서울북부지방법원 2025타경12562. 성북구 석관동 혜성스테이3차 102동 604호, 전유면적 26.14㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건은 일반적인 선순위 대항력 임차인 물건과 결론이 다릅니다. 장민정의 전입은 2022.02.28, 확정일자는 2021.12.28, 임차보증금은 280,000,000원이고 임차권등기까지 마쳐 말소기준인 2024.07.03 압류보다 앞섭니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조지만, 이 사건에는 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가 181,760,000원에서 장민정에게 178,415,360원이 배당되고 101,584,640원이 부족해 일반 룰상 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 특별매각조건을 그대로 적용하면 장민정 관련 실제 승계 부담은 0원입니다. 따라서 가격 비교도 280,000,000원 보증금 기준이 아니라 실질취득 181,760,000원을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건으로 승계 해소

말소기준은 2024.07.03 국의 압류입니다. 그보다 앞서 장민정은 2022.02.28 전입·점유했고, 2021.12.28 확정일자를 갖췄으며 2023.09.07 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 권리 순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 장민정은 특별매각조건으로 승계 부담이 해소되는 구조입니다. 다만 이 조건은 장민정의 잔존 보증금반환채권 및 임차권등기에 대한 판단으로 한정해야 합니다. 김단비는 전입일이 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 특별매각조건 적용대상으로 단정할 근거도 없으므로 별도 임대차관계는 원본 명세서와 현황으로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 181,760,000원 기준으로 본다

혜성스테이3차는 40세대, 2020.06.18 준공입니다. 대상 면적은 26.14㎡이며 최근 거래 자료와 면적이 일치합니다. 전체 6건 평균 255,833,333원보다 최근 12개월 평균 251,666,666원을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.09의 235,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -3.2%입니다.

현재 최저매각가이자 특별매각조건 반영 실질취득가인 181,760,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 최신 거래 235,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리 인수 조건이 실제 매각절차에서 그대로 이행된다는 전제에서는 현재 회차에 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.2%이고 이미 5회 유찰된 물건이므로 과거 전체 평균 255,833,333원만을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

배당계산 자체에서는 장민정 보증금 부족액 101,584,640원이 발생해 일반 규칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건 특별매각조건에는 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있으므로 장민정에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월곡중학교 동측 인근이며 중·소규모 점포, 근린생활시설, 새석관시장, 각급학교, 근린공원, 관공서, 아파트 및 기존주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수 노선버스·마을버스 정류장과 상월곡역(6호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 604호이며 도시가스 보일러 난방, 급배수·급탕, 화재탐지, 승강기, 1층 주차장 시설이 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 혜성스테이3차는 40세대이고 2020.06.18 준공됐습니다. 최근 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%로 제시돼 경매시장 소화력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 장민정의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
• 장민정 인수액. 배당 계산상 부족액은 101,584,640원이지만 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 두 금액을 혼동하면 실질취득가 판단이 완전히 달라집니다.
• 김단비 별도 확인. 2025.01.21 전입으로 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 특별매각조건의 적용대상으로 자동 포함시키지 말고 별도 확인해야 합니다.
• 최근 시세를 우선. 전체 평균 255,833,333원보다 최근 12개월 평균 251,666,666원, 최신 거래 235,000,000원과 최근 추세 -3.2%를 우선해서 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 다회유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰, 단지 평균 5.9회 유찰입니다. 단순 할인율뿐 아니라 면적·수요층·명도·대출 가능성·재매각 소요기간을 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 결론 내리면 틀린 물건

이 사건의 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 181,760,000원보다 보증금이 크므로 일반적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당표도 장민정의 미배당액 101,584,640원을 계산하고 있습니다. 하지만 특별매각조건이 결론을 뒤집습니다. 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 장민정에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 181,760,000원입니다.

그 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 251,666,666원의 72.2%로 가격 차이가 있습니다. 반면 이미 5회 유찰됐고 최근 시세 추세가 -3.2%이며, 40세대 도시형생활주택의 경매 통계 역시 평균 5.9회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “선순위 보증금 때문에 280,000,000원을 떠안느냐”가 아니라, “특별매각조건이 실제로 완결되는지 확인한 뒤 181,760,000원의 가격 메리트와 환금성 위험을 함께 평가하느냐”입니다.