서울남부지방법원 2025타경11269. 영등포동6가 신현빌6차 제6층 제603호, 전용 32.22㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만 보는 것이 아니라, 배당 후 미회수 보증금을 누가 최종 부담하는지 확인하는 데 있습니다. 임차인 최재윤의 보증금은 370,000,000원이고, 전입은 2021.08.02, 확정일자는 2021.07.14로 말소기준 가압류 2023.07.13보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
현재 최저매각가 304,800,000원을 기준으로 집행비용 5,067,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 299,732,800원이 배당되고, 보증금 부족분은 70,267,200원입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 낙찰자가 이 부족분을 부담해 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 별도의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으므로 해당 임차인에 대해서는 그 부족분이 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 32.22㎡ · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 윤채원 · 2021.06.14 매매 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 304,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2021.04.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 최재윤이 2021.07.30 점유를 개시하고 2021.08.02 전입했으며, 확정일자도 2021.07.14로 확인됩니다. 실제 임차인은 최재윤 1명이고, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 명세서에 표시된 승계 주체이므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최재윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 370,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.07.14 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
② 가격 비교 — 3.048억이지만 비교 표본은 단 1건
확약 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 304,800,000원입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.06, 전용 32.22㎡, 4층, 375,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 이 거래금액의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 32.22㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 표본 | 32.22㎡ | 1건 | 375,000,000원 |
숫자만 놓으면 304,800,000원은 375,000,000원보다 70,200,000원 낮습니다. 다만 확인되는 거래가 2021.06의 단 1건뿐이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정하기는 어렵습니다. 따라서 “81.3%이니 확실히 싸다”는 식의 판단은 피하고, 권리 인수 해소와 별개로 현재 가격의 적정성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,067,200원 |
| 1. 임차인 최재윤 보증금 | 370,000,000원 | 299,732,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 568,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 70,267,200원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이 되지만, 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰해도 ‘보증금 3.7억 고정’이 아닌 이유
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘기 때문에 낙찰가와 인수액의 합계가 대체로 보증금 370,000,000원 수준에 묶입니다. 실제 계산도 현재 회차는 미배당 70,267,200원, 2회 유찰 시 130,373,760원, 3회 유찰 시 178,459,008원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 304,800,000원 | 70,267,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 243,840,000원 | 130,373,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 195,072,000원 | 178,459,008원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영중초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 비교적 원거리에 영등포시장역(지하철 5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 6층 603호이며, 사용승인일은 2021.04.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 주차장, 기계식주차, 도시가스 개별난방 시설이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,632,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 신현빌6차는 16세대이며 확인되는 동일 면적 실거래 표본이 1건에 그쳐 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 보증금 370,000,000원의 실제 임차인은 최재윤 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 중복 보증금 합산 대상이 아닙니다.
- 가격 표본 주의. 375,000,000원 실거래가 확인되지만 2021.06 한 건뿐이라 현재 가격 판단에 그대로 적용하기에는 표본이 제한적입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 243,840,000원, 3회 유찰 시 195,072,000원이며 확약 조건이 유지되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 세금·비용 확인. 2025.01.24 양천세무서장 명의 압류가 있으므로 당해세 등 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 세액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 370,000,000원이 최저가 304,800,000원보다 큰 선순위 대항력 임차인 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 70,267,200원을 낙찰자가 인수해 실질취득가가 보증금 수준으로 올라가므로, 3.048억만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 304,800,000원입니다. 권리구조는 확약 덕분에 크게 정리되지만, 가격 비교는 2021.06의 375,000,000원 거래 한 건뿐이라는 한계가 있습니다. 권리는 조건부로 정리, 가격은 추가 검증. 이 사건은 확약의 효력을 원문에서 다시 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
