서울북부지방법원 2024타경119101. 도봉구 창동 소재 한원힐트리움 제비동 402호, 전용 56.77㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이철희가 2021년 거래가 340,000,000원으로 취득한 물건이며, 현재 주택도시보증공사가 청구금액 357,914,493원으로 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가의 할인율이 아닙니다. 임차인 이유경은 2021.06.02 전입했고, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.04.05 접수됐습니다. 확정일자도 2021.04.22로 확인되므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
보증금 340,000,000원이 최저가를 크게 웃도는 만큼 일반적인 권리분석에서는 최저가만으로 취득원가를 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 명세서의 특별매각조건으로 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소가 명시된 유형입니다. 아래에서는 일반 배당구조의 계산상 인수액과 특별매각조건 적용 후의 실질 인수액을 분리해 설명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 덕릉로 281, 제비동 제4층 제402호 (창동, 창동한원힐트리움) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.77㎡ · 지상 6층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2013.01.16 사용승인 |
| 소유자 | 이철희 (2021.06.18 소유권이전 · 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 | 310,000,000원 |
| 최저매각가 | 198,400,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,914,493원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.05 국민건강보험공단 압류 (갑구 9번) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 신청채권자 및 임차인의 잔존 임대차보증금반환채권 포기·임차권등기 말소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
가장 중요한 날짜는 2021.06.02 전입일과 2022.04.05 말소기준권리 접수일입니다. 임차인의 전입이 먼저이므로 이유경의 대항력은 말소기준권리보다 선행합니다. 2023.07.20에는 임차보증금 340,000,000원을 내용으로 하는 주택임차권등기도 접수됐습니다.
말소기준권리 이후의 도봉구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 및 은평구 압류는 매각으로 등기상 소멸하는 구조입니다. 다만 압류의 등기 말소 여부와 실제 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 340,000,000원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이유경 제비동 제4층 제402호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.06.02 확정 2021.04.22 점유개시 2021.05.31 |
340,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
특별조건 적용 시 인수 0
2023.07.20 배당요구 |
확인된 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로, 임차인 수에 추가하거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
보증금 340,000,000원 − 예상배당 194,822,400원 = 145,177,600원 미배당.
특별매각조건이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 경우 계산상 취득부담은 낙찰가와 인수액을 합한 343,577,600원으로, 사실상 보증금 340,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 최저가가 낮아져도 인수할 보증금이 그만큼 증가하기 때문에 단순히 유찰만으로 저렴해지는 물건이 아닙니다.
신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소함.
따라서 위의 145,177,600원은 일반 배당방식으로 계산한 부족액이며, 해당 특별매각조건이 적용되는 매각에서 이유경의 잔존 보증금을 매수인이 실제로 인수하는 금액은 0원으로 분석합니다.
이 조건은 명시된 임차인의 보증금반환채권에 적용되는 것입니다. 별도로 확인되지 않은 점유자나 다른 권리까지 자동으로 소멸시켜 주는 것은 아니므로, 입찰 전 최신 명세서의 조건 유지 여부와 적용 범위, 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 과거 거래와 현재 시세를 구분해야 한다
한원힐트리움-51의 전용 56.77㎡ 거래로 확인되는 비교 사례는 2022년 4월의 거래 한 건입니다. 당시 거래가격은 345,000,000원이었고, 거래된 호수는 3층입니다. 대상 물건은 4층으로, 층수뿐 아니라 개별 상태와 거래 시점도 고려해야 합니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.04 | 56.77㎡ | 3층 | 345,000,000원 |
| 대상 감정가 | 감정평가 | 56.77㎡ | 4층 | 310,000,000원 |
| 현재 최저가 | 8회 유찰 | 56.77㎡ | 4층 | 198,400,000원 |
현재 최저가 198,400,000원은 2022년 거래가격 345,000,000원의 57.5% 수준입니다. 다만 2022년 거래 한 건을 현재의 최근 시세나 안정적인 평균 시세로 해석해서는 안 됩니다.
특별매각조건이 그대로 적용된다면 이유경의 실질 인수액은 0원이므로 가격 비교의 기준은 계산상 보증금 승계액이 아닌 낙찰가 자체입니다. 반대로 특별조건을 제외한 일반 인수형으로 판단할 경우 취득부담이 약 340,000,000원 수준에 이른다는 점을 반드시 구별해야 합니다.
과거 실거래가 대비 최저가가 크게 낮아 보이더라도, 거래 표본이 2022년 한 건에 머물러 있어 현재의 실제 매도 가능 금액과 환금성을 확정하기 어렵습니다. 반복 유찰의 배경에는 선순위 임차보증금과 특별매각조건에 대한 시장의 인식 등 확인이 필요한 요인이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 이유경 · 우선변제 | 340,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 357,914,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,577,600원과 임차인 배당 194,822,400원으로 매각대금이 모두 배분되는 추정입니다. 신청채권자 예상배당은 0원, 청구액 기준 미배당은 357,914,493원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하는 점은 배당액 자체와 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창림초등학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2013.01.16 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 외벽은 석재 등으로 마감됐으며 승강기·도시가스·난방·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 여부 및 관련 제한사항도 확인 대상입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 한원힐트리움-51은 22세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 한 건이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다. 실거래 표본 부족과 반복 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
- 토지. 지목은 대지이며 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다. 대상 토지는 여섯 필지를 일단으로 이용하는 공동주택 부지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신청채권자 및 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에서 그대로 적용되는지 최신 매각물건명세서와 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 이유경의 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는지, 낙찰 이후 필요한 절차와 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 계산상 인수액과 실질 인수액 구분. 일반 배당방식의 부족액은 145,177,600원이지만, 특별매각조건 적용 시 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 합산하거나 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단·도봉구·은평구 압류의 구체적인 체납 내역과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 압류등기의 소멸과 조세채권 배당은 별개의 문제입니다.
- 현재 시세 재검증. 2022년 345,000,000원 거래는 과거 참고 사례입니다. 현재의 비교 거래 및 매물 가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 실내 상태, 누수·하자, 실제 점유자, 인도 협의 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 법원 공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “핵심은 할인율이 아니라 특별매각조건”
창동 한원힐트리움 402호는 감정가 310,000,000원에서 최저가 198,400,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 그러나 가장 중요한 사실은 가격보다 340,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
일반적인 배당구조라면 최저가 낙찰 시 미배당 보증금 145,177,600원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득 부담이 약 340,000,000원 수준으로 형성됩니다. 반면 이 사건에는 신청채권자와 임차인이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되는 경우 이유경의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 실거래 비교 기준이 2022년의 단일 거래이고, 대상 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 과거 거래가격과 현재의 실제 환금가치를 동일시해서는 안 됩니다. 권리분석의 관건은 특별매각조건의 적용 여부이고, 가격 판단의 관건은 현재 시세와 실제 매각 가능성입니다. 조건과 현장 상태를 확인한 뒤 취득원가를 산정하는 것이 필요한 물건입니다.
