서울북부지방법원 2025타경12326. 성북구 동소문동4가 118에 위치한 4층 408호 오피스텔입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 163,443,179원입니다. 소유자는 조성배로, 2020년 12월 3일 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 주목할 권리는 등기부 을구의 이윤식 주택임차권입니다. 이윤식의 주민등록일자는 2019년 4월 17일, 점유개시일은 2019년 5월 16일, 확정일자는 2019년 5월 17일입니다. 모두 2021년 2월 3일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후에 이루어졌다는 이유만으로 선순위 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

그런데 이번 사건은 일반적인 선순위 임차보증금 인수형과 결정적으로 다릅니다. 매각물건명세서에 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 주된 임차보증금 인수 문제가 해소되는 구조지만, 별도 전입자 정송자에 대한 권리관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

② 임차인 및 점유관계 — 확인된 임차권자와 별도 전입자

확인된 임차권자는 이윤식 1명이며, 이와 별도로 정송자의 전입이 확인됩니다. 정송자는 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계가 확인되지 않은 상태이므로, 확인된 임차보증금에 임의로 합산하지 않습니다.

이윤식의 임차권등기일은 2021.06.25입니다. 정송자의 전입일은 말소기준 이후이므로 확인된 전입 사실만으로 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 실제 점유권원과 임대차계약 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

③ 최저가 분석 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 137,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 6회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 검토되는 최저가는 아래와 같습니다.

보증금 부족분은 특별매각조건을 적용하기 전의 회차별 산술 추정치입니다. 특별매각조건에 따라 이윤식이 잔존 보증금반환채권을 포기하는 경우 해당 부족분은 매수인 인수액에 가산하지 않습니다. 정송자의 미확인 계약관계, 취득 부대비용 및 기타 부담은 별도입니다.

특별매각조건이 없었다면 이 사건은 선순위 보증금 170,000,000원 때문에 입찰가 하락만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 유형입니다. 하지만 이번 사건에서는 명시된 잔존채권 포기 조건을 반영해야 합니다. 따라서 현재 회차의 이윤식 보증금 관련 실질 인수액을 35,126,400원으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰될 경우 추정 집행비용 2,726,400원을 제외한 134,873,600원이 이윤식의 보증금 배당에 충당됩니다. 이윤식의 보증금 170,000,000원 중 35,126,400원이 배당되지 않는 구조입니다.

그러나 특별매각조건에 따라 이윤식이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인에게 승계되는 해당 임차인의 실질 보증금 부담은 0원입니다. 주택도시보증공사와 한국자산관리공사의 일반채권 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것도 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 돈암초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택 및 노변 근린생활시설이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 성신여대역과 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.03.26 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물의 4층 408호입니다. 외벽 석재 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 토지로, 대로와 인접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 11,690,000원/㎡입니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으며, 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도를 근거로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 점유현황 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔 용도이며 이미 6회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 적정 매매가격인지 판단하려면 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 적용되는지 확인해야 합니다. 신청채권자 및 임차인의 포기·말소 범위를 구체적으로 점검하세요.
• 선순위 임차권 정리. 이윤식의 보증금은 170,000,000원이며, 현재 회차의 서류상 예상 배당 부족분은 35,126,400원입니다. 이를 매수인 인수액으로 반영하지 않는 근거는 특별매각조건입니다.
• 정송자 점유 조사. 2022.05.12 전입 사실이 확인됩니다. 말소기준 이후 전입이므로 제시된 전입일 기준 선순위 대항력은 없지만, 계약서·보증금·실제 점유자·점유권원과 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있습니다. 실제 세액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 임차인 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 감정가와 시세 구분. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 이 비율은 최근 실거래가 대비 할인율이 아닙니다. 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 검토해야 합니다.
• 현장 방문. 감정 당시 거주인이 부재했고 내부구조는 건축물현황도를 근거로 평가됐습니다. 내부 하자, 실제 이용상태 및 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 관리비와 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분을 확인하고, 정송자를 포함한 현재 점유자와 인도·퇴거 절차를 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 특별매각조건의 적용 범위”

서울북부지방법원 2025타경12326은 감정가 215,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 137,600,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 선순위 임차권자 이윤식의 보증금 170,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되지 않습니다. 일반적인 권리분석이라면 매수인의 보증금 인수가 문제가 되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 명시한 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 이윤식에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 단순히 선순위 보증금에서 배당금을 차감한 35,126,400원을 매수인의 실제 부담으로 보는 것은 특별매각조건을 누락한 분석입니다.

그렇다고 모든 위험이 사라진 것은 아닙니다. 정송자의 별도 전입과 미확인 보증금·점유관계는 여전히 확인해야 하며, 다수 조세 압류의 배당상 영향과 현재 오피스텔의 적정 시장가격도 검토 대상입니다. 6회 유찰이라는 숫자보다 특별매각조건의 확실한 적용, 별도 점유자 확인, 최근 시세 검증이 먼저입니다.