서울북부지방법원 2025타경12301. 강북구 우이동 라일락맨션 제에이동 1층 102호의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 정진형의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.11.25, 확정일자는 2020.11.26, 주민등록 및 점유개시는 2020.12.23이며 보증금은 270,000,000원입니다. 등기부에는 2023.10.30 주택임차권등기가 마쳐져 있고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.21 강북구의 압류입니다. 정진형의 임차권은 이보다 앞서므로, 특별조건이 없다면 매각대금으로 보증금 전액을 받지 못한 부족분은 매수인이 인수하는 구조가 됩니다. 현재 최저매각가 192,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 임차인에게 배당되고, 미회수 보증금은 81,488,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 154-26 라일락맨션 제에이동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 양진복 · 2020.12.30 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건으로 인수 해소
정진형은 제1층 제102호 전부에 대해 보증금 270,000,000원의 임차권을 가지고 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.23, 확정일자는 2020.11.26으로 말소기준인 2025.02.21 강북구 압류보다 앞섭니다. 또한 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
등기부의 2020년 국민카드·우리카드 가압류와 강제경매개시결정, 강북구 압류, 2011년 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준인 2025.02.21 압류와 그 이후의 2025.04.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진형 | 제1층 제102호 전부 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 특별조건상 실질 0원 |
② 가격 판단 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 192,000,000원으로 감정가의 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 153,600,000원, 8회 유찰 시 122,880,000원입니다.
다만 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 시세를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 이미 6회 유찰된 사실 자체는 감정가와 시장의 매수 눈높이 사이에 간극이 있었음을 점검하게 만드는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 정진형 보증금 | 270,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정진형의 보증금 부족분은 81,488,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 북서측 인근으로, 주변에는 각종 주거용 건물·주상용 건물·상업용 또는 업무용 건물·공공시설·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 자동차 통행이 가능한 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감재·설비 등은 집합건축물대장 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사에 근거했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 계산상 부족분 81,488,000원은 존재하지만 이 사건에서는 특별매각조건 때문에 정진형 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
- 시세 검증. 6회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 우이동 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 대조하세요.
- 현장 내부 재확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 상태·마감·설비의 실제 현황을 가능한 범위에서 재확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 말소기준인 2025.02.21 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 세금·배당 관계는 매각 직전 서류로 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 = 무조건 2.70억 인수”가 아니다
표면만 보면 이 물건은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 매각가 192,000,000원으로는 보증금을 전액 배당할 수 없어 81,488,000원이 남습니다. 일반적인 사건이라면 이 부족분이 매수인의 핵심 인수위험입니다.
그러나 이 사건에는 신청채권자와 임차인이 미변제 잔존보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 정진형 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 권리상 실질취득액은 현재 최저가 192,000,000원을 기준으로 보게 됩니다. 이제 판단의 중심은 권리보다 가격입니다. 6회 유찰된 다세대주택인 만큼 감정가 대비 할인율에 기대기보다, 실제 최근 거래와 현장 상태를 확인해 192,000,000원의 적정성을 검증하는 것이 핵심입니다.