수원지방법원 2025타경534. 시흥시 대야동 센트럴프라자 2층 201호 근린시설입니다. 소유자 이종원은 2020.01.20. 매매를 원인으로 거래가액 834,600,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 접수된 하나은행 근저당 채권최고액 504,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 경매개시결정과 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 820,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가 401,800,000원까지 낮아졌습니다. 감정가의 49% 수준이지만, 동일·유사 근린시설의 실거래 비교값이 없으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 현재 이용상태도 공부상 근생시설용도인 동물병원이나 기준시점에는 공실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경534 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 541-18 센트럴프라자 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 비둘기공원6길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근생시설용도(동물병원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이종원 · 2020.01.20. 매매 · 거래가액 834,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 401,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 412,901,256원 |
| 매각기일 | 2026.06.25 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 2020.02.04. 접수된 하나은행 근저당이며, 이를 기준으로 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 401,800,000원으로 감정가 820,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 사실은 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 점을 보여주지만, 근린시설은 아파트처럼 동일평형 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 401,800,000원 | 49% | 108,618,000원 |
| 3회 유찰 시 | 281,260,000원 | 34% | 227,477,640원 |
| 4회 유찰 시 | 196,882,000원 | 24% | 310,674,348원 |
가격이 더 내려가더라도 임차인이나 인수권리가 없어 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 다만 시세 자료가 없으므로 401,800,000원이 실제 시장가보다 싼지, 적정한지는 별도의 상가 매매·임대 사례 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,418,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 395,382,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 504,000,000원 중 395,382,000원이 배당되는 가정으로 미배당액은 108,618,000원입니다. 신청채권 청구액은 412,901,256원이며 예상배당액 395,382,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 대야동 신천사거리 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신천역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 현황. 공부상 근생시설용도인 동물병원이나 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 대상 건물 북서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면, 토지면적 639.8㎡, 공시지가 4,718,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 중로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고 주변 근린시설 실제 매매사례와 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 공실이므로 예상 임대료와 공실기간을 보수적으로 반영해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 근저당 미배당. 현재 회차에서도 하나은행 채권최고액 기준 108,618,000원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·점유. 공실 여부와 별개로 미납 관리비와 실제 점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가 가치다
이 물건은 권리 구조만 보면 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 820,000,000원에서 2회 유찰돼 401,800,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 근린시설은 감정가 대비 낙폭만으로 투자매력을 판단해서는 안 됩니다. 현재는 공실이고 비교 가능한 실거래 시세도 없어, 401,800,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 세금 압류의 우선배당 가능성까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 입찰 전 주변 상가의 실제 매매가와 임대수익을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
