서울남부지방법원 2025타경8596. 서울 양천구 신정동 선영하우스 제5층 제502호 다세대주택입니다. 소유자 이상철은 2021.07.15 매매를 원인으로 375,000,000원에 취득했고, 임차인 최윤정은 그보다 앞선 2021.04.21 임대차계약, 2021.05.11 확정일자, 2021.06.10 주민등록·점유개시 이력을 갖고 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “경매 뒤 임차권이 지워지는 물건”이 아니라, 원칙적으로는 선순위 임차보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 다만 매각조건이 그 위험을 특별히 차단하고 있다는 점이 핵심입니다.

현재 최저매각가는 감정가 395,000,000원의 80%인 316,000,000원입니다. 배당계산상 임차인 최윤정에게 310,776,000원이 배당되고 64,224,000원이 부족하지만, 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건

등기부의 기존 수협은행 근저당권 2,760,000,000원은 2021.05.20 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.02.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 최윤정의 주민등록·점유개시는 2021.06.10, 임차권등기는 2023.08.07이므로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리순위만 보면 미배당 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 실제 임차인이 한 명 더 있다는 의미로 보지 않으며, 동일 임차보증금을 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 최윤정 1명입니다.

② 시세 비교 — 평균 85.2%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

선영하우스는 16세대, 2020.05.25 사용승인된 건물입니다. 비교면적은 30.0㎡이며 면적이 매칭된 실거래 표본은 6건입니다. 다만 표본의 거래시점이 모두 2021.07이라는 점을 반드시 같이 봐야 합니다.

현재 특수조건을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 316,000,000원입니다. 이는 비교 실거래 평균 371,000,000원의 85.2%입니다. 숫자 하나만 보면 할인폭이 있어 보이지만, 데이터상 최신 거래는 285,000,000원으로 실질취득액보다 31,000,000원 낮습니다. 더구나 6건의 거래가 모두 2021.07에 몰려 있어 이 평균을 2026년 현재의 시세로 그대로 간주할 근거는 약합니다. 따라서 “평균보다 14.8% 낮으니 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

배당계산상 임차인 미배당액은 64,224,000원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당계산에 반영되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 선순위 임차인 인수형입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인과 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 확약이 유효하게 이행되는 한 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 연결됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 신정역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신정역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 제5층 제502호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 20미터 상당의 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로1류 접합, 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 314.7㎡, 공시지가 4,751,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
• 규모. 선영하우스는 16세대이며 2020.05.25 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다. 이 조건이 이 사건의 인수 0원 판단 근거입니다.
• 임차권 말소 확인. 최윤정의 주택임차권은 2023.08.07 등기돼 있습니다. 확약에 따라 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
• 승계관계 중복주의. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 동일 보증금을 별도의 두 임차보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 최윤정 1명입니다.
• 가격 검증. 실거래 평균 371,000,000원 대비 85.2%만 볼 것이 아니라, 최신 거래 285,000,000원과 비교거래가 모두 2021.07이라는 점을 함께 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 포함 범위와 현황을 매각서류에서 대조해야 합니다.
• 배당 변동요인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 3.75억 인수”는 아니다

이 물건의 핵심은 두 단계로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 권리의 원형만 보면 최윤정의 보증금 375,000,000원은 강제경매개시결정보다 앞선 전입·확정일자를 가진 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 316,000,000원에서는 배당계산상 64,224,000원이 남으므로, 확약이 없다면 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 인수형 구조입니다.

둘째, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별 매각조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이를 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 316,000,000원입니다.

다만 가격평가는 별개입니다. 316,000,000원은 실거래 평균 371,000,000원의 85.2%지만 최신 거래 285,000,000원보다 높고, 비교거래 6건 모두 2021.07입니다. 여기에 평균 유찰 4.4회라는 경매 통계까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약 반영 시 권리부담은 해소되지만, 가격 메리트는 최신 시세 재확인 전까지 보수적으로 판단”입니다.