서울북부지방법원 2025타경12093. 서울 도봉구 쌍문동 현대빌라 제4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김소정의 임대차는 2021.01.20 계약, 2021.02.04 확정일자, 2021.02.23 주민등록·점유개시로 확인되고, 말소기준인 2022.06.17 박제영 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서 비고에는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 현재 최저가 134,400,000원 가정 배당표에서는 김소정의 미배당액이 43,281,600원이지만, 이 특별매각조건을 적용하면 김소정과 관련한 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 시세 비교 역시 175,000,000원이 아니라 실질취득 134,400,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 273-36 제4층 제401호 · 도로명 서울특별시 도봉구 노해로41나길 41-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 52.44㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 제4층 |
| 소유자 | 조순자 · 2021.03.09 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 을구 3번 근저당권 · 박제영 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소정 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.02.23 | 우선변제 有 확정 2021.02.04 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건으로 잔존채권 포기·임차권 말소 |
② 시세 비교 — 실질취득 134,400,000원 기준
권리 인수는 특별매각조건으로 0원이므로, 이 물건의 가격 비교 기준은 최저매각가이자 실질취득액인 134,400,000원입니다. 제공된 거래표본은 현대빌라(273-36) 3건이며, 본건 대상면적 52.44㎡와 비교 거래면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 40.36㎡ | 1 | 146,000,000원 |
| 2022.04 | 40.36㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.09 | 43.08㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 138,000,000원 |
현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 97.4%이고, 최신 거래 146,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +2.2%로 제공돼 있어 하락장 신호는 아닙니다. 다만 최근 거래 자체가 2022년이고, 본건 52.44㎡와 거래표본 40.36㎡·43.08㎡가 면적 불일치이므로 “확실히 싸다”고 단정할 수준의 비교는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 김소정 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 근저당 · 박제영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 김소정 보증금에 43,281,600원 부족분이 생깁니다. 그러나 특별매각조건에 따라 신청채권자 및 임차인은 미변제 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 김소정 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭미초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 자동차 통행이 가능한 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 일부 지목 도로에 토지거래계약 허가구역 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 현대빌라(273-36)는 총 9세대이고 1995.01.03 준공입니다. 실거래 표본이 적고 평균 유찰횟수가 6.0회라는 점은 매도 시 유동성을 보수적으로 보게 하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김소정의 미배당 보증금 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 매각기일 직전 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액을 구분. 현재 배당표상 미배당액 43,281,600원이 존재하지만 특별매각조건 때문에 실질 인수는 0원입니다. 이 둘을 혼동하면 안 됩니다.
- 실거래 면적 차이. 본건 대상면적 52.44㎡에 비해 거래사례는 40.36㎡·43.08㎡입니다. 최근12개월 평균 138,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 감정을 병행해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 인수 문제는 특별매각조건으로 크게 줄었으므로, 현장 상태·층·채광·주차·도로조건 등 비권리 요소가 반복 유찰에 미친 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 김소정의 임차권등기와 실제 점유 현황, 인도 시점 및 임차권 말소 절차를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세 등 실제 낙찰 후 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 134,400,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 김소정에게 43,281,600원의 미배당액을 남깁니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 가격 판단의 기준은 보증금 175,000,000원이 아니라 실질취득 134,400,000원입니다. 이 금액은 최근12개월 실거래 평균 138,000,000원의 97.4%로 약간 낮고 최신 거래 146,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래사례의 면적이 본건과 맞지 않고, 9세대·1995년 준공의 소규모 다세대이며, 이미 6회 유찰됐다는 점을 감안하면 가격 우위가 크다고 단정하기는 어렵습니다. 권리의 핵심 함정은 특별매각조건으로 상당 부분 해소됐지만, 최종 판단은 현장성과 환금성에서 갈리는 물건입니다.
