서울남부지방법원 2025타경8564. 서울 강서구 화곡동 케이엠파크빌 5층 503호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 217,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 173,600,000원입니다. 권리구조의 중심은 근저당이 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 강민정의 임차권입니다. 강민정의 임차보증금은 205,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에는 강민정의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 강민정 임차권에서 계산되는 34,630,400원의 미배당액은 룰상 수치일 뿐, 해당 조건이 이행되는 경우 매수인이 실제 부담하는 인수액은 0원*으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 HUG 조건

2019년 이문신용협동조합 근저당권은 2020.01.20 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 그런데 강민정의 전입·점유·확정일자는 이 가압류보다 앞섭니다. 강민정은 건물 전부에 관해 보증금 205,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 해 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 — 실제 2명, 확약 범위 밖 1명은 별도 확인

실제 임차인은 2명으로 봅니다. 등기부의 3-2번은 별도 임차인이 아니라 강민정 임차권의 확정일자를 2022.02.07로 경정한 등기입니다. 강민정 측은 HUG의 조건부 포기·말소로 주된 인수 문제가 해소되지만, 김수빈은 보증금과 점유부분이 미상입니다. 다만 전입일이 말소기준인 2024.01.05 이후인 2024.02.21이므로 자료상 대항력은 없습니다. HUG의 포기·말소 조건은 강민정 임차권에 관한 것이므로 김수빈의 계약관계 확인까지 대신해 주는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 80% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가 173,600,000원은 감정가 217,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 실거래 비교값은 없으므로, 20% 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 주변 오피스텔 거래와의 대조가 선행돼야 합니다.

권리비용 측면에서는 HUG 조건이 이행될 경우 현재 회차의 실질취득액은 173,600,000원*으로 볼 수 있습니다. 반대로 그 조건을 배제한 일반적인 대항력 계산만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 강민정 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차는 34,630,400원, 2회 유찰 시 68,864,320원, 3회 유찰 시 96,251,456원입니다. 다만 이 세 수치는 HUG의 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건 적용 전의 룰상 미배당액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)

배당모형상 강민정 보증금의 부족분은 34,630,400원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 적힌 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우, 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 등기상 별도 체크 — 민간임대주택등기

이 건물에는 2023.02.24 최상범 명의 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기록돼 있습니다. 앞선 연교분 명의의 민간임대주택등기는 2023.02.24 말소됐지만, 최상범 소유권 취득과 함께 설정된 3-1번 민간임대주택등기는 등기부상 현존합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기이므로, 입찰 전 매각에 따른 처리 여부와 관련 서류를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 인근에 까치산역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층 503호입니다. 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건을 다시 대조해야 합니다.
• 강민정 임차권 경정 확인. 최초 임차권등기에는 확정일자 2022.03.04가 기재됐고, 2023.12.01 경정등기에서는 확정일자가 2022.02.07로 정정됐습니다.
• 김수빈 계약관계 확인. 2024.02.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상입니다. 실제 계약서·점유범위·퇴거 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.02.24 등기된 민간임대주택 표시가 현존하므로 매각에 따른 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 주변 동일·유사 오피스텔의 실제 거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “34,630,400원 인수형처럼 보이지만, 조건부로 0원*”

표면적으로 보면 이 물건은 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 173,600,000원이므로 전형적인 임차보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당모형도 강민정 보증금에서 34,630,400원의 부족분을 계산합니다. 그러나 이 사건의 결정적인 문구는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 이행되면 현재 회차의 실질취득은 173,600,000원*, 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리확인이 끝나는 것은 아닙니다. 확약 범위 밖에 있는 김수빈은 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상이고, 등기부에는 민간임대주택등기도 현존합니다. 여기에 실거래 비교값이 확인되지 않아 173,600,000원이 시장가격보다 싼지 여부도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 선순위 임차권 위험은 조건부로 해소되지만, 추가 점유관계와 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.