서울북부지방법원 2025타경12722. 창동3차가현월디움 제102동 6층 601호, 전용 29.85㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 공부상 오피스텔로 확인됩니다. 현재 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 200,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인 자체가 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐입니다.
이세진은 확정일자 2022.03.21, 전입·점유개시 2022.04.22이고 말소기준은 2022.06.09 국의 압류입니다. 따라서 이세진의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰져 있어 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 250,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 특별조건이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.85㎡ · 6층 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 | 2020.07.10 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 핵심
2020.07.15 설정된 관악신용협동조합 근저당권 2,232,000,000원은 2020.11.13 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.06.09 국의 압류이고, 이후 의정부시·국·강서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 임차권 자체가 말소기준보다 뒤라는 점이 아니라, 이세진의 실제 전입·점유가 2022.04.22로 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이세진 제6층 제601호 전부 | 2022.04.22 확정일자 2022.03.21 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 부터 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계로 임차인이 중복 신고된 구조는 아닙니다. 이세진은 실제 임차권자로 보증금 250,000,000원을 가지고 있으며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 다만 별도 임차 관련 기재인 부터는 보증금과 대항요건이 확인되지 않으므로 금액 합산이나 대항력 확정이 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 200,000,000원 기준
대항력 있는 이세진의 인수가 특별매각조건으로 실질 0원이 되므로, 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 특별조건을 반영한 실질취득 200,000,000원입니다. 비교 데이터의 최근 12개월 평균값은 253,000,000원, 최신 거래금액은 250,000,000원으로 제시돼 있어 실질취득은 평균값의 79.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.49㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.4㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2022.05 | 29.4㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 253,000,000원 |
수치만 보면 200,000,000원은 253,000,000원 대비 할인되어 있습니다. 하지만 확인되는 거래 3건이 모두 2022.05라는 점이 중요합니다. 2026.09.01 매각기일과 시간 간격이 커, 이 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기에는 최신성이 부족합니다. 즉 가격 수치에는 여유가 있지만 시세 검증은 다시 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 이세진 보증금 | 250,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 배당 계산상 이세진 보증금 미배당액은 53,600,000원으로 매수인 인수 대상이지만, 이 사건의 특별매각조건을 이세진에게 적용하면 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 이세진 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 200,000,000원 | 53,600,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 93,040,000원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 128,000,000원 | 124,592,000원 | 실질 0원 |
특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이세진의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 200,000,000원에 낙찰받고 53,600,000원을 인수하면 총 부담은 253,600,000원이 됩니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 이세진에 관한 한 이 구조가 실질적으로 차단됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 창2동주민센터 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가는 3,092,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 환금성 측면의 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이세진의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 미상 임차 관련 기재 확인. 부터의 전입일·보증금·확정일자·점유 여부와 특별조건 적용 범위를 확인하기 전에는 인수액 전부를 0원으로 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 존재하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 가격 기준. 이세진 특별조건을 반영하면 현재 실질취득은 200,000,000원입니다. 다만 비교 실거래 3건이 모두 2022.05이므로 현재 가격 검증을 별도로 해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모, 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 완전한 안전형은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 권리위험은 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인 이세진입니다. 일반 배당만 적용하면 현재 회차에서 53,600,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조지만, 특별매각조건이 그 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 예정하고 있어 이세진의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 확인 가능한 실질취득은 현재 200,000,000원이고, 제시된 최근 12개월 평균값 253,000,000원의 79.1% 수준입니다.
하지만 부터의 대항력·보증금이 미상이고, 이 기재에 같은 특별조건이 적용되는지도 확인되지 않습니다. 비교 거래도 모두 2022.05이라 현재 시세 판단에는 시간차가 있으며, 총 8세대·경매 평균 4.0회 유찰· 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표도 좋지 않습니다. 결론은 주된 임차권은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 임차와 저환금성 때문에 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 조건부 물건입니다.
