서울남부지방법원 2024타경143774. 오류동 루체비스타 12층 1203호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 소유자는 김효주이고, 2020년 4월 20일 매매를 원인으로 317,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.02.01 서울특별시 압류입니다.
이 사건에서 낙찰 판단을 좌우하는 것은 감정가 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 정재욱 1명이 2022.02.11 전입·점유를 시작했고, 이는 말소기준권리인 2024.02.01 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.23이고 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제12층 제1203호 (오류동, 루체비스타) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 29.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건 내 12층 · 사용승인 2020.03.20 |
| 소유자 | 김효주 (2020.04.20 매매, 거래가액 317,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 231,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,912,656원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01 갑구 6번 압류 · 서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 핵심
등기부상 2024.02.21 설정된 을구 3번 주택임차권등기 자체는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 정재욱은 임차권등기보다 앞선 2022.02.11 전입·점유로 이미 말소기준권리보다 선순위의 대항력을 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 미회수액을 매수인이 부담하는 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재욱 | 건물 전부 · 주거 | 2022.02.11 | 2021.12.23 | 299,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
정재욱은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.02.21입니다. 현 최저매각가 231,200,000원을 전제로 하면 집행비용 4,036,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 227,163,200원이 배당되고, 보증금 중 71,836,800원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 예상액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.99억으로 비교
루체비스타는 36세대, 사용승인 2020.03.20이며 대상 전용면적은 29.98㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 2026.03의 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 227,483,333원 |
현재 최저가 231,200,000원 자체도 최근 12개월 평균의 107.7%로, 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건은 대항력 임차인 인수형이므로 이 최저가를 실질 가격처럼 비교하면 안 됩니다. 보증금 수준인 실질취득 약 299,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 139.3%, 최신 거래 220,000,000원의 135.9% 수준입니다.
또한 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -26.5%입니다. 2023.02 거래 291,900,000원처럼 과거의 높은 거래가 포함된 전체 평균 227,483,333원만 보면 현재 가격이 상대적으로 덜 비싸 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 하면 하락 추세 속에서 실질취득 가격이 최근 시세를 크게 웃도는 구조가 선명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,036,800원 |
| 1. 임차인 정재욱 보증금 | 299,000,000원 | 227,163,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,912,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,036,800원과 임차인 배당 227,163,200원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 71,836,800원은 매수인 인수 예상액입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 미반영한 추정치입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 231,200,000원 | 71,836,800원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 184,960,000원 | 117,429,440원 | 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 | 147,968,000원 | 153,903,552원 | 감정가 51.2% |
유찰될수록 표면 매각가는 231,200,000원 → 184,960,000원 → 147,968,000원으로 내려가지만, 인수 예상액은 71,836,800원 → 117,429,440원 → 153,903,552원으로 커집니다. 즉 유찰 횟수만 늘어난다고 경제적 매입가격이 싸지는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중입니다. 건물은 15층 중 12층이며 사용승인일은 2020.03.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준을 최저가로 잡지 말 것. 현재 최저가는 231,200,000원이지만 대항력 임차인 보증금 미회수액을 합쳐 실질취득을 판단해야 합니다.
- 보증금 299,000,000원 전액회수 여부 확인. 배당에서 임차인이 전액 변제받지 못하는 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 214,600,000원, 최신 거래 220,000,000원, 최근 추세 -26.5%를 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 임차권등기와 대항력을 구분. 2024.02.21 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 2022.02.11부터 존재하는 선순위 대항력에 따른 보증금 잔액 승계 문제는 남습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.31억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면 최저가는 231,200,000원이고 감정가 대비 20% 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 반영하면 숫자의 의미가 달라집니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금은 299,000,000원이고, 현 회차 배당 예상으로도 71,836,800원이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰이 발생하면 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 그만큼 커집니다.
가격 비교의 기준도 따라서 최저가 231,200,000원이 아니라 실질취득 약 299,000,000원이어야 합니다. 최근 12개월 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 220,000,000원이고 시장 추세는 -26.5%입니다. 여기에 루체비스타 경매 평균 유찰 7.3회까지 겹칩니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득 가격도 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰 뒤에도 남는 임차보증금입니다.
