서울남부지방법원 2025타경8954. 서울 강서구 화곡동 우공아파트 5층 502호, 전용 26.36㎡의 공동주택(아파트)입니다. 소유자 박용규는 2021.04.06. 거래가 236,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.06.30. 서울보증보험 주식회사의 가압류 5,634,930원입니다. 그 뒤 가압류·압류와 2025.03.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 강태호입니다. 임대차계약일은 2021.02.25., 확정일자는 2021.03.02., 전입 및 점유개시는 2021.03.25.로 말소기준일 2021.06.30.보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이고, 보증금은 236,000,000원입니다. 통상적인 배당만 놓고 보면 현재 최저가에서는 49,065,600원이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 강서구 월정로20길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.36㎡ · 지상 10층 중 5층 |
| 소유자 | 박용규 (2021.04.06. 거래가 236,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 190,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) · 사용승인일 2018.09.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.06.30. 서울보증보험 가압류입니다. 강태호의 전입·점유는 2021.03.25.로 이보다 빠르므로 대항력은 있습니다. 2023.06.01.에는 보증금 236,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 한 상태입니다. 즉 원칙적인 배당모형에서는 낙찰가에서 집행비용을 뺀 뒤 임차보증금에 배당하고 남는 미배당 보증금이 매수인에게 연결될 수 있는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강태호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 236,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.03.25. | 우선변제 有 확정 2021.03.02. · 배당요구 | HUG 승계 비고 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명, 강태호입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 “주택임차권승계인”으로 함께 적고 있으나 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 더 중요한 것은 임차인과 주택임차권승계인이 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 점입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래 위, 하락 추세
우공아파트는 24세대, 사용승인일 2018.09.19.의 소규모 아파트입니다. 대상 전용면적은 26.36㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 확인된 실거래는 4건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
전체 4건 평균은 226,250,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 190,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 84.6%입니다. 그러나 최신 거래 175,000,000원보다는 높은 가격이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -2.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 1. 임차인 강태호 보증금 | 236,000,000원 | 186,934,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,634,930원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신영자산관리대부 유한회사 | 21,173,036원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 121,788,506원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,968,798원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 34,032,940원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강태호 보증금 중 49,065,600원이 미배당되어 일반적인 대항력 임차인 구조라면 매수인 인수액으로 연결됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약이 유지되면 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 190,400,000원 | 49,065,600원 | 0원 | 190,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 152,320,000원 | 86,612,480원 | 0원 | 152,320,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 121,856,000원 | 116,649,984원 | 0원 | 121,856,000원 |
확약이 없는 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 낙찰가만큼 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 강태호 관련 실질 인수는 각 회차 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남서측 인근. 다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지대로 주위여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 근거리에 까치산역(2·5호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 5층 502호. 사용승인일은 2018.09.19.이며 기본 난방·위생·급배수·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 2필 일단의 평지로 이용되고 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 단지이며 확인된 실거래는 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.1회·낙찰률 0.0%로 가격 출구전략을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 조건 원문 대조. 강태호 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 최신 거래보다 높은 가격. 현재 실질취득 190,400,000원은 최신 실거래 175,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균만 보고 가격이 싸다고 단정하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군 가격 추세가 -2.2%입니다. 과거 240,000,000원·260,000,000원 거래가 현재 가격 판단을 과도하게 끌어올리지 않도록 보수적으로 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 이후 임차권등기 말소 조건의 이행 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 24세대 소규모 단지이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 9.1회·낙찰률 0.0%인 만큼 재매각·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀리지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 236,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 238,000,000원짜리 아파트를 점유하고 있어 전형적인 고위험 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 낙찰가 190,400,000원 기준으로 49,065,600원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 190,400,000원으로 봐야 합니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 225,000,000원보다 낮지만 최신 거래 175,000,000원보다 높고 가격 추세도 -2.2%입니다. 여기에 24세대 소규모 단지, 평균 유찰 9.1회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성까지 매력적이라고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 확약의 실제 이행을 확인하고 최신 거래보다 높은 현재 가격을 감수할 것인가입니다.
