서울남부지방법원 2025타경9467. 강서구 화곡동 푸른풍경채 6층 601호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 264,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 211,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 승계되느냐입니다.
등기상 현재 소유자는 김선태이고, 2018.04.24 공유자 전원 지분을 매매로 취득했습니다. 2018.04.10 설정됐던 든솔신용협동조합 근저당권은 2018.04.24 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.04.05 주택도시보증공사의 가압류이며, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 841-6 푸른풍경채 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 34.94㎡ |
| 소유자 | 김선태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 공시지가 | 4,351,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
2018.04.10 든솔신용협동조합의 채권최고액 2,249,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2018.04.24 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석상 기준이 되는 등기는 2024.04.05 주택도시보증공사의 청구금액 1,517,500,000원 가압류입니다. 전선영의 주민등록·점유개시는 2018.04.24이고 최초 확정일자는 2018.04.12이므로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전선영 | 건물 전부 · 주거 | 270,000,000원 | 2018.04.24 / 2018.04.12 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 승계 아님 |
전선영은 배당요구를 했고, 임차보증금은 270,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,756,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 207,443,200원이 배당되는 계산이므로 일반적인 대항력 인수 규칙만 적용하면 62,556,800원이 미배당 잔액으로 남습니다.
* 확약이 없다는 전제의 룰상 인수액은 현재 회차 62,556,800원, 2회 유찰 시 104,205,440원, 3회 유찰 시 137,524,352원입니다. 본 리포트의 실질취득·시세 비교는 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되는 경우를 기준으로 합니다.
② 시세 비교 — 싸지만 거래 표본은 얇다
푸른풍경채는 16세대 규모이고 사용승인일은 2018.03.28입니다. 비교 가능한 거래는 2건으로, 2024.02 전용 35.35㎡ 4층이 265,000,000원, 2022.05 전용 34.94㎡ 3층이 275,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 35.35㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 34.94㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 최근 평균 | 34.94㎡ | — | 265,000,000원 |
현재 최저가 211,200,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 79.7%입니다. 확약 조건이 이행되어 매수인 인수가 실질 0원이면 실질취득도 211,200,000원이므로 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최신 거래 역시 265,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -3.6%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 전선영 보증금 | 270,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 62,556,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 211,200,000원 | 62,556,800원 | 확약 이행 시 0원 |
| 2회 유찰 시 | 168,960,000원 | 104,205,440원 | 확약 이행 시 0원 |
| 3회 유찰 시 | 135,168,000원 | 137,524,352원 | 확약 이행 시 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 전선영 보증금의 미배당 인수액이 커집니다. 즉 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없는 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 가격 메리트가 살아나는 이유는 유찰 그 자체가 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 존재하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제6층 601호입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 동남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 포장된 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 푸른풍경채는 16세대 규모이며 확인된 비교 거래가 2건으로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 전선영의 주택임차권등기가 매각 후 조건에 따라 실제 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 보수적 적용. 최신 거래 265,000,000원과 최근 12개월 평균 265,000,000원을 우선하고, -3.6% 하락 추세를 가격 상한에 반영하세요.
- 거래 표본 주의. 비교 거래가 2건뿐이므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 현장 확인으로 보완하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·말소 조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘포기 조건’
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 211,200,000원보다 보증금이 큽니다. 일반적인 구조라면 미배당 보증금을 매수인이 떠안기 때문에 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 명확한 반전이 있습니다. 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 적고 있습니다. 이 조건이 이행된다면 현재 회차의 룰상 인수액 62,556,800원은 실질 0원*이 되고, 실질취득은 211,200,000원입니다. 최근 시세 265,000,000원 대비 79.7% 수준이라 가격 여지도 있습니다.
다만 최근 가격 추세는 -3.6%이고, 16세대 소규모 다세대에 비교 거래도 2건뿐입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로 무조건적인 안전형으로 볼 수는 없습니다. 확약 조건의 실제 이행 여부를 확인하면 가격 메리트가 있는 B등급 후보, 확인하지 못하면 대항력 인수형으로 되돌아가는 사건입니다.
