서울남부지방법원 2024타경148311. 오류동 루체비스타 제15층 제1503호, 전용 29.98㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 286,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 228,800,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 80% 회차이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 안영춘의 임차보증금은 285,000,000원, 전입·점유개시는 2020.05.22, 확정일자는 2020.05.04이며, 2022.06.13 임차권등기가 설정돼 있습니다.
말소기준권리는 2024.02.01 서울특별시 압류로 잡혀 있고, 안영춘의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음”, “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수”라고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조로, 단순한 유찰 할인은 매수인의 실질취득가 절감으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148311 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제15층 제1503호 (오류동, 루체비스타) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.98㎡ · 제15층 · 업무시설(오피스텔)(원룸, 발코니, 욕실 등) |
| 사용승인 | 2020.03.20 |
| 소유자 | 김효주 · 2020.05.22 소유권이전 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2020년 신탁과 송파신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.02.01 서울특별시 압류입니다. 그런데 안영춘은 2020.05.22 전입·점유를 시작했고 2020.05.04 확정일자를 받았으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2022.06.13 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 점유·임차 관련자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안영춘 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.22 확정 2020.05.04 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 박현준 1503호 | 2024.10.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 인수 없음 |
박현준은 2024.10.15 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 사건의 금액상 핵심은 박현준이 아니라 285,000,000원 선순위 임차보증금입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
루체비스타 전용 29.98㎡대의 최근 거래를 보면, 최근 12개월 5건 평균은 214,600,000원이고 가장 최근 거래는 2026.03의 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 228,800,000원 자체도 최근 12개월 평균의 106.6%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 선순위 임차보증금 인수 구조까지 반영하면 실질취득 기준은 약 285,000,000원으로 더 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
전체 6건 평균은 227,483,333원이지만 2023.02의 291,900,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 실제로 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -26.5%입니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 안영춘 보증금 | 285,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 안영춘 보증금 부족분은 60,203,200원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 집행비용 등이 매각대금에서 먼저 지출되므로 배당표상 수치와 단순한 “낙찰가 + 보증금 차액” 계산에는 차이가 생길 수 있습니다. 가격 비교의 핵심 기준은 대항력 임차보증금 약 285,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액이 반대로 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 228,800,000원 | 60,203,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 105,322,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 146,432,000원 | 141,418,048원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 원룸, 발코니, 욕실 등으로 이용 중이며 사용승인일은 2020.03.20입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동의 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 북동측 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 경고. 루체비스타는 36세대이며 경매 통계상 평균 유찰 7.3회, 매각률 2.7%입니다. 최근 가격 추세도 -26.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가 확인. 228,800,000원만 입찰가로 보지 말고 대항력 임차보증금 285,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 안영춘 배당결과 확인. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수라는 매각물건명세서 내용을 최종 원본과 대조해야 합니다.
- 박현준 점유관계 확인. 2024.10.15 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등기 및 매각물건명세서 기재를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 기준 보수적으로. 최근 12개월 평균 214,600,000원, 최신 거래 220,000,000원, 가격 추세 -26.5%를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 게 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 286,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 228,800,000원으로 낮아졌지만, 선순위 대항력 임차인 안영춘의 보증금은 285,000,000원입니다. 배당 부족분은 매수인이 인수하고, 유찰이 계속되면 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 증가합니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 220,000,000원이며 최근 가격 추세는 -26.5%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균의 106.6%이고, 실질취득은 약 285,000,000원을 기준으로 봐야 하므로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 여기에 단지 경매 평균 7.3회 유찰과 2.7%의 매각률까지 겹칩니다. 표면 최저가는 내려갔지만 경제적 부담은 시세보다 높게 남는 인수형 사건이라는 점이 결론입니다.
