “배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소함”이 명시되어 있어, 박유라의 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
문제는 별도로 조사된 안가령입니다. 202호에 2024.01.26 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 자료상 대항력 가능성이 표시되어 있으므로, 이 사람의 보증금 규모와 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 현재 최저가만을 실질취득가로 보고 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경118788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로163가길 24, 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.48㎡ · 방3·거실·주방·욕실·다용도실·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 진메이아이 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,526,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약으로 해소되는 임차권과 남는 미상 임차인
현재 자료에서 말소기준으로 선언된 권리는 2024.10.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 박유라의 주택임차권등기 (2023.01.09)는 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 특별매각조건에 따라 미배당 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있습니다. 따라서 배당표상 부족액 42,307,200원은 박유라에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
다만 안가령은 별개입니다. 전입일은 2024.01.26으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 특별매각조건이 존재한다고 해서 자료상 확인되지 않은 안가령의 별도 보증금까지 자동으로 0원이라고 단정할 수 없습니다. 안가령의 임대차계약·보증금·점유관계 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유라 | 제2층 제202호 전부 | 2020.11.27 / 2020.11.27 | 204,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
| 안가령 | 202호 | 2024.01.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 ‘실질취득’ 확인이 먼저
서인에코빌은 총 10세대, 사용승인일은 2014.11.28입니다. 비교 가능한 실거래는 3건이고 최근 12개월 평균은 218,000,000원, 최신 거래는 2022.04 · 215,000,000원입니다. 현재 최저가 164,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 44.82㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 46.48㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 2022.03 | 46.48㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 218,000,000원 |
가격표만 보면 현재 최저가가 과거 실거래 구간 204,000,000원~235,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 미상 임차인이 존재합니다. 따라서 164,800,000원 자체를 최종 취득비용으로 보고 75.6% 할인이라고 평가하는 것은 위험합니다. 안가령의 인수금액이 확인되어야 “최저가 + 인수액” 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,107,200원 |
| 1. 임차인 박유라 보증금 | 204,000,000원 | 161,692,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 233,526,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박유라 보증금 미배당액은 42,307,200원이지만, 특별매각조건에 따라 잔존 보증금반환채권 포기·임차권등기 말소가 예정되어 박유라 관련 실질 인수는 0원입니다. 안가령 관련 금액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감입니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 최고고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 145.0㎡, 공시지가 2,687,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고, 비교 실거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 7.5회로 나타나 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안가령 계약 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약서를 확인해 매수인 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 박유라 특별매각조건 확인. 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가 164,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%지만, 실질취득가는 안가령 인수액 확인 후 판단해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 이 사건 7회, 서인에코빌 경매 평균 7.5회 유찰이라는 수치는 반복 할인 원인을 확인해야 할 신호입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 박유라에게 161,692,800원이 배당되고 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 현황·등기 재확인. 매각기일은 2026.09.01이고 등기사항 발급일은 2026.08.27입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “75.6% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가가 164,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 218,000,000원과 비교하면 표면 가격은 분명 낮습니다. 또 박유라의 204,000,000원 보증금은 배당 부족분 42,307,200원이 생기더라도 특별매각조건으로 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어, 이 임차인 때문에 최저가가 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조는 아닙니다.
하지만 안가령이라는 별도 점유자가 남습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인의 전체 인수액도, 최종 실질취득가도 확정되지 않습니다. 따라서 결론은 “가격은 낮아졌지만 아직 권리확인이 끝나지 않았다”입니다. 박유라 문제는 특별매각조건으로 해소, 안가령 문제는 미해결. 이 한 가지를 입찰 전에 확정하지 못한다면 75.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
