240,800,000원
서울북부지방법원 2025타경13016. 도봉동 포레라스 제2층 제203호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보고 “임차권이 소멸한다”고 끝낼 수 없다는 점입니다. 임차인 이승현은 2021.11.17. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.22.로, 말소기준권리인 2023.08.22. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이며 보증금은 260,000,000원입니다.
현재 최저매각가 240,800,000원에서 집행비용 4,171,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 236,628,800원입니다. 일반 원칙대로라면 보증금 중 23,371,200원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 있습니다. 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못해도 잔존 채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있습니다. 이 확약은 해당 임차인 이승현에게 적용되므로, 이 사건에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13016 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 제2층 제203호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 303,786,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건으로 인수 해소
말소기준은 2023.08.22. 서초세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 접수일은 2023.12.06.이지만, 임차인 이승현의 실제 전입·점유는 2021.11.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 그러므로 임차권등기의 후순위 여부만으로 대항력을 부정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 제2층 제203호 전부 | 260,000,000원 | 2021.11.17 / 2021.10.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 3회 유찰됐어도 최근 시세보다 높다
포레라스의 비교 거래는 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 211,500,000원이고, 최신 거래는 2025.12. 190,000,000원입니다. 전체 3건 평균 234,333,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -24.5%로 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.44㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 211,500,000원 |
현재 실질취득가는 확약을 반영하면 최저매각가와 같은 240,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 211,500,000원의 113.9%로, 최근 평균보다 29,300,000원 높습니다. 최신 거래 190,000,000원과 비교하면 차이는 50,800,000원입니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 사실만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 1. 임차인 이승현 보증금 | 260,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 303,786,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당액은 23,371,200원이나, 특별매각조건에 따라 해당 임차인이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 확약 때문에 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 80%) | 240,800,000원 | 23,371,200원 | 0원 | 240,800,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 70,856,960원 | 0원 | 192,640,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 154,112,000원 | 108,845,568원 | 0원 | 154,112,000원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 이승현에 관한 특별매각조건 때문에 다릅니다. 룰상 미배당액은 회차가 내려갈수록 23,371,200원 → 70,856,960원 → 108,845,568원으로 증가하지만, 잔존채권 포기 조건을 반영하면 해당 금액의 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉역 남측 인근으로 아파트·공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구(28m 이하)·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 규모. 포레라스는 11세대이며 사용승인 관련 기준일은 2019.02.18.로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 해당 조건의 원문과 적용대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 전입·점유 2021.11.17.은 말소기준 2023.08.22.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이 되는 구조라는 점을 놓치지 말아야 합니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 240,800,000원은 최근12개월 평균 211,500,000원의 113.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -24.5%입니다. 전체 3건 평균 234,333,333원만 보고 현재 가격을 낮다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.12. 190,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 이력 확인. 현재 3회 유찰됐고 포레라스 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.1회, 매각률은 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 보증금 260,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖고 있고, 현재 가격 기준 일반 계산상 23,371,200원이 미배당으로 남습니다. 그러나 특별매각조건에서 해당 임차인이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 240,800,000원은 최근12개월 평균 211,500,000원의 113.9%, 최신 거래 190,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 거래 추세가 -24.5%이고 관련 경매물건 평균 유찰도 7.1회인 만큼, 권리는 조건부 해소, 가격은 경계가 이 사건의 결론입니다.
