서울북부지방법원 2025타경13194. 서울 강북구 미아동 경일리치빌3차 제3층 제301호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 220,800,000원으로 감정가 276,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 표면 가격만 보면 55,200,000원이 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격 하락이 아니라 매수인에게 남는 대항력 임차보증금입니다.
등기부상 이원일은 2022.02.17 주민등록·점유를 시작하고 2022.02.03 확정일자를 받은 뒤, 보증금 240,000,000원에 관한 주택임차권등기를 2024.11.22 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.05 강제경매개시결정이므로 이원일의 임차권은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13194 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 325-1 경일리치빌3차 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 솔샘로65길 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 공동주택 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 구리새마을금고 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 박태석의 보증금 230,000,000원 주택임차권도 2022.02.21 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 선순위 권리는 이원일의 보증금 240,000,000원 주택임차권입니다. 이후 2025.09.05 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그 뒤 강북구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 조사, 2명은 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KAL IMULLINA ADELINA | 301호 | 2025.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YANCHUK ARYNA | 301호 | 2025.08.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원일 | 제3층 제301호 전부 | 2022.02.17 | 240,000,000원 | 있음 | 가능 | 해당 없음 |
KAL IMULLINA ADELINA와 YANCHUK ARYNA는 각각 2025.02.25, 2025.08.25 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 현재 말소기준일 2025.09.05보다 전입이 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이원일의 인수액만 계산하고 두 점유자의 위험을 0원으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저가는 220,800,000원이지만, 예상배당 후 이원일에게 남는 보증금 23,091,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하므로, 경제적 실질취득액은 주된 임차보증금 240,000,000원 부근에서 고정되는 구조로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 23,091,200원 |
| 2회 유찰 시 | 176,640,000원 | 173,367,040원 | 66,632,960원 |
| 3회 유찰 시 | 141,312,000원 | 138,533,632원 | 101,466,368원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 이원일 보증금 | 240,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이원일 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 이원일 임차보증금 중 23,091,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 줄어들 수 있어 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉세무서 서측 인근의 주택지대로 단독주택·빌라 등이 위치하고 있습니다. 송천초, 송중초, 화계초, 영훈초, 영훈국제중, 성암국제무역고 등 교육시설이 인근 또는 근거리에 있습니다.
- 생활환경. 도봉로 주변으로 근린생활시설·업무시설·판매시설·의료시설 등이 위치합니다.
- 교통. 북동측 근거리에 지하철 4호선 미아역, 남동측 근거리에 미아사거리역이 있고, 도봉로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 각각 폭 약 4미터 도로에 접하고, 남서측은 폭 약 2~3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방설비, 엘리베이터시설, 주차장시설이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 220,800,000원에 예상 인수 23,091,200원이 붙는 구조이며, 주된 보증금은 240,000,000원입니다.
- 이원일 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.01.27, 확정일자 2022.02.03, 전입·점유 2022.02.17, 보증금 240,000,000원의 계약과 실제 지급관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. KAL IMULLINA ADELINA와 YANCHUK ARYNA의 실제 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 강북구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부에 따라 이원일의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 검토. 이원일은 임차권자이면서 경매 채권자로 표시되어 있으므로 관계인 또는 가장임차인 가능성을 포함한 사실관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률관계와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.208억 낙찰”이 곧 “2.208억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자는 단순하지만 구조는 그렇지 않습니다. 현재 최저가는 220,800,000원이지만, 이원일의 대항력 있는 보증금은 240,000,000원이고 현재 배당 가정에서도 23,091,200원이 매수인에게 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 증가하기 때문에, 주된 임차인만 놓고 보면 실질취득은 약 240,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
더 중요한 것은 이 금액조차 최종 상한이라고 단정할 수 없다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 2명이 말소기준보다 먼저 전입해 있고, 세금 배당 변수도 남아 있습니다. 이 사건은 최저가가 낮아진 만큼 안전해지는 물건이 아니라, 인수금과 미상 임차관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 가격 판단보다 권리 확인이 우선입니다.
