서울북부지방법원 2025타경13016. 서울 도봉구 도봉동 포레라스 제2층 제203호, 전용면적 58.52㎡의 오피스텔입니다. 감정가 3억 100만원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 5,411만 2,000원까지 내려왔습니다. 단순히 가격만 보면 감정가의 약 51.2%라는 낮은 구간입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 임차인 이승현 씨의 보증금 2억 6,000만원과 특별매각조건입니다. 임차인은 2021년 11월 17일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 22일입니다. 제공된 기준권리인 2023년 8월 22일 국세 압류보다 임차인의 전입·점유가 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당금은 임차인에게 151,154,432원이 돌아가고, 보증금 중 108,845,568원이 미배당됩니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자와 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 매각조건으로 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 58.52㎡ · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 건물 현황 | 2019.02.18. 준공 · 7층 건물 · 총 11세대 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 154,112,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 303,786,330원 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 압류 · 국(처분청 서초세무서장) · 2023.08.22. |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 임차인 | 이승현 1명 · 임차보증금 260,000,000원 |
| 특별매각조건 | 미배당 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
권리의 핵심 기준은 제공된 기준권리인 2023년 8월 22일 갑구 7번 국 압류입니다. 임차인 이승현 씨의 임대차계약일은 2021년 8월 18일, 확정일자는 2021년 10월 22일, 전입신고와 점유개시일은 2021년 11월 17일입니다. 모두 기준권리보다 앞선 임대차 관계입니다.
따라서 이승현 씨는 단순히 임차권등기만 남은 후순위 임차인이 아닙니다. 기준권리 이전에 전입·점유한 임차인으로 대항력이 있고, 확정일자 및 배당요구에 따른 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 배당요구일은 2023년 12월 6일이며, 임차권등기도 같은 날 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2021.11.17. | 260,000,000원 | 有 | 有 | 승계 아님 |
확정일자 2021.10.22. · 임대차계약 2021.08.18. · 임차권등기 2023.12.06. · 배당요구 완료. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
한편 등기사항 요약에는 근저당권 1건이 집계되어 있습니다. 다만 확인 가능한 권리 내역에서 해당 근저당권의 순위·채권액을 특정할 수 없으므로, 위 기준권리 판단과 함께 최신 등기부 원본에서 근저당권의 접수일 및 말소 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세를 경계
포레라스의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 비교 면적은 55.44㎡~59.95㎡로 본건의 58.52㎡와 유사한 면적대입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.44㎡ | 4층 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 3층 | 233,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 211,500,000원 |
| 최신 거래 | 55.44㎡ | 4층 | 190,000,000원 |
최근 12개월 평균은 211,500,000원, 최신 거래는 2025년 12월의 190,000,000원입니다. 최근 거래 추세 지표는 -24.5%로 하락 방향입니다. 과거 2024년 11월의 280,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 전체 거래 평균 234,333,333원을 기준으로 현재 가격의 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 최저가 154,112,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 특별매각조건이 적용되어 임차인 인수가 0원이라면, 최저가 자체가 실질취득금액이므로 최근 거래 대비 가격상 여유가 있습니다. 그러나 최신 거래도 190,000,000원이고 추세가 -24.5%라는 점에서, 현재 가격을 무조건 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,957,568원 |
| 1. 임차인 이승현 보증금 | 260,000,000원 | 151,154,432원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 303,786,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,112,000원에서 집행비용 추정액 2,957,568원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 151,154,432원입니다. 보증금 260,000,000원과 비교하면 108,845,568원이 미배당됩니다.
이 미배당액은 일반적인 대항력 임차인이라면 매수인 인수 위험이 될 수 있습니다. 그러나 본건은 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로, 그 조건의 유효한 적용과 이행을 전제로 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 도봉동, 도봉역 남측 인근입니다. 주변에는 아파트·공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 도봉역 남측 인근이라는 입지적 특성을 고려할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방·승강기 설비와 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 461.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 준주거지역이며 고도지구(28m 이하), 제1종 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 당시 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 2019년 준공, 총 11세대의 소규모 오피스텔입니다. 단지 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%라는 지표와 본건의 5회 유찰을 고려하면 거래 및 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서와 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요. 이 조건이 본건의 입찰 판단을 좌우합니다.
- 미배당 보증금 확인. 현재 최저가 기준 미배당액은 108,845,568원입니다. 특별매각조건이 적용되지 않는 상황이라면 실질취득금액이 262,957,568원으로 상승한다는 점을 반드시 계산에 반영하세요.
- 임차권등기 말소. 임차인 이승현 씨의 보증금 260,000,000원, 확정일자 2021.10.22., 전입·점유 2021.11.17., 배당요구일 2023.12.06.을 확인하고, 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 이행 여부를 확인하세요.
- 등기부 원본 대조. 기준권리로 제시된 갑구 7번 국 압류(2023.08.22.)와 함께 등기사항 요약상 근저당권 1건의 실제 접수일·순위·채권액을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 채권자 배당 및 말소. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원, 한국주택금융공사 신청채권 303,786,330원의 배당·말소 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 211,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 기준으로 비교하되, 최근 추세 -24.5%를 반영하세요. 특별매각조건이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하지 마세요.
- 환금성. 11세대 규모, 단지 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%를 고려해 보유기간과 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유·인도 상황은 별개입니다. 현재 점유 상태와 임차권 말소, 인도 일정 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정·실거래 자료를 바탕으로 한 판단입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 특별매각조건 원본을 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 특별매각조건이 먼저다”
서울북부지방법원 2025타경13016은 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준으로는 108,845,568원의 보증금이 배당되지 않습니다. 일반적인 권리분석이라면 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득금액은 현재 최저가인 154,112,000원입니다. 최근 12개월 평균 211,500,000원과 비교하면 가격상 여유가 존재합니다.
그렇다고 무조건 우량한 물건은 아닙니다. 거래 추세는 -24.5%로 하락 방향이고, 단지 평균 유찰은 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 총 11세대라는 작은 규모도 환금성에 부담입니다. 특별매각조건이 적용되지 않는다면 실질취득금액은 262,957,568원으로 상승해 최근 시세보다 비싸집니다.
최종 판단은 C등급입니다. 특별매각조건이 확실하게 적용되면 가격 경쟁력이 있지만, 조건 확인이 실패하면 투자 판단 자체가 뒤집힙니다. 이 물건은 낮은 최저가에 먼저 반응할 것이 아니라, 잔존 보증금 포기와 임차권등기 말소 조건을 먼저 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 경매입니다.
