서울남부지방법원 2025타경9547. 강서구 화곡동 소재 전용 25.75㎡ 아파트로, 감정평가 이용상태는 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 김명화 임차인의 선순위 대항력입니다. 김명화의 전입·점유개시는 2021.07.08, 확정일자는 2021.05.26이고, 말소기준 근저당은 2021.09.23 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
통상 구조라면 현재 매각가 214,400,000원에서 집행비용 3,801,600원을 먼저 제한 뒤 임차인에게 210,598,400원이 배당되고, 보증금 잔액 87,401,600원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 김명화 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 평가해야 합니다. 최저가가 더 내려가면 미배당 자체는 늘지만, 해당 확약이 적용되는 한 실질취득액을 그 미배당액만큼 다시 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제504호 · 도로명 강서로8길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 25.75㎡ · 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 · 9층 중 5층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2020.12.10 |
| 소유자 | 박기대 (2021.07.28 매매 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2021.09.23 진상갑 근저당권 120,000,000원입니다. 김명화 임차인은 2021.07.08 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.05.26이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 하나은행 가압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정과 이후 국의 압류들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명화 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.08 | 2021.05.26 | 298,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 명세서상 주택임차권승계인 주택도시보증공사 병기 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 214,400,000원’으로 본다
확약 때문에 이 사건은 대항력 임차인의 미배당액을 실질취득가에 더하지 않습니다. 따라서 시세 비교 기준은 현재 실질취득 214,400,000원입니다. 오경아파트 전용 25.75㎡대 거래 자료의 전체 평균은 304,333,333원이지만, 가격 판단에는 데이터가 산출한 최근12개월 평균 326,000,000원과 최신 거래 380,000,000원(2022.07)을 우선합니다. 실질취득은 최근12개월 평균의 65.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.0㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 25.75㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 26.0㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 26.0㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 26.0㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 26.0㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 304,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 326,000,000원 |
거래 추세 지표는 최근 구간이 이전 구간보다 9.7% 높은 것으로 집계됐습니다. 따라서 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 최신 거래가 2022.07이라는 점 때문에 326,000,000원과 380,000,000원을 현재 시점의 확정 시세처럼 단정하기보다는, 실질취득 214,400,000원에 가격 여지가 있다는 참고 근거로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 김명화 보증금 | 298,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 근저당 · 진상갑 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 19,346,715원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 김명화 임차인의 미배당액은 87,401,600원입니다. 다만 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트이며 전용 25.75㎡, 건축물현황도상 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 구성입니다. 건물 외벽에는 ‘오경아파트’로 표시돼 있습니다.
- 입지. 까치산역(2호선, 5호선) 남동측 인근으로 소규모 아파트단지·단독주택·다세대주택과 로변 주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 까치산역 및 인근 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.12.10, 9층 건물 중 5층이며 승강기·화재탐지기·온수설비·기계식 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 20세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 실질취득 가격의 할인 폭과 별개로 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김명화 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 87,401,600원과 실질 0원을 구분. 현재 배당표상 미배당액은 87,401,600원이지만, 해당 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 강서구 및 국의 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세의 시간차 확인. 최근12개월 평균 지표는 326,000,000원이지만 최신 거래는 2022.07의 380,000,000원입니다. 응찰 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 20세대 소규모 아파트이고 경매 평균 유찰 횟수가 6.6회, 낙찰률이 0.0%인 만큼 가격만 보고 환금성을 낙관하지 않는 편이 좋습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음, 그러나 확약으로 인수는 0원”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 298,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 214,400,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 87,401,600원을 매수인이 떠안을 가능성이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시했으므로 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 비교해야 할 가격은 보증금 298,000,000원이 아니라 실질취득 214,400,000원입니다. 이는 데이터상 최근12개월 평균 326,000,000원의 65.8%로 가격 여지는 분명합니다. 다만 최신 거래가 2022.07에 머물러 있고, 20세대 규모에 단지 경매 평균 유찰 6.6회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 함께 존재합니다. 결론은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 시세의 시간차와 낮은 경매 환금성을 반드시 함께 보는 물건입니다.
