90,400,000원
서울남부지방법원 2025타경5756. 구로동 대림역포스큐 제2층 제208호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 김민영이며 2021.01.22. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 등기부의 후순위 권리가 소멸하느냐가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐입니다.
이송은은 확정일자 2021.01.07., 전입신고 2021.01.15., 점유개시 2021.01.22.로, 데이터상 말소기준권리인 2023.01.30. 구로구 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 배당 계산만 보면 보증금 125,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 36,627,200원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 매각에는 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 명시적 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경5756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 공원로 11, 제2층 제208호 (구로동, 대림역포스큐) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.015㎡ · 제2층 제208호 · 지하4층/지상20층 건물 |
| 소유자 | 김민영 · 2021.01.22. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 90,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,592,162원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.25 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
데이터상 말소기준은 2023.01.30. 구로구 압류입니다. 이후 2025.01.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.02.11. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2015.12.24. 하나은행 근저당권 75,600,000원은 2019.08.14. 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이송은 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.01.15 | 2021.01.07 | 대항력 有 우선변제 잔액청구 포기 |
실제 임차인은 이송은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각 조건에 주택임차권승계인으로 명시된 보증기관이므로 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 80%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 보기 어렵다
대림역포스큐 전용 19.02㎡ 거래 중 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 90,828,571원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 90,400,000원은 이 평균의 99.5%입니다. 최신 거래인 2026.06. 90,300,000원과 비교하면 오히려 100,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 90,828,571원 |
전체 12건 평균은 96,191,666원이지만, 최근 거래군은 과거 거래군보다 12.4% 낮은 흐름입니다. 따라서 전체 평균 대비 현재 최저가가 94.0%라는 수치만 보고 할인 폭을 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균을 기준으로는 99.5%로 사실상 시세에 붙어 있고, 최신 실거래보다도 소폭 높은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,027,200원 |
| 1. 임차인 이송은 보증금 | 125,000,000원 | 88,372,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,592,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당상 임차보증금 부족분은 36,627,200원입니다. 다만 이번 매각은 해당 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 조건 이행을 전제로 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 주택도시보증공사의 신청채권 136,592,162원은 이 배당표에서 0원 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로고등학교 남동측 인근이며 오피스텔·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 2·7호선 환승역 대림역과 각종 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상20층 건물의 제2층 제208호이며 사용승인일은 2015.12.04입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내 및 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형 토지이며 북동측 약 22미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 8,594,000원/㎡이며 토지면적은 1,324.9㎡입니다.
- 거래·환금성. 대림역포스큐는 175호 규모이고 동일 면적 거래는 확인되지만, 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.0회로 나타납니다.
- 현장 확인. 감정 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한돼 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 단순 배당상 미배당 36,627,200원은 존재하지만, 확약 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이송은 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 명시돼 있으므로 동일 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 96,191,666원보다 최근12개월 평균 90,828,571원과 최신 거래 90,300,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 12.4% 낮으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격 여유는 아직 얇다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 125,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 회차 낙찰가가 그보다 낮아 매우 위험해 보입니다. 실제 단순 배당 계산에서도 36,627,200원이 미배당됩니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 조건 이행을 전제로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득 90,400,000원은 최근 12개월 평균 90,828,571원의 99.5%이고 최신 거래 90,300,000원보다 100,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -12.4%이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 정리되지만, 현 가격은 최근 시세에 거의 붙어 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 확약 조건의 확실한 이행 확인과 하락 추세를 감안한 가격 통제입니다.
