서울북부지방법원 2025타경2859. 서울 중랑구 면목동 527-111 및 526-1 토지와 건물이 함께 얽힌 사건입니다. 사건의 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 1993.06.12. 사용승인된 다가구용 단독주택으로 1층 1가구와 지층 2가구가 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이정미·이정화가 각 2분의 1 지분을 보유합니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.03.17. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 175,130,000원이고 경매개시결정은 2025.08.28. 접수됐습니다. 문제는 이보다 앞선 2020.09.18.과 2022.02.14. 전입자가 있다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 개별 점유자에 대해 보증금 규모와 우선변제 범위까지 단정할 수 없고, 대항력 가능성과 매수인 인수액을 보수적으로 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2859 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 527-111 · 526-1 / 서울특별시 중랑구 용마산로60길 26-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구용 단독주택 · 1층 1가구 / 지층 2가구 |
| 소유자 | 이정미 2분의 1 · 이정화 2분의 1 |
| 토지 | 대 · 79.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,678,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 475,443,500원 / 380,355,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 330,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
과거 2002년 동부농업협동조합 근저당, 2004년 김경희 근저당, 2005년 유경순 근저당과 압류·가등기·가압류 등은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.03.17. 국민은행 근저당 175,130,000원입니다. 이 권리와 2025.08.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 두 사람 모두 보증금 확인이 먼저다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선우 영권 | 2020.09.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능 · 미상 말소기준보다 빠른 전입 | 해당 없음 |
| 최철수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.10.10 | 가능 · 미상 말소기준보다 빠른 전입 | 해당 없음 |
두 점유자는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차관계 확인이 필요한 2명입니다. 특히 보증금이 알려지지 않은 상태에서는 낙찰가를 낮춰 계산해도 실질취득비용을 산출할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 그 잔액은 낙찰자가 추가 부담할 수 있기 때문입니다.
③ 가격 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 475,443,500원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 380,355,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 304,284,000원, 3회 유찰 시 243,427,200원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 임차보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 380,355,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 되며, 보증금과 예상 미배당액을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,124,970원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 175,130,000원 | 175,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,100,030원 |
위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 특히 임차인 보증금이 미상이므로 표의 소유자 잔여액과 별개로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지·재개발 확인사항
- 건물 이용. 1993.06.12. 사용승인, 다가구용 단독주택으로 1층 1가구와 지층 2가구가 이용 중입니다.
- 건물 구조. 연와조 세멘와즙 주택 1동으로 외벽 연와조 마감, 내벽 벽지마감, 알미샷시 및 하이샷시창이며 급탕·위생·도시가스설비가 있습니다.
- 공부 표시. 매각물건명세서에는 건축물대장상 지층이 등기부상 2층으로 기재되어 있으나 현황은 지층이고, 옥탑1층은 계단실 및 창고방으로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
- 토지. 79.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 정비사업. 면목9구역 공공재개발사업의 사업시행자(LH) 지정고시 이후 단계이며 아직 분양신청은 하지 않은 상태로, 2026.03.04. 사실조회회신과 관련 사항의 별도 확인이 요구됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비예정구역·정비구역·건축허가·착공제한지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 선우 영권·최철수의 실제 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액으로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 지분매각과 관련해 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명세서에 기재돼 있습니다.
- 재개발 권리 확인. 면목9구역 공공재개발사업의 분양신청 전 단계이므로 사업 진행, 권리산정, 분양 관련 지위를 관할행정관청 자료와 함께 별도 확인해야 합니다.
- 층 표시 확인. 건축물대장 지층과 등기부상 2층 표기의 차이, 옥탑1층 이용현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 2026.03.04. 사실조회회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 475,443,500원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 380,355,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 매력 여부를 판단하면 안 됩니다. 말소기준 2023.03.17.보다 앞선 전입자가 2명이고, 매각물건명세서도 대항력 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그런데 그 보증금이 현재 미상입니다.
등기권리는 비교적 정리돼 있지만 임차관계, 공유자 우선매수, 건물 층 표시, 면목9구역 공공재개발까지 확인해야 할 변수가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산이 아니라 임차보증금과 재개발 권리관계 확인입니다. 그 숫자가 확인되기 전까지는 380,355,000원을 기준으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
