서울북부지방법원 2025타경12899. 서울 강북구 수유동 468-34, 제지하층 제비01호 다세대주택입니다. 감정가는 108,000,000원, 현재 최저매각가는 86,400,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 배가영이며, 2020.09.21 매매 당시 거래가액은 99,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 99,000,000원입니다. 황은지는 2020.07.23 확정일자를 받고 2020.08.31 전입·점유를 시작했으며, 2024.10.21 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2023.01.19 압류보다 앞선 전입이므로 대항력이 있고 배당요구도 한 상태입니다. 일반적인 계산만 하면 현재 회차에서 보증금 중 14,555,200원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건에는 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12899 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 468-34 제지하층 제비01호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 1996.07.19 사용승인 · 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비01호 |
| 소유자 | 배가영 · 2020.09.21 매매 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 86,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2023.01.19 금천세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강북구 압류, 황은지의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 황은지의 전입 2020.08.31은 말소기준보다 빠르므로 임차권등기의 등기순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리해서 본다
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 황은지 제지하층 제비01호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31 / 2020.07.23 | 99,000,000원 | 대항력 有우선변제 有 | 실질 인수 0원 특별매각조건상 잔존채권 포기·임차권 말소 |
| 제비 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 인수 여부 미상 |
실제 확인되는 임차권자는 황은지이며, 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 아닙니다. 별도로 ‘제비’라는 주거 점유자가 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 이 점유자는 황은지에게 적용되는 특별매각조건의 효과와 별개로 보아야 하므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 통해 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,200원 |
| 1. 임차인 황은지 보증금 | 99,000,000원 | 84,444,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,532,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 황은지 보증금 부족분 14,555,200원이 발생하지만, 특별매각조건 때문에 황은지에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 황은지 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 80%) | 86,400,000원 | 14,555,200원 | 특별매각조건 적용 시 황은지 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 31,524,160원 | 특별매각조건 적용 시 황은지 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 51%) | 55,296,000원 | 45,099,328원 | 특별매각조건 적용 시 황은지 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건에서도 배당 계산만 보면 현재 14,555,200원, 3회 유찰 시 31,524,160원, 4회 유찰 시 45,099,328원의 인수액이 산출됩니다. 그러나 황은지에게는 특별매각조건이 적용되므로 이 금액들은 실질 인수액이 아니라 룰상 미배당액이며, 황은지에 관한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유현초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1996.07.19 사용승인된 4층 건물의 제지하층 제비01호입니다. 난방·위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 3m 도로, 서측 약 3m 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 내부확인. 이해관계인의 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 황은지의 미변제 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘제비’의 전입일·보증금·점유 범위를 확인하기 전에는 물건 전체 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 86,400,000원이 싸다는 전제를 두지 말고 다세대·지하층 개별 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부확인이 불가능했던 만큼 실제 구조·누수·채광·설비 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 확약은 강력하지만, 적용 범위 밖을 확인해야 한다
이 사건을 평범한 대항력 임차인 경매로만 보면 현재 최저가 86,400,000원에 황은지 보증금 부족분 14,555,200원을 더 떠안는 구조입니다. 하지만 특별매각조건 때문에 황은지의 잔존 보증금반환채권은 포기되고 임차권등기도 말소되므로, 황은지에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 점유자 ‘제비’는 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부와 인수 가능성을 판정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 86,400,000원이 시장가격 대비 유리한지 검증할 근거가 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
