서울북부지방법원 2025타경12301. 강북구 우이동 라일락맨션 에이동 1층 102호의 다세대주택입니다. 소유자 양진복은 2020.12.24 매매를 원인으로 270,000,000원에 취득했고, 임차인 정진형은 그보다 앞선 2020.11.25 임대차계약을 체결해 2020.11.26 확정일자를 받고 2020.12.23 전입·점유를 시작했습니다. 2023.10.30에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건입니다. 말소기준은 2025.02.21 강북구 압류이고, 임차인의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조라면 현재 최저가 240,000,000원에서 집행비용 4,160,000원을 제외한 235,840,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 34,160,000원이 매수인에게 넘어갈 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 해당 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질적인 인수금액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 154-26 라일락맨션 제에이동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로173길 71-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 양진복 (2020.12.24 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
현재 말소기준은 2025.02.21 강북구 압류입니다. 그보다 앞선 임차인 정진형의 전입 2020.12.23·확정일자 2020.11.26 및 2023.10.30 임차권등기는 말소기준보다 선순위라 원칙상 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 이후 2025.04.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진형 | 제1층 제102호 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2020.12.23 / 2020.11.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 정진형은 보증금 270,000,000원의 임차권자로 배당요구를 했고, 확정일자도 갖췄습니다. 현재 회차의 계산만 놓고 보면 34,160,000원의 보증금 부족분이 생기지만, “배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소”하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 240,000,000원입니다. 데이터상 현재 회차는 5회 유찰·감정가 80%로 표시돼 있습니다. 그러나 별도의 실거래 비교자료가 없어, 240,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 선순위 임차권의 외형 때문에 최저가만 보면 보증금 인수가 붙는 것으로 보이지만, 이번 특별매각조건을 반영하면 실질취득액은 240,000,000원*입니다. 그렇다고 해서 5회 유찰 자체를 가격 메리트로 환산해서도 안 됩니다. 다세대주택은 개별 건물·층·도로·내부상태에 따라 가격 편차가 크고, 본건은 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황 일부를 외부관찰·도면·탐문 등에 근거해 판단했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 정진형 보증금 | 270,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 34,160,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 임차인이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동 서라벌중학교 북서측 인근으로, 주변에 주거용·주상용 건물, 상업용 또는 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물 중 제1층 제102호이며, 외벽은 치장벽돌마감 등, 내벽은 벽지 및 타일마감 등, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 장방형 효용의 다세대주택 건부지이며, 서측으로 자동차 통행이 가능한 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합·가축사육제한구역· 대공방어협조구역(77-257m)·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 계산상 미배당 34,160,000원이 발생하지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 합산해 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 임차인 명도·말소 절차. 실제 임차인은 정진형 1명입니다. 잔존채권 포기뿐 아니라 임차권등기 말소와 목적물 인도 절차가 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비를 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문에 근거해 판단했으므로 입찰 전 현황 재확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 우이동 다세대의 최근 거래와 본건의 1층·도로조건·내부상태를 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 2.7억”보다 중요한 한 줄
등기만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 정진형의 전입은 2020.12.23, 확정일자는 2020.11.26이고, 보증금은 270,000,000원입니다. 말소기준인 2025.02.21 압류보다 훨씬 앞선 대항력 임차인이라 현재 최저가 240,000,000원에서는 계산상 34,160,000원이 남습니다. 하지만 이번 사건에는 바로 그 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 특별매각조건이 있습니다. 그래서 권리분석의 결론은 실질 인수 0원*입니다.
다만 여기서 곧바로 “5회 유찰된 2.4억이면 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 다세대이고 실거래 비교자료가 없으며 내부 확인에도 제한이 있었습니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 외형이 아니라 특별매각조건의 확실한 이행 여부와 240,000,000원이라는 가격 자체의 검증입니다.
* 특별매각조건: 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소함.