서울남부지방법원 2024타경140829. 서울 강서구 화곡동의 다세대주택 제3층 제302호입니다. 감정가는 239,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 191,200,000원입니다. 표면상 감정가보다 47,800,000원 낮아졌지만, 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수입니다.
임차인 석재진은 2021.02.25. 임대차계약, 2021.02.26. 확정일자, 2021.03.26. 전입·점유개시를 했고, 보증금은 215,000,000원입니다. 2023.06.05. 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 경매개시결정은 2024.11.14.이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140829 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 11, 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2000.03.13 |
| 소유자 | 박미경 · 2021.04.26. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 191,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,086,163원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
등기부의 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 5번 주택임차권과 2024.11.14. 강제경매개시결정입니다. 석재진의 전입·점유는 2021.03.26.이고 주택임차권등기는 2023.06.05.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석재진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2021.03.26 / 2021.02.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 191,200,000원 | 27,276,800원 | 218,476,800원 |
| 2회 유찰 시 | 152,960,000원 | 64,981,440원 | 217,941,440원 |
| 3회 유찰 시 | 122,368,000원 | 95,145,152원 | 217,513,152원 |
낙찰가는 191,200,000원에서 152,960,000원, 122,368,000원으로 내려가지만 인수액은 27,276,800원에서 64,981,440원, 95,145,152원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 각각 218,476,800원, 217,941,440원, 217,513,152원으로 거의 같은 수준입니다. 이 사건은 전형적인 “유찰가 하락 = 인수액 증가” 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,476,800원 |
| 1. 임차인 석재진 보증금 | 215,000,000원 | 187,723,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,086,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 187,723,200원이 배당되고 27,276,800원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 222,086,163원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인일은 2000.03.13입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 172.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 외관 표기. 본건 건물 외벽에는 ‘우성빌라’로 표시되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 191,200,000원이 아니라 인수액 27,276,800원을 더한 218,476,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가가 152,960,000원으로 내려가도 인수액이 64,981,440원으로 늘어 실질취득은 217,941,440원입니다.
- 3회 유찰도 동일. 낙찰가 122,368,000원에 인수 95,145,152원을 더하면 실질취득은 217,513,152원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당액 및 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유 현황을 현장 및 현황조사 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것이 아니다”
이 사건의 핵심은 아주 명확합니다. 임차인 석재진의 보증금은 215,000,000원이고, 전입·점유 및 확정일자가 경매개시보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 191,200,000원에서 낙찰된다고 가정하면 배당 부족분 27,276,800원을 매수인이 인수해 실질취득은 218,476,800원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 217,941,440원, 3회 유찰 시 217,513,152원으로, 낙찰가 하락분이 대부분 임차보증금 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 내려갔으니 싸졌다”는 판단이 통하지 않는 경매입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 낙찰가가 아니라 총 실질취득액을 보라.
