서울북부지방법원 2025타경2859. 서울 중랑구 면목동 527-111 및 526-1을 공동담보로 하는 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 이정미·이정화가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.03.17. 주식회사국민은행 근저당권 175,130,000원입니다. 이후 2025.08.28. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 등기부보다 임차관계입니다. 현황조사상 선우 영권은 2020.09.18., 최철수는 2022.02.14. 전입한 것으로 나타나 모두 선언된 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 각 임차인별 대항력과 인수액은 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2859 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 527-111, 526-1 · 서울특별시 중랑구 용마산로60길 26-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구용 단독주택 |
| 건물 이용 | 1층 1가구 방3·주방겸식당·거실·욕실겸화장실·현관 / 지층 2가구 각각 방2·거실·주방·욕실겸화장실·현관 |
| 사용승인 | 1993.06.12 |
| 소유자 | 이정미 2분의 1 · 이정화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 475,443,500원 / 304,284,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 330,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2005.08.26. 매매를 원인으로 이정미·이정화가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 현재 선언된 말소기준은 2023.03.17. 국민은행 근저당권입니다. 2024.02.05. 한국토지주택공사의 39,500,000원 가압류는 2025.03.12. 해제됐고, 2025.08.28. 국민은행의 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금이 안 보이면 실질취득가도 안 보인다
| 점유·전입자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선우 영권 | 2020.09.18 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 최철수 | 2022.02.14 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 아님 | 2025.10.10 |
두 사람 모두 전입일이 2023.03.17. 말소기준권리보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 개별 임차인에게 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 대항력 있는 임차인이 있다고 명시되어 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 304,284,000원으로 감정가 475,443,500원의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 243,427,200원, 4회 유찰 시 194,741,760원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않고, 무엇보다 임차보증금이 미상이라 현재 가격이 실제로 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 304,284,000원 | 0원 | 124,094,024원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 243,427,200원 | 0원 | 64,089,219원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 194,741,760원 | 0원 | 16,085,375원 |
회차별 채권 미배당 0원은 국민은행 채권최고액 175,130,000원을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 보증금·우선변제·실제 배당 결과는 반영되지 않았으므로 매수인 인수액 판단과는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,059,976원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 175,130,000원 | 175,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,094,024원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값입니다. 특히 명세서상 대항력 임차인 관련 보증금이 확인되지 않아 실제 잔여와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 공유지분·건물 현황·공공재개발
- 공유자 우선매수. 지분매각 관련 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 건축물 표시 차이. 건축물대장상 지층이 등기부상 2층으로 기재돼 있으나 현황은 지층이며, 옥탑1층은 계단실 및 창고방으로 이용 중입니다.
- 공공재개발. 면목9구역 공공재개발사업으로 사업시행자 LH 지정고시 이후 분양신청은 아직 하지 않은 상태입니다. 관련 사항은 관할행정관청의 2026.03.04. 사실조회회신 및 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 건물과 관련 토지가 일괄매각 대상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉화중학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택 등이 소재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스가 있으며, 근거리에 사가정역이 있는 등 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 79.0㎡, 공시지가 2,678,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비예정구역·정비구역·건축허가·착공제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 연와조 세멘와즙 주택 1동이며 외벽 연와조마감, 내벽 벽지마감, 창호 알미샷시 및 하이샷시창입니다. 급탕·위생·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 선우 영권·최철수의 실제 보증금, 확정일자, 점유 범위, 계약관계와 배당요구 효력을 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 최저가 304,284,000원만 보지 말고, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 인수액까지 더해 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자의 우선매수신고가 1회 행사 가능한 사건이므로 입찰 전 행사 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 재개발 권리 확인. 면목9구역 공공재개발 관련 사업시행자 지정 이후 분양신청을 하지 않은 상태이므로 권리산정·분양자격 등 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 지층과 등기부상 층 표시, 옥탑1층 이용상태를 현장과 공부에서 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수액”
이 사건은 감정가 475,443,500원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 304,284,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 명세서상 대항력 임차인이 있고 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 전입 확인자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득액을 고정할 수 없고, 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트 역시 단정하기 어렵습니다.
등기상 말소관계 자체보다 임차보증금·공유자 우선매수·공공재개발 상태가 핵심입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “304,284,000원이 싸냐”가 아니라 실제 인수할 임차보증금이 얼마인지 확인한 뒤 총취득액을 다시 계산할 수 있느냐입니다.
