서울북부지방법원 2025타경12562. 성북구 석관동 혜성스테이3차 102동 604호, 전유면적 26.14㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 284,000,000원에서 현재 최저매각가는 227,200,000원까지 내려왔고 매각기일은 2026.09.01입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “4회 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 등기부에 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하지만, 잔존 보증금채권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 권리분석의 승부처입니다.

가격도 무조건 낙관할 수는 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 270,000,000원이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 90.5%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -8.2%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균 260,000,000원만 보고 가격 메리트를 크게 잡는 것은 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 그보다 앞선 임차권은 원칙상 인수

등기부상 2020.07.29. 성산포수산업협동조합의 근저당권 5,574,000,000원은 2021.01.08. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.07.03. 삼성세무서장 압류입니다. 장민정의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.09.07.에 등기됐고, 주민등록·점유개시일도 2022.02.28., 확정일자는 2021.12.28.이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 장민정은 특별조건 확인이 핵심

김단비는 전입일 2025.01.21.로 말소기준인 2024.07.03.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이지만 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유·명도 상태와 보증금 내역은 매각물건명세서 원문과 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 시세 아래, 하지만 시장은 하락 중

혜성스테이3차는 40세대, 사용승인일 2020.06.18.이고, 대상 전유면적은 26.14㎡입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 270,000,000원입니다.

현재 최저가 227,200,000원은 최근 12개월 평균의 90.5%입니다. 특별매각조건이 실제로 이행돼 장민정의 잔존채권 인수가 0원이 된다면, 시세 비교 기준인 실질취득액도 227,200,000원이므로 최근 거래대보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래 비교 추세가 -8.2%로 내려가고 있어 과거 전체 평균 260,000,000원을 근거로 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)

현재 회차 계산상 장민정의 미배당액은 56,780,800원입니다. 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 이 사건은 잔존 임대차보증금반환채권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 있어 실질 인수 0원*으로 분석합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월곡중학교 동측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 새석관시장, 각급학교, 근린공원, 관공서, 아파트와 기존주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 노선버스·마을버스 정류장과 상월곡역(6호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 604호이며 도시가스 난방, 위생 급배수·급탕, 화재탐지, 승강기, 1층 주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,425,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 혜성스테이3차는 40세대이고 최근 거래 표본은 5건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.9회, 매각률 0.0%로 경매 환금성 지표는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 장민정의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 최종 명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 장민정 배당 구조 확인. 현재 추정 배당은 223,219,200원, 룰상 부족분은 56,780,800원입니다. 특별조건이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
• 김단비 점유 확인. 전입 2025.01.21.로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 251,000,000원보다 최저가가 낮더라도 최근 거래 추세가 -8.2%이므로 과거 전체 평균 260,000,000원을 목표가격의 주된 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
• 경매 환금성 점검. 단지 평균 유찰 횟수가 5.9회이고 매각률이 0.0%로 집계돼 있어, 향후 재매각 가능성까지 고려한 응찰가 상한이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.8억 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”

이 물건을 등기 순위만 보고 계산하면 장민정은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권자이고, 현재 최저가 기준 미배당액 56,780,800원이 남습니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘면서 실질취득비용이 보증금 280,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 인수형입니다.

하지만 이번 사건은 다릅니다. 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 장민정 관련 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 그 조건을 전제로 하면 현재 실질취득은 최저가 227,200,000원이고 최근 12개월 평균 251,000,000원의 90.5%입니다. 가격만 보면 할인 구간에 들어왔지만, 시장 추세가 -8.2%이고 단지 경매 평균 유찰이 5.9회, 매각률이 0.0%라는 점은 보수적으로 반영해야 합니다.

결론은 ‘조건부 가격 메리트, 권리는 특별조건 원문 확인 필수’입니다. 특별매각조건이 확정적으로 장민정 임차권을 해소한다면 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 그 조건이 흔들리면 곧바로 280,000,000원 보증금 인수형의 경제성이 되살아납니다. 김단비의 대항력은 없으나 점유·보증금이 미상인 만큼 명도 확인도 남아 있습니다.