서울북부지방법원 2025타경13524. 서울 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 에이동 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가는 146,000,000원이고, 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 74,752,000원입니다. 소유자는 고준성 씨이며 2020년 10월 28일 매매를 원인으로 139,000,000원에 취득한 뒤 2020년 11월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 무인수 오피스텔과 다릅니다. 임차인 윤지은 씨의 보증금은 145,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 전입일은 2022년 9월 13일이고, 기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 7월 18일입니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권을 무시하고 최저가만으로 취득가격을 판단하면 안 됩니다.
그런데 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 2026년 3월 4일 확약서를 제출했으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차인의 잔존 권리 전부에 적용된다면 통상적인 미배당 인수 구조와 달리 매수인 실질 부담은 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 8층 805호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 13.28㎡ · 에이동 8층 805호 |
| 소유자 | 고준성 (2020.10.28. 매매, 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 74,752,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 기준권리 | 2023.07.18. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 1,482,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 HUG 확약서
기준권리는 2023년 7월 18일 주택도시보증공사 가압류입니다. 해당 가압류는 갑구 3번으로, 청구금액은 1,482,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 권리의 매각에 따른 소멸 여부를 판단합니다.
임차인 윤지은 씨는 2022년 9월 13일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이는 기준권리 설정일인 2023년 7월 18일보다 앞섭니다. 확정일자 역시 2022년 8월 13일로 확인됩니다. 따라서 임차인은 기준권리보다 선행하는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지은 | 145,000,000원 전입 2022.09.13 확정 2022.08.13 |
有 | 有 | 대위승계 아님 | 2024.09.25. 임차권등기 · 배당요구 |
다만 확약서 제출 사실만으로 모든 법률관계가 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 확약서 원문에서 권리 포기 주체, 수익자, 대상 임차인, 잔존 보증금 범위 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다. 특히 확약서의 적용 범위가 윤지은 씨의 권리와 일치하는지 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
임차권등기는 2024년 9월 25일 이루어졌으며 기준권리 설정일 이후입니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞선 2022년 9월 13일의 전입 및 점유에 기초한 임차인의 선행 권리와 미배당 문제는 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 확약서와 명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 가격·환금성 — 51.2% 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 146,000,000원의 약 51.2%입니다. 세 차례 유찰된 결과로 가격이 내려온 상태이지만, 이 수치만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 146,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 74,752,000원 | 감정가의 51.2% |
| 단지 세대수 | 14호 | 소규모 단지 |
| 준공일 | 2020.10.07 | 준공 후 약 6년 |
| 동일 면적 거래 매칭 | 불일치 | 직접 비교 제한 |
| 최근 매매 확인 | 확인되지 않음 | 최신 거래가격 비교 불가 |
| 단지 평균 유찰 횟수 | 7.5회 | 환금성 주의 |
| 단지 낙찰률 집계 | 0.0% | 매각 성사 실적 부진 |
갤럭시하월곡은 2020년 10월 7일 사용승인된 건물이며, 감정평가서에는 오피스텔 57호와 다세대주택 14세대가 등재된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 이번 대상 면적과 동일한 거래의 매칭이 되지 않고 최근 매매가격도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 산정하기 어렵습니다.
또한 확약서가 유효하지 않다고 가정하면 현재 최저가 74,752,000원에 미배당 인수액 71,993,536원이 더해집니다. 이 경우 실질 부담은 146,745,536원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가격이 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에 머무르는 대항력 임차인 인수형의 전형적인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,752,000원 가정 · 확약 적용 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,745,536원 | - |
| 1. 임차인 윤지은 보증금 | 145,000,000원 | 73,006,464원 | 71,993,536원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,482,000,000원 | 0원 | 1,482,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 | 145,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 배당 산출입니다. 집행비용 1,745,536원은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 미배당 인수 시나리오도 중요합니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 이는 낮은 최저가만 보고 입찰하는 것이 위험한 이유입니다.
| 경매 회차 | 예상 매각가 | 확약 미적용 시 이론상 인수 | 낙찰가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 74,752,000원 | 71,993,536원 | 146,745,536원 |
| 4회 유찰 시 | 59,801,600원 | 86,674,829원 | 146,476,429원 |
| 5회 유찰 시 | 47,841,280원 | 98,419,863원 | 146,261,143원 |
* 확약에 따른 실질 인수액 0원은 HUG 확약서가 윤지은 씨의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포괄하고 유효하게 적용되는 경우를 전제로 합니다. 71,993,536원은 확약 미적용 시 현재 최저가에서 발생하는 이론상 보증금 미배당액입니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 하월곡동에 위치하며 숭곡초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트와 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 지하철 4호선 길음역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물의 8층 805호입니다. 사용승인일은 2020년 10월 7일입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방 겸 주방과 욕실 구조입니다. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 9미터 폭의 종암로32길, 서측과 동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 도로와 접하고 토지는 평탄하게 조성돼 있습니다.
- 거래 특성. 갤럭시하월곡은 14호 규모로 집계돼 있습니다. 동일 면적 거래 매칭이 되지 않고 최근 거래 확인도 어려워 비교 시세 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026년 3월 4일 확약서 원문을 확보하고, 윤지은 씨의 잔존 보증금 반환청구권이 포기 대상에 포함되는지 확인하세요. 확약 주체와 수익자, 대상 채권 및 조건을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서에 기재된 임차권등기 말소 동의의 범위와 실행 조건을 확인하고, 매각 이후 말소에 필요한 절차를 점검하세요.
- 대항력·배당 관계 재검토. 전입일 2022.09.13, 확정일자 2022.08.13, 기준권리 2023.07.18의 선후관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 미배당 위험 대비. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 최저가에서 이론상 71,993,536원의 미배당 보증금 인수 위험이 발생합니다. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 각각 86,674,829원과 98,419,863원으로 증가하는 구조입니다.
- 매각물건명세서 대조. 명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 HUG 확약서의 내용이 일치하는지 확인하세요. 두 자료의 법률적 의미와 적용 범위를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 면적 거래 매칭이 되지 않은 물건입니다. 인근 유사 오피스텔의 면적, 거래가격, 층수 및 실제 임대·매매 수요를 별도로 비교한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 7.5회와 낙찰률 집계 0.0%를 고려해 매도 기간과 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
- 주차·관리 상태. 기계식 주차설비의 이용 가능 여부와 관리 상태를 확인하고, 관리비 및 건물 공용부분의 관리 상태도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “확약서가 인수 위험을 바꾸지만, 환금성은 별개다”
서울북부지방법원 2025타경13524는 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가에서는 71,993,536원의 보증금 미배당이 예상되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질 부담은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026년 3월 4일 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점은 이 사건의 결정적인 변수입니다. 확약서가 해당 임차인의 권리를 포괄하고 유효하다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가 74,752,000원이 취득가격의 출발점이 됩니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 동일 면적 실거래 비교가 불가능하고 단지의 평균 유찰 횟수는 7.5회이며 낙찰률 집계도 0.0%입니다. 감정가 대비 할인율은 참고자료일 뿐 실제 시장가치의 증거가 아닙니다.
최종 판단은 확약서 원본 확인이 선행돼야 합니다. 확약 적용 시 인수 0원이라는 권리상 장점은 있지만, 확약 범위가 불명확하거나 효력이 미치지 않는다면 상당한 인수 부담이 남습니다. 권리 위험을 해소한 다음에도 실제 거래 가능성과 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약의 효력과 실제 시장가치입니다.
