서울남부지방법원 2024타경148601. 영등포동7가 훼미리하우스117 제1동 7층 701호, 전용 16.98㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 100,800,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 조형근은 2021.05.20. 주민등록, 2021.05.03. 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 155,000,000원입니다. 말소기준인 2022.02.17. 압류보다 앞선 임차인이라 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.

현재 배당모형은 매각가 100,800,000원에서 집행비용 2,211,200원을 먼저 공제한 뒤 조형근에게 98,588,800원을 배당하고, 56,411,200원이 미배당되어 매수인 인수로 남는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 가격 메리트를 평가할 때는 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건의 특성상 조형근 보증금 155,000,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 낙찰가가 추가로 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어날 뿐, 확인된 조형근 보증금 기준의 경제적 부담은 약 155,000,000원 수준에서 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.02.17. 시흥세무서장 압류입니다. 이후 의정부시·영등포구·국·금천구 압류와 강제경매개시결정, 2023.07.17. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기가 소멸한다고 임차보증금 인수까지 없어지는 것은 아닙니다. 조형근의 주민등록일 2021.05.20.과 점유개시일 2021.05.21.은 말소기준보다 앞서므로, 배당 후 남은 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없어, 이 사건은 실제 임차인 2명으로 봅니다. 조형근은 보증금 155,000,000원이 확인되지만 문유리는 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 조형근의 인수액만 계산하고 끝내면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 표면 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다

훼미리하우스117 동일 면적 16.98㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 119,125,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 112,000,000원과 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격추세 -13.2%를 우선해서 봐야 합니다.

표면만 보면 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 90.0%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 대항력 있는 조형근의 보증금 155,000,000원이 최저가보다 큰 이상 가격 메리트 판단의 기준은 약 155,000,000원입니다. 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 112,000,000원보다 높은 수준이므로, 이 사건을 “최저가가 시세보다 싸다”는 물건으로 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

현재 배당모형에서는 조형근 보증금 중 56,411,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 가격 메리트 평가는 대항력 보증금 155,000,000원을 실질취득 기준으로 봅니다.

유찰이 곧 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서 2회·3회 유찰 시나리오로 갈수록 매각가는 100,800,000원 → 80,640,000원 → 64,512,000원으로 낮아지지만, 배당표상 매수인 인수액은 56,411,200원 → 76,211,520원 → 92,049,216원으로 커집니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 이처럼 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동하므로, 최저가만 낮아졌다는 이유로 투자매력이 개선됐다고 볼 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 기준 이용상태는 도시형생활주택이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 전용 16.98㎡의 소형 주거 물건입니다.
• 입지. 서울영동초등학교 남동측 인근 영등포동7가에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택· 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주거 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·평슬래브지붕, 지하1층·지상14층이며 사용승인일은 2012.02.27입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역이며 토지는 평지의 정방형, 북동측 약 20M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,616,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 112,000,000원이고 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 가격추세가 -13.2%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.4회로 나타납니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 100,800,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 조형근 보증금 155,000,000원을 기준으로 경제적 부담을 판단해야 합니다.
• 문유리 보증금 확인. 전입 2021.05.20., 확정일자 2021.05.03., 배당요구 2025.03.17.이 확인되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 추가 인수금액 판단에 결정적인 항목입니다.
• 조형근 미배당액 확인. 현재 배당모형상 인수액은 56,411,200원입니다. 실제 배당표에서 얼마가 변제되고 얼마가 남는지 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세 해당액이 있으면 선순위로 차감돼 임차인 미배당액이 커질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 112,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근 가격추세 -13.2%를 우선 기준으로 삼고 과거 전체 평균 119,125,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가더라도 배당표상 인수액은 76,211,520원·92,049,216원으로 커지는 구조입니다.
• 관리비·점유관계 확인. 현장 점유와 관리비 체납 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.008억짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 126,000,000원에서 한 번 유찰돼 100,800,000원까지 내려온 서울 영등포 소형 주거 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 112,000,000원과 비교하면 표면 최저가가 90.0%여서 얼핏 할인처럼 보입니다. 하지만 그 비교 자체가 이 사건에서는 핵심을 놓칩니다.

조형근의 보증금은 155,000,000원이고, 전입과 점유가 말소기준보다 빠릅니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수되므로, 이 물건의 가격판단 기준은 최저가 100,800,000원이 아니라 확인된 보증금 기준 실질취득 약 155,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 112,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃도는 데다 시장 추세도 -13.2%로 하락 중입니다. 문유리의 보증금까지 확인되지 않았다는 점을 합치면, 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.

또한 이 구조에서는 유찰이 반복돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 “다음 회차면 더 싸진다”는 식의 접근도 맞지 않습니다. 표면 가격은 낮아져도 실질 부담이 함께 낮아지는 경매가 아닙니다. 확인되지 않은 임차보증금과 세금 우선배당까지 해소되지 않는 한 가격 메리트를 전제로 공격적으로 접근하기 어려운 물건입니다.