서울남부지방법원 2025타경10167. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 제3층 제302호, 다세대주택입니다. 소유자는 김선태이며, 감정가는 322,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 257,600,000원입니다. 신청채권자 청구액은 215,000,000원이고, 등기상 가장 먼저 경매 소멸기준 역할을 하는 권리는 2024.04.05 주택도시보증공사의 가압류 1,517,500,000원입니다.
다만 권리분석의 핵심은 가압류보다 앞선 2019.06.21 대항력 임차인 박시윤입니다. 임차보증금은 215,000,000원이고 확정일자도 2019.06.21이며 배당요구가 확인됩니다. 이 임차권은 원칙적으로 말소기준권리보다 앞서므로 매수인에게 미배당 잔액이 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건은 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 그 위험이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10167 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 337-19 엘케이드림빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18가길 37-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.23㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2017.05.10 |
| 소유자 | 김선태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기 순서만 보면 박시윤의 임차권은 매우 중요합니다. 임대차계약일은 2019.06.04, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2019.06.21이며, 임차권등기는 2023.11.10입니다. 이후 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.30 강제경매개시결정, 2025.06.11 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박시윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2019.06.21 / 2019.06.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
박시윤은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 257,600,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,406,400원을 제외한 뒤 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 현재 회차 자체에서도 임차인 미배당액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 1. 임차인 박시윤 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 38,193,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 박시윤 보증금 215,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 38,193,600원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당은 1,694,306,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아져도 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 임차보증금 원칙상 미배당 잔액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 257,600,000원 | 38,193,600원 | 1,694,306,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 206,080,000원 | 0원 | 1,732,500,000원 | 12,605,120원 |
| 3회 유찰 시 | 164,864,000원 | 0원 | 1,732,500,000원 | 53,244,096원 |
12,605,120원·53,244,096원은 확약이 없다는 전제에서 계산되는 원칙상 임차보증금 미배당 잔액입니다. 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 박시윤 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 각 회차 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 47.23㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제302호이며 사용승인일은 2017.05.10입니다.
- 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 3.5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 259.2㎡, 공시지가 3,184,000원/㎡, 완경사 정방형 주거용 건부지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 권리안전성은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 크게 의존하므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차에서는 보증금 215,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당은 집행비용 및 우선 배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 시 해석. 2회·3회 유찰 시 원칙상 임차보증금 미배당액이 12,605,120원·53,244,096원으로 계산되지만 확약 조건이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장·건축물현황도·외부관찰에 의존한 부분이 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 말소 및 매각 후 효력은 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 현재 최저가 257,600,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 핵심이다”
이 사건은 표면적으로 보면 2019.06.21 대항력을 갖춘 임차인 박시윤의 보증금 215,000,000원이 있어 주의가 필요한 물건입니다. 하지만 매각조건에 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있어, 박시윤 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
현재 최저가는 257,600,000원으로 감정가 322,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리 측면에서는 확약을 전제로 주요 인수위험이 제거되지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격이 싸다는 결론까지 이어지지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 확약 조건의 원문 확인과 가격의 별도 검증입니다.
