🔻 1회 유찰 · 80% 🔐 실질 인수 0원* 👤 실제 임차인 1명 🏢 오피스텔
서울남부지방법원 2025타경10232. 강서구 화곡동 엠제이타운 3층 303호 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021년 3월 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2022년 9월 강서세무서장의 압류가 들어오며 이 압류가 말소기준권리로 잡혔고, 2023년 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류, 2025년 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 진짜 핵심은 등기상 압류나 가압류가 아니라 장문경의 임차보증금 2.5억원입니다. 장문경은 2021.02.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.01.로, 말소기준권리인 2022.09.15. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제3층 제303호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로 288 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층/지상18층 중 3층 · 사용승인 2020.08.24. |
| 소유자 | 고완석 (2021.03.26. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.09.15. 강서세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 장문경의 전입·점유는 2021.02.26.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.02.14.에 이뤄졌지만, 임차인의 대항력 판단에서는 앞선 전입·점유 사실이 핵심입니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 이번 사건은 포기·말소 조건
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장문경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 관련 승계 주체로 명세서 비고에 함께 기재돼 있으므로, 장문경의 보증금 250,000,000원과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 포기·말소 조건을 적용하지 않은 원래 배당 계산상 인수액은 현재 회차 40,190,400원, 2회 유찰 시 82,312,320원, 3회 유찰 시 116,009,856원입니다. 위 0원 판단은 해당 임차보증금에 대한 포기·말소 조건의 이행을 전제로 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 2.136억, 그러나 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 267,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 213,600,000원입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 53,400,000원이 낮아졌습니다. 다만 이 사건에서는 현재 확인 가능한 가격 기준이 감정가와 회차별 최저가이므로, 2.136억원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
특히 포기·말소 조건을 무시하면 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 룰상 인수액이 40,190,400원이고, 2회 유찰 시에는 82,312,320원, 3회 유찰 시에는 116,009,856원으로 증가합니다. 이번 사건은 포기·말소 조건 덕분에 이 구조가 실질적으로 해소되는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,400원 |
| 1. 임차인 장문경 보증금 | 250,000,000원 | 209,809,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장문경에게 209,809,600원이 배당되고 보증금 부족분은 40,190,400원입니다. 다만 이 사건은 그 부족분 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 특약이 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근. 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 건물. 지하2층/지상18층 철근콘크리트구조 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2020.08.24.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 서류에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 장문경의 을구 1번 주택임차권이 매각 후 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 장문경 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 2.5억원 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 별도 검토. 1회 유찰로 최저가가 213,600,000원까지 내려왔지만 감정가 할인율만으로 시장 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.26. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 의무 및 말소 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인하세요.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰·탐문을 종합해 평가됐으므로 실제 내부 상태와 점유관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 위험한 인수형을 ‘조건부 0원’으로 바꾸는 한 줄
이 물건은 표면만 보면 긴장해야 합니다. 장문경의 보증금은 250,000,000원으로 현재 최저가 213,600,000원보다 크고, 전입도 말소기준권리보다 빠릅니다. 포기 조건이 없다면 현재 회차에서 40,190,400원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서의 조건은 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 조건 이행 시 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 이 사건은 “보증금이 최저가보다 크다”는 숫자만 보고 피할 물건도, 반대로 “포기 문구가 있으니 무조건 안전하다”고 볼 물건도 아닙니다. 입찰 전 포기·말소 조건의 유효성과 이행 경로를 확인하는 것이 권리분석의 마지막 단계입니다.
