서울북부지방법원 2025타경12326. 서울 성북구 동소문동4가 118의 4층 408호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조성배이고 2020.12.03. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 172,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리는 2021.02.03. 김포세무서장 관련 국 압류입니다. 둘째, 임차인 이윤식의 주민등록일자는 2019.04.17.로 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 일반적인 구조라면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 실질적으로 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12326 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문동4가 118 제4층 제408호 |
| 도로명 | 서울특별시 성북구 동소문로 53 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층 지상10층 · 4층 408호 · 사용승인일 2019.03.26. |
| 소유자 | 조성배 · 2020.12.03. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 172,000,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,443,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.02.03. 접수된 국 압류입니다. 이후 종로세무서장, 국민건강보험공단, 김포시, 종로구, 동작구 등의 압류와 2025.04.11. 강제경매개시결정, 2025.07.07. 한국자산관리공사 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2020.12.03. 남희선 명의 소유권이전청구권 가등기는 2022.09.16. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 조사, 인수 판단은 서로 다르다
| 임차인 / 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤식 | 408호 전부 | 2019.04.17. | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 정송자 | 408호 | 2022.05.12. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정송자는 2022.05.12. 전입으로 말소기준권리인 2021.02.03. 압류보다 뒤에 들어왔습니다. 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있어 보증금이 미상이라는 사정만으로 매수인 인수형 임차인으로 볼 수는 없습니다. 반면 이윤식은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있으며, 2021.06.25. 배당요구를 한 대항력 임차인입니다.
③ 특별매각조건 — 룰상 1,208,000원, 실질 인수는 0원
현재 최저가 172,000,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 3,208,000원을 먼저 차감하고, 이윤식에게 168,792,000원이 배당됩니다. 보증금 170,000,000원과의 차이는 1,208,000원입니다. 대항력이 있으므로 특별한 조건이 없다면 이 잔액은 매수인 인수 가능액입니다.
이 특별매각조건은 이윤식의 잔존 임대차보증금반환채권 처리에 직접 영향을 줍니다. 정송자의 경우 별도의 대항력은 없으므로 현재 자료상 인수액을 더할 근거는 없습니다. 결과적으로 현재 회차에서 매수인 실질취득액은 낙찰가 172,000,000원과 동일합니다.
④ 가격 — 5회 유찰이지만 ‘싸다’고 판단할 시세 근거가 없다
감정가 215,000,000원에서 현재 최저매각가는 172,000,000원으로, 제공된 회차 시나리오상 감정가의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 이윤식 보증금 | 170,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,443,179원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 51,164,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이윤식 보증금의 미배당액은 1,208,000원이지만, 특별매각조건으로 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 172,000,000원 | 1,208,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 137,600,000원 | 35,126,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 110,080,000원 | 62,261,120원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 실질취득액이 쉽게 줄지 않는 구조가 됩니다. 실제 제공된 계산에서도 6회 유찰 시 35,126,400원, 7회 유찰 시 62,261,120원이 계산상 인수액으로 증가합니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 계속 적용된다는 전제에서 해당 잔존채권을 포기하므로 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 소재 돈암초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·노변 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 지하철 4호선 성신여대역 및 버스승강장이 있습니다.
- 건물. 지하1층·지상10층 철근콘크리트조 건물의 4층 408호이며, 사용승인일은 2019.03.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며, 대로1류 접합 및 여러 제한지역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 681.0㎡, 공시지가 11,690,000원/㎡, 업무용 토지이용상황입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이윤식 임차권. 전입 2019.04.17., 확정일자 2019.05.17., 보증금 170,000,000원이라는 핵심 일자를 원본 서류와 대조하세요.
- 정송자 점유관계. 전입은 2022.05.12.로 후순위이고 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·퇴거 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 80%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 성신여대역 인근 유사 오피스텔 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.01.입니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수 위험을 끊는다”
표면적으로는 까다로운 사건입니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당만 놓고 보면 1,208,000원이 미배당되기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 임차인이 배당으로 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있어, 현재 자료 기준 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 가격이라고 볼 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고 현재 최저가는 172,000,000원이지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 권리 위험은 특별조건으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요하다는 점입니다.
