서울북부지방법원 2025타경12430. 서울 동대문구 장안동 마하나임 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김영일은 2020.02.17 공유자 전원의 지분을 이전받았고 등기상 거래가액은 312,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.10 신용보증기금 가압류 6,597,203원입니다. 이후 서울신용보증재단·한국장학재단·국민행복기금의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김정민입니다. 임대차계약일자는 2021.08.11, 확정일자는 2021.08.17, 전입 및 점유개시는 2021.09.10이며 보증금은 328,000,000원입니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 회차에서 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 337-1 마하나임 제5층 제502호 · 장한로26길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 김영일 (2020.02.17 소유권 이전 · 거래가액 312,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 274,400,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 2019.08.23 은평신용협동조합 근저당권 채권최고액 6,160,000,000원이 설정됐지만 2020.02.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.10 신용보증기금 가압류입니다. 임차인 김정민의 확정일자 2021.08.17과 전입·점유개시 2021.09.10은 이보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 328,000,000원 | 2021.09.10 | 2021.08.17 | 2023.09.22 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰가보다 특별조건이 더 중요하다
현재 최저매각가는 감정가 343,000,000원의 80%인 274,400,000원입니다. 4회 유찰 시 시나리오 매각가는 219,520,000원, 5회 유찰 시 175,616,000원입니다. 그런데 특별매각조건을 적용하지 않은 원자료상 임차보증금 미배당액은 낙찰가가 낮아질수록 각각 58,241,600원 → 112,353,280원 → 155,642,624원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 원자료상 미배당 보증금 | 특별조건 적용 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 274,400,000원 | 58,241,600원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 219,520,000원 | 112,353,280원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 175,616,000원 | 155,642,624원 | 0원* |
즉 이 물건은 “최저가가 내려갈수록 인수보증금이 늘어나는 대항력 임차인 구조” 자체는 분명하지만, 특별매각조건이 그 잔존채권을 포기하도록 정하고 있어 실제 판단에서는 조건의 효력이 핵심입니다. 감정가 대비 80%라는 할인폭만 확인될 뿐, 이를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 1. 임차인 김정민 보증금 | 328,000,000원 | 269,758,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 6,597,203원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 35,581,421원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 재단법인 한국장학재단 | 6,630,272원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,138,136원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원자료상 임차인 미배당액은 58,241,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 서울장평초등학교 남측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 소로각지에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 7,143,000원/㎡입니다.
- 설비. 개별난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 조건입니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김정민 임차권등기가 실제로 특별매각조건에 따라 말소되는 절차를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미배당액 구분. 현재 회차 원자료상 미배당액 58,241,600원과 특별조건 적용 후 실질 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰가를 시세로 오해하지 않기. 감정가 343,000,000원 대비 최저가 274,400,000원이라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 후순위 권리. 신용보증기금 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 현장 확인. 오피스텔의 실제 점유상태와 내부 이용상태를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “보증금 328,000,000원보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
표면만 보면 보증금 328,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 274,400,000원보다 보증금이 커서 매우 위험해 보이는 사건입니다. 실제로 일반적인 배당 구조에서는 58,241,600원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 이 사건에는 임차인과 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 그대로 적용·이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 물건은 이미 3회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 오피스텔이라는 용도까지 감안하면 권리 위험은 특별조건으로 정리되지만, 가격의 적정성은 별도로 판단해야 하는 사건입니다. 결론은 “특별매각조건 확인은 필수, 인수는 0원* 전제, 가격은 보수적으로 검토”입니다.
