서울북부지방법원 2024타경119101. 도봉구 창동 한원힐트리움 제비동 4층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가 310,000,000원에서 현재 최저매각가는 248,000,000원이고 7회 유찰 상태입니다. 소유자는 이철희이며 2021.06.18 소유권을 취득했고 당시 등기부 거래가액은 340,000,000원입니다.
등기상 권리분석의 핵심은 담보대출이 아닙니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022.04.05 국민건강보험공단 압류이고, 임차인 이유경은 그보다 앞선 2021.06.02 주민등록, 2021.05.31 점유개시, 2021.04.22 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023년에 이루어졌더라도 임차인의 선행 점유·전입 기준으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 덕릉로 281, 제비동 제4층 제402호 (창동,창동한원힐트리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 2013.01.16 사용승인 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이철희 (2021.06.18 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 248,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,914,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준은 2022.04.05 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 도봉구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 은평구 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기가 소멸한다고 임차보증금 반환채권까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이유경의 주민등록일은 2021.06.02로 말소기준보다 앞서므로 일반 원칙에서는 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유경 | 제비동 제4층 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.02 | 2021.04.22 | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
이유경은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일은 2021.04.15, 점유개시일은 2021.05.31, 주민등록일은 2021.06.02, 확정일자는 2021.04.22입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 248,000,000원은 숫자상 낮지만 표본이 오래됐다
한원힐트리움-51의 동일 면적 56.77㎡ 거래 표본은 2022.04 한 건이며 거래가는 345,000,000원입니다. 현재 최저가 248,000,000원은 이 거래가의 71.9%입니다. 특별매각조건이 적용되어 인수액이 0원이면 실질취득가도 248,000,000원이므로 동일한 71.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 56.77㎡ | 3 | 345,000,000원 |
여기에 같은 물건군의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회이고, 단지는 22세대 규모입니다. 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 외에도 임차권·특별매각조건 확인 부담과 환금성에 대한 시장의 경계가 컸음을 보여주는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 이유경 보증금 | 340,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 357,914,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 미배당액은 96,272,000원입니다. 다만 본 사건의 특별매각조건대로 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 일반 계산상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 인수액 | 특별매각조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 248,000,000원 | 96,272,000원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 198,400,000원 | 145,177,600원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 | 158,720,000원 | 184,302,080원 | 실질 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 사건에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가만 보고 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건도 특별매각조건을 제외한 일반 계산에서는 7회·8회·9회 유찰에 따라 인수액이 96,272,000원 → 145,177,600원 → 184,302,080원으로 커집니다. 이번 물건이 예외적으로 가격 자체를 비교할 수 있는 이유는 바로 잔존채권 포기 조건 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 2013.01.16 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 창림초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,685,000원/㎡, 지목 대, 주거기타 이용, 광대로한면 조건입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 한원힐트리움-51은 22세대이고, 확인되는 동일면적 실거래가 1건이라 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위를 반드시 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 유효. 이유경의 전입 2021.06.02는 말소기준 2022.04.05보다 빠릅니다. 특별조건을 빼면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·도봉구·은평구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 검증. 동일면적 거래는 2022.04의 345,000,000원 1건뿐이므로 최근 인근 다세대 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순 할인율만 보지 말고 임차권·특별매각조건·현장 상태·매수층을 함께 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 현재 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 특별매각조건이 결론을 뒤집는다”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 310,000,000원에서 248,000,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조의 출발점은 할인율이 아니라 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인입니다. 일반 계산이라면 현재 회차에서도 96,272,000원의 미배당 보증금이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다.
다만 이번 사건에는 그 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 실제 매각에 그대로 적용된다면 매수인 인수액은 0원*, 실질취득가는 248,000,000원입니다. 2022.04 동일면적 거래 345,000,000원보다는 낮지만 거래 표본이 1건이고 시점도 오래됐으며, 22세대 소규모 다세대에 이미 7회 유찰된 만큼 현재 시세와 환금성은 별도로 보수적으로 검증해야 합니다. 권리의 핵심은 특별매각조건, 가격의 핵심은 오래된 실거래를 현재 시세로 착각하지 않는 것입니다.
* 일반 배당 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 96,272,000원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건대로 신청채권자 및 임차인이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우를 전제로 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
