서울북부지방법원 2025타경12570. 서울 성북구 석관동 스타캐슬 제2층 제204호는 전용 29.74㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 장용준이고, 주택도시보증공사가 청구금액 214,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 225,000,000원이며, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 144,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 관계입니다. 박서아는 2022.07.01 전입·점유를 시작했고, 2022.05.20 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.06.23 압류보다 앞선 임대차이므로 대항력 있는 임차인입니다. 이후 2024.07.17 임차권등기가 이루어졌습니다.
일반적인 경매라면 보증금 중 배당받지 못한 금액이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 하지만 본건의 특별매각조건은 신청채권자와 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 정하고 있습니다. 따라서 일반적인 인수 위험과 실제 특별매각조건 적용 결과를 구분해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 제2층 제204호 도로명주소: 서울특별시 성북구 화랑로24길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.74㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 방 2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 |
| 소유자 | 장용준 (2020.07.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (5회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차보증금 | 박서아 · 214,000,000원 |
| 특별매각조건 | 신청채권자 및 임차인의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기상 말소기준은 2023.06.23 접수된 국(서대문세무서장)의 압류입니다. 이후 2024.05.16 은평세무서장의 압류와 2025.05.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 임차권등기 자체가 말소기준 이후에 이루어졌다는 사실만으로 대항력이 없다고 볼 수는 없습니다. 박서아의 전입·점유는 2022.07.01로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 임차권등기의 접수일과 기존 임대차의 대항력 발생 시점을 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 214,000,000원의 실제 인수 여부
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박서아 제2층 제204호(29.74㎡) 전부 주거 · 임차권등기 |
전입·점유: 2022.07.01 확정일자: 2022.05.20 임차권등기: 2024.07.17 |
214,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 특별조건 적용 시 승계 0원 |
실제 임차인은 박서아 1명입니다. 임차인은 배당요구를 하였고, 확정일자 및 전입·점유 사실을 갖추고 있습니다. 임차보증금은 214,000,000원으로 현재 최저매각가 144,000,000원을 초과합니다.
보증금 214,000,000원 중 미배당액은 72,816,000원이고, 이를 매수인이 인수하는 일반적인 구조라면 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 기준금액은 216,816,000원입니다.
이처럼 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 인수금액이 증가하므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
“신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소함”
따라서 해당 특별매각조건이 유효하게 적용되면 박서아의 미배당 보증금을 매수인이 추가로 인수하지 않는 구조입니다. 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
이는 일반 배당표의 미배당액이 0원이 된다는 의미가 아니라, 미배당 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 의미입니다. 입찰 전 특별매각조건의 원문과 적용 범위, 임차권 말소 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 신청채권 214,000,000원과 박서아의 임차보증금 214,000,000원은 별도로 중복 합산하여 매수인 인수액을 산정할 항목이 아닙니다. 특별매각조건 역시 신청채권자와 임차인 모두의 잔존 보증금반환채권 포기를 명시하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 다른 면적의 거래를 그대로 적용하면 안 된다
스타캐슬은 총 16세대이며, 준공일은 2019.02.21입니다. 확인되는 실거래 4건은 모두 전용 41.26㎡로, 경매 대상인 전용 29.74㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 아래 거래금액은 단지 가격 수준을 살펴보기 위한 참고자료이며, 대상 호실의 직접적인 시세로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.26㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 41.26㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 41.26㎡ | 3층 | 303,000,000원 |
| 2024.10 | 41.26㎡ | 3층 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.26㎡ | 3건 | 304,333,333원 |
| 전체 거래 평균 | 41.26㎡ | 4건 | 302,000,000원 |
전용 41.26㎡ 거래의 최근 12개월 평균은 304,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 1월의 310,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +3.2%입니다. 다만 이러한 수치는 모두 경매 대상보다 면적이 큰 주택에서 관측된 것이므로, 해당 상승 추세가 전용 29.74㎡에도 동일하게 적용된다고 단정할 수 없습니다.
이 수치를 근거로 시세보다 크게 저렴하다거나 가격 메리트가 확보되었다고 판단할 수 없습니다. 전용 29.74㎡의 동일·유사 면적 거래나 별도의 적정 시세 확인이 필요합니다.
이 단지의 경매물건은 평균 4.0회 유찰된 이력이 있습니다. 본건은 이미 5회 유찰된 상태입니다. 유찰 횟수가 많다는 사실은 단순한 할인 기회인 동시에, 가격 적정성·임차권·매각조건에 관한 추가 확인이 필요한 이유이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 박서아 보증금(우선변제) | 214,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 214,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액은 집행비용 추정 및 임차인 우선변제를 반영한 계산값이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않은 수치입니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권과 임차보증금은 중복된 인수채무로 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 인수 위험의 관계
특별매각조건을 반영하지 않는 일반적인 선순위 임차권 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 다음 표는 그 차이를 보여주는 계산상 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수액 | 특별조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰(64%) | 144,000,000원 | 72,816,000원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시(51%) | 115,200,000원 | 101,212,800원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시(41%) | 92,160,000원 | 123,898,880원 | 실질 인수 0원 |
일반 계산상 인수액은 특별매각조건에 따른 잔존채권 포기를 적용하지 않은 회차별 추정값입니다. 실제 매각에서는 특별매각조건의 효력·유지 여부와 원문을 우선 확인해야 하며, 이후 회차의 최저가는 해당 회차가 진행되는 경우의 가정입니다.
일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 하락해도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 반면 본건은 특별매각조건이 유효하게 유지되는 경우 잔존 보증금 인수를 해소할 수 있으므로, 낙찰가 하락이 실질취득 기준금액의 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근에 있습니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 연립주택, 근린상가, 공원, 대학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 상월곡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 도시형생활주택으로, 대상 호실은 제2층 제204호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지시설, 공동현관 출입통제설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 접도. 북측 하향 경사지대에 평탄하게 조성된 정방형 대지이며, 서측으로 폭 3~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 실제 적용 요건은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래 4건은 모두 다른 면적이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 동일 면적의 매매 사례와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신청채권자 및 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 법원 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 박서아의 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지, 잔존채권 포기의 적용 범위와 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 인수액 중복 계산 금지. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 별개의 매수인 인수채무처럼 합산하지 않아야 합니다.
- 배당표 검토. 예상배당액 141,184,000원은 추정값입니다. 세금채권 및 실제 배당순위가 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 확정 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 전용 41.26㎡ 거래를 전용 29.74㎡의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 면적의 거래와 실제 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제이므로 현황조사 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납 여부와 취득 과정에서 발생하는 부대비용을 확인해야 합니다. 실질 인수 0원은 취득 부대비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 최신 매각기일을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 특별매각조건, 할인율보다 비교 가능한 시세”
본건은 5회 유찰로 최저매각가가 144,000,000원까지 하락했지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 214,000,000원입니다. 일반적인 배당 구조라면 미배당 보증금의 매수인 승계 문제가 발생하는 물건입니다.
그러나 신청채권자와 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 정한 특별매각조건이 있어, 해당 조건의 효력이 확인되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 부분입니다.
가격 판단은 별개입니다. 확인된 실거래는 전용 41.26㎡로, 대상인 29.74㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 참고 거래 평균과 최저가의 차이를 그대로 투자 여력으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 이미 5회 유찰된 이력과 소규모 다세대주택의 환금성도 함께 고려해야 합니다.
결론적으로 특별매각조건이 적용되면 주된 보증금 인수 문제는 해소되지만, 직접 비교 가능한 시세가 확인되지 않아 가격 적정성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 원문 확인과 전용 29.74㎡에 맞는 별도의 가격 검증입니다.
