서울북부지방법원 2025타경12722. 창동3차가현월디움 102동 601호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 250,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 160,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 숫자 하나만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 핵심은 2022.04.22 전입한 이세진의 주택임차권과, 매각물건명세서에 적힌 특별매각조건입니다.
말소기준권리는 2022.06.09 국의 압류입니다. 이세진의 전입일은 그보다 앞선 2022.04.22이고 확정일자는 2022.03.21이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 통상 배당만 놓고 보면 160,000,000원 매각 시 집행비용 3,040,000원을 뺀 156,960,000원만 배당되고 93,040,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건에는 임차인이 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이세진에 한해서는 매수인 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.85㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2022.06.09 국의 압류입니다. 이후 의정부시 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.07.15 설정된 관악신용협동조합 근저당권 2,232,000,000원은 2020.11.13 이미 말소됐습니다.
| 임차 관련 | 점유 / 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이세진 | 제6층 제601호 전부 · 2022.04.22 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 별도 주거 점유 기재 | 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.6억 vs 실거래 2.5억대
창동3차가현월디움의 비교 가능한 실거래는 2022.05 3건입니다. 거래금액은 250,000,000원, 254,000,000원, 255,000,000원이며 평균은 253,000,000원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 이 평균의 63.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.49㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.4㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2022.05 | 29.4㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 253,000,000원 |
중요한 점은 이세진의 미배당 보증금을 그대로 매수인 인수액에 더하면 안 된다는 것입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득은 160,000,000원이고, 이 금액을 실거래 평균 253,000,000원과 비교하면 63.2%입니다. 다만 실거래 표본이 2022.05에 집중되어 있어, 실제 입찰 판단에서는 현재 시점의 현장 거래수준을 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 이세진 보증금 | 250,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이세진의 보증금 부족분은 93,040,000원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 이세진은 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 금액을 매수인 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 주된 임차권은 가격 하락과 연동되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 160,000,000원 | 93,040,000원 | 이세진 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 128,000,000원 | 124,592,000원 | 이세진 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 102,400,000원 | 149,833,600원 | 이세진 실질 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이세진의 미배당 보증금은 커집니다. 그러나 이 사건은 이세진이 잔존채권을 포기하는 조건이 있어 주된 임차권의 실질 인수는 회차와 관계없이 0원입니다. 그와 별개로 전입일·보증금 미상의 추가 주거 점유 기재는 확인이 끝나기 전까지 독립적인 리스크로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공부 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 창2동주민센터 남측 인근이며 주위에 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가 3,092,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이세진의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유기재 확인. 별도 주거 점유 기재의 전입일·보증금이 미상입니다. 이세진과 별개의 임차관계인지 원본 명세서와 현황조사로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 비교 실거래는 2022.05 3건입니다. 현재 거래수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지. 총 8세대로 거래표본이 적고 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이며 실제 이용·대출·세금 적용은 현황과 금융조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해소, 미상 기재는 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 160,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산만 하면 미배당액도 93,040,000원입니다. 그러나 특별매각조건이 이세진의 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 이세진 관련 실질 인수액은 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 160,000,000원으로, 비교 실거래 평균 253,000,000원의 63.2% 수준입니다. 다만 이 가격 차이만 보고 권리위험을 끝났다고 볼 수는 없습니다. 별도의 주거 점유 기재는 전입일·보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류도 4건 있습니다. 주된 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유를 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
