서울남부지방법원 2024타경144418. 양천구 신정동 이호트라움 제6층 제601호로, 감정평가상 현황은 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김완태이고, 2020.05.21 소유권이전등기가 됐으며 매매 원인은 2019.11.30, 거래가액은 298,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임시원의 선순위 주택임차권과 그 미배당 잔액을 처리하는 매각조건입니다.
데이터상 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사의 가압류 275,000,000원입니다. 임시원의 전입·점유는 2021.05.12, 확정일자는 2021.04.28, 임차권등기는 2023.06.13이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 조건부 해소형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정중앙로14길 7, 제6층 제601호 (신정동, 이호트라움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제6층 제601호 |
| 면적 | 41.73㎡ |
| 소유자 | 김완태 · 2020.05.21 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 267,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015.04.22 수산업협동조합중앙회 근저당 1,140,000,000원과 2015.04.30 우리은행 근저당 132,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 실질적으로 봐야 하는 것은 2023.09.05 가압류보다 먼저 발생한 임시원의 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임시원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 전입·점유 2021.05.12 확정일자 2021.04.28 임차권등기 2023.06.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차보증금을 가진 추가 임차인이 아니라, 매각물건명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 기재된 주체입니다. 따라서 임시원의 보증금 269,000,000원과 주택도시보증공사 관련 금액을 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세
이호트라움8차의 거래 자료는 3건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 307,000,000원이고, 현재 최저가이자 실질취득 기준액 267,200,000원은 최근 시세의 87.0%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -1.4%로 하락 방향이므로, 전체 평균 310,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 38.49㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2023.09 | 40.52㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 41.73㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 307,000,000원 |
전체 거래 평균은 310,000,000원, 최고 339,000,000원, 최저 284,000,000원입니다. 그러나 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 307,000,000원입니다. 현재 실질취득 267,200,000원은 이 기준보다 낮아 가격 차이는 존재하지만, -1.4% 하락 추세와 거래 표본이 3건이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,540,800원 |
| 1. 임차인 임시원 보증금 | 269,000,000원 | 262,659,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 6,340,800원입니다. 다만 매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이루어지는 것으로 반영하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 양동초등학교 동측 인근으로, 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 신정역(5호선)과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 제6층 제601호이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,134,000원/㎡, 토지면적 128.1㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 거래 표본. 이호트라움8차는 10세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 가격 판단은 최신 거래 307,000,000원과 최근 12개월 평균 307,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 제시목록·건축물현황도를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 임시원은 전입·점유 2021.05.12, 확정일자 2021.04.28, 보증금 269,000,000원으로 말소기준 2023.09.05보다 앞섭니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 267,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 307,000,000원의 87.0%입니다. 다만 최근 추세 -1.4%를 함께 반영해야 합니다.
- 과거 평균 과신 금지. 전체 평균 310,000,000원이나 최고 339,000,000원보다 최신 거래 307,000,000원을 우선해 입찰가를 판단하는 편이 데이터 흐름과 맞습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황과 실제 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보면 간단한 안전물건은 아닙니다. 임시원의 보증금은 269,000,000원이고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서며 임차권등기도 2023.06.13에 설정돼 있습니다. 현재 매각가 267,200,000원 기준 배당계산에서도 6,340,800원이 미배당으로 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 267,200,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 307,000,000원의 87.0%로 내려왔습니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.4%인 점과 거래 표본이 3건인 점을 감안하면 과거 최고가나 전체 평균만을 기준으로 낙관해서는 안 됩니다. 권리는 ‘조건 확인 후 합격’, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 흐름까지 반영해 판단할 물건입니다.
