서울북부지방법원 2025타경12093. 도봉구 쌍문동 현대빌라 제4층 제401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조순자이고, 2021.03.09. 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권보다 앞서 전입·점유를 갖춘 김소정의 임차권입니다. 김소정은 2021.02.23. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.04.입니다. 말소기준권리인 박제영의 근저당권 설정일 2022.06.17.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
일반적인 구조라면 보증금 175,000,000원 중 경매대금에서 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 현재 최저가 168,000,000원 가정 배당에서도 집행비용을 공제한 뒤 임차인에게 164,848,000원만 배당되어 10,152,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 채권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 이 조건을 그대로 적용하면 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 273-36 제4층 제401호 · 노해로41나길 41-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조순자 (2021.03.09. 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 박제영 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 승계를 끊는다
김소정의 임대차계약일은 2021.01.20., 확정일자는 2021.02.04., 주민등록 및 점유개시는 2021.02.23.입니다. 이후 조순자가 2021.03.09. 소유권을 취득했고, 말소기준인 박제영 근저당은 2022.06.17. 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 먼저여서 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소정 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2021.02.23 / 2021.02.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 10,152,000원 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김소정 본인의 임차권입니다. 특별매각조건은 이 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소에 적용됩니다.
② 시세 비교 — 권리해소와 가격 메리트는 별개
현대빌라(273-36)는 총 9세대이고 준공일은 1995.01.03.입니다. 확인되는 실거래는 3건으로, 면적은 40.36㎡와 43.08㎡입니다. 경매대상 면적 지표는 52.44㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격 수준을 보면 현재 최저가가 낮다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 40.36㎡ | 1 | 146,000,000원 |
| 2022.04 | 40.36㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.09 | 43.08㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 138,000,000원 |
최근 12개월 평균 지표는 138,000,000원, 최신 거래는 146,000,000원, 전체 평균은 137,000,000원입니다. 최근 흐름은 과거 대비 2.2% 상승으로 집계되지만, 현재 실질취득가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.7%입니다. 전체 평균 대비도 122.6%이므로, 5회 유찰이라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래 자체가 2022.10인 데다 대상과 거래 표본의 면적도 달라, 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 김소정 보증금 | 175,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 근저당 · 박제영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김소정의 보증금 중 10,152,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 핵심 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 인수’는 커지지만, 특별조건상 실질 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 10,152,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 43,281,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 107,520,000원 | 69,785,280원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로, 각 회차의 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 따라서 이 사건에서는 “보증금 175,000,000원이 실질취득가로 고정되는 일반적인 대항력 인수형”과 달리, 특별조건을 반영한 실질취득가는 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭미초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 자동차 통행이 가능한 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2024.9.10.~2029.9.9.이고 지목 도로에 한정됩니다.
- 토지. 토지면적 232.0㎡, 공시지가 1,987,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 9세대의 다세대이고 확인 실거래가 3건뿐이며, 같은 건물 경매 통계에서 평균 유찰 횟수 5.0회·매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 전 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김소정의 주택임차권등기와 잔존채권 포기 조건이 낙찰 이후 어떻게 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득으로. 현재 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 121.7%이므로, 단순 유찰 횟수만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 거래표본 차이. 경매대상 면적 지표 52.44㎡와 확인 실거래 면적 40.36㎡·43.08㎡가 일치하지 않으므로 개별 호수 가격을 동일선상에서 단정하지 마세요.
- 거래 시점 확인. 최신 확인 거래가 2022.10이므로 현재 입찰가 산정 시 현장 중개업소와 별도의 최신 호가·거래 가능 수준 확인이 필요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 현재 점유상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 배당요구 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크가 풀렸다고 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 일반 원칙으로는 현재 회차에서도 10,152,000원이 미배당되고, 낙찰가가 더 내려가면 그 미배당액은 더 커집니다. 그러나 특별매각조건이 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 인수 위험을 걷어낸 실질취득가가 현재 168,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 138,000,000원, 최신 실거래는 146,000,000원입니다. 최근 평균 대비 121.7%라는 현재 가격, 5회 유찰, 9세대 다세대, 제한적인 거래 표본을 함께 보면 권리는 특별조건으로 정리되지만 가격은 아직 보수적으로 볼 사건입니다. 핵심은 “인수 0원” 자체가 아니라, 그 조건을 반영하고도 현재 취득가격이 주변 거래 수준보다 높은가입니다.
