서울북부지방법원 2025타경13176. 정릉동 반석스톤빌 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 사용승인일은 2016.02.24이며 철근콘크리트구조 6층 건물에 속합니다. 현재 소유자는 정윤희이고, 2021.04.30 매매로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상의 후순위 압류가 아니라 유경희의 임차보증금 300,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.04.29로, 말소기준인 2022.06.28 케이비국민카드 가압류보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조라면 현재 회차에서 배당받지 못한 79,936,000원이 매수인 인수 위험으로 남지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 203-8 반석스톤빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) · 대상면적 45.49㎡ · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 정윤희 (2021.04.30 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 · 18,518,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2022.06.28 케이비국민카드 가압류입니다. 이후의 신용보증기금 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 2025.09.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 유경희의 전입·점유·확정일자는 2021.04.29로 말소기준보다 선순위이므로, 특별매각조건이 없다면 매수인이 잔존 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유경희 | 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.29 | 우선변제 有 확정 2021.04.29 · 배당요구 | 실질 0원* 조건 미반영 시 79,936,000원 |
② 시세 비교 — 224,000,000원이 낮아 보여도 표본이 다르다
반석스톤빌의 확인 가능한 실거래 표본은 2022.05 거래 1건으로, 전용 35.59㎡·5층에서 310,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 224,000,000원은 이 비교가격의 72.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 35.59㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 대상 물건 | 45.49㎡ | 2 | 최저가 224,000,000원 |
다만 이 비교를 그대로 “시세보다 27.7% 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 대상은 45.49㎡인데 실거래 표본은 35.59㎡로 면적이 일치하지 않고, 확인되는 거래도 1건뿐입니다. 따라서 310,000,000원은 참고값으로는 의미가 있지만, 대상 호수의 직접적인 최근 시세로 보기에는 표본 한계가 큽니다. 현재 가격의 장점은 감정가 280,000,000원에서 1회 유찰돼 224,000,000원으로 낮아졌다는 사실까지는 분명하지만, 실거래 대비 할인폭을 그대로 가격 가점으로 환산하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 유경희 보증금 | 300,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,518,411원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 유경희에게 배당되는 계산입니다. 보증금 300,000,000원 대비 미배당액은 79,936,000원이지만, 특별매각조건에 따라 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 2016.02.24 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 숭덕초등학교 북측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형·완경사입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 일부 도로에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 410.0㎡이며 공시지가는 3,531,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 반석스톤빌은 14세대이며 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 소규모 다세대 특성상 개별 호수 차이를 크게 보는 것이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 인수액 계산 구분. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 79,936,000원이지만 특별매각조건 반영 실질 인수는 0원입니다. 입찰가 판단은 224,000,000원의 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 표본 한계. 310,000,000원 실거래는 2022.05·35.59㎡ 1건입니다. 대상 45.49㎡와 면적이 달라 이 한 건만으로 적정 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대관계 등이 미상으로 기재돼 있고 내부구조도도 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 것이므로 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
이 사건을 배당표만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 224,000,000원에서는 79,936,000원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 잔존 임대차보증금반환채권의 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 224,000,000원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 비교 실거래 310,000,000원보다 숫자상 낮지만 그 거래는 2022.05의 35.59㎡ 1건이고 대상은 45.49㎡입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 시세 표본의 질이 약해 가격 판단에 보수성이 필요한 다세대 경매로 정리하는 것이 적절합니다.
