180,000,000원
서울북부지방법원 2025타경12570. 서울 성북구 석관동 스타캐슬 제204호, 전용 29.74㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 소유자는 장용준 씨입니다.
이 사건은 첫눈에 보면 까다롭습니다. 임차인 박서아 씨의 전입·점유 개시가 2022.07.01이고 확정일자는 2022.05.20로, 말소기준인 2023.06.23 서대문세무서 압류보다 앞섭니다. 즉 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 보증금도 214,000,000원으로 현재 최저가 180,000,000원보다 큽니다.
다만 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 신청채권자와 임차인이 배당금만으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 명시돼 있습니다. 따라서 박서아 씨에게 한정해 룰상 발생하는 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수로 남지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 제2층 제204호 도로명: 서울특별시 성북구 화랑로24길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.74㎡ · 제2층 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 장용준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 (4회 유찰, 현재 회차 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2019.02.21 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.06.23 서대문세무서 압류입니다. 박서아 씨는 2022.07.01 전입·점유를 시작해 기준일보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2022.05.20이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다. 이후 2024.05.16 은평세무서 압류와 2025.05.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박서아 | 제2층 제204호 (29.74㎡) 전부 | 214,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.05.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 회차별 인수 계산 — ‘룰상 미배당’과 ‘실질 인수’를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (80%) | 180,000,000원 | 37,320,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (64%) | 144,000,000원 | 72,816,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (51%) | 115,200,000원 | 101,212,800원 | 0원 | 115,200,000원 |
* 위 ‘룰상 인수액’은 배당표·회차 시나리오에 계산된 미배당액입니다. 이 사건에서는 특별매각조건에 따라 박서아 씨가 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만, 동일면적 비교가 아니다
스타캐슬 실거래 자료에는 4건이 확인됩니다. 다만 모두 전용 41.26㎡ 거래이고, 본건 전용면적은 29.74㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 실거래를 본건의 직접 시세로 놓고 “최저가가 싸다”고 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.26㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 41.26㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 41.26㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2024.10 | 41.26㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.26㎡ | 3건 | 304,333,333원 |
최근 12개월 평균은 304,333,333원, 최신 거래는 2026.01의 310,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 +3.2%입니다. 데이터상 현재 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%에 해당하지만, 그 비교 대상은 본건보다 면적이 큰 41.26㎡이므로 59.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 박서아 보증금 (우선변제) | 214,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차인에게 176,680,000원이 배당돼 보증금 대비 37,320,000원이 부족합니다. 다만 특별매각조건에 따른 잔존채권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 석관동, 지하철6호선 상월곡역 남동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트단지·연립주택·근린상가·공원·대학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철6호선 상월곡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측 노폭 3~4m 포장도로와 접하며, 토지는 북측 하향 경사지대에 평탄하게 조성된 정방형 대지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보호지역·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 2,746,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스타캐슬은 16세대 규모이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·낙찰률 0.0%입니다. 본건 역시 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 분석의 핵심은 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 동일 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 배당액과 실질 인수를 분리해 볼 것. 현재 회차의 룰상 미배당은 37,320,000원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 동일면적 실거래 확인. 제공된 거래는 41.26㎡이고 본건은 29.74㎡입니다. 최근 12개월 평균 304,333,333원을 본건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 4회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 이미 4회 유찰됐습니다. 최저가 할인율보다 실제 수요와 환금성을 우선 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.03.15 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금·점유 현황. 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있고, 명도·관리비 관련 부담은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 함정은 특별조건이 해소했지만, 가격 판단은 아직 보수적으로
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 박서아 씨는 실제로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 214,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 37,320,000원 인수가 발생합니다.
하지만 특별매각조건이 잔존 임대차보증금반환채권의 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 해당 임차인의 실질 인수는 0원이 됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 실질취득은 180,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”로 넘어가서는 안 됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 304,333,333원, 최신 거래는 310,000,000원이지만 모두 본건보다 큰 41.26㎡ 거래입니다. 본건은 29.74㎡이고 이미 4회 유찰됐습니다. 즉 권리 리스크는 특별조건으로 상당 부분 정리됐지만, 가격·환금성의 확신은 부족한 물건입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차인이 아니라 특별매각조건의 원문 확인과 동일면적 시세 검증입니다.
