서울북부지방법원 2025타경13524. 성북구 하월곡동 ‘갤럭시하월곡’ A동 8층 805호로, 감정 이용상태는 오피스텔이며 건축물현황도 기준 방겸주방·욕실 구조입니다. 현재 소유자는 고준성이고 2020.10.28 매매, 2020.11.30 소유권이전 당시 거래가액은 139,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가 할인율이 아니라 윤지은 임차인의 선순위 대항력과 2026.03.04 확약서의 효과입니다.
윤지은은 임대차계약·확정일자가 2022.08.13, 전입·점유가 2022.09.13입니다. 반면 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023.07.18입니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 낙찰대금에서 전액 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 현재 최저가 116,800,000원 기준 배당 계산에서도 30,635,200원이 인수액으로 산정되어 있습니다. 그러나 이 물건은 그 일반론만 보고 끝내면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인에 대한 잔존 보증금 반환청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 8층 805호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 13.28㎡ · 방겸주방·욕실 · 지하1층 지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 고준성 (2020.10.28 매매, 거래가액 139,000,000원 · 2020.11.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 116,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.07.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 윤지은이 2022.09.13 전입·점유했고 확정일자도 2022.08.13이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 2024.09.25에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 윤지은 A동 8층 805호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.09.13 확정 2022.08.13 배당요구 2024.09.25 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 예상배당 114,364,800원 룰상 미배당 30,635,200원 확약 반영 실질 인수 0원 |
그 뒤의 2023.08.17 국민건강보험공단 압류, 2024.09.25 임차권등기, 2025.10.29 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 법정지상권도 명세서상 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 1회 유찰되어 감정가 146,000,000원의 80%인 116,800,000원이 최저매각가입니다. 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 116,800,000원입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 만한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 특히 갤럭시하월곡 경매통계에는 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%가 제시되어 있어 환금성 측면에서는 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 다만 대상 전용면적과 통계의 면적 매칭은 일치하지 않으므로 이 수치는 직접 시세가 아니라 참고 신호로만 사용하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,435,200원 |
| 1. 임차인 윤지은 보증금 | 145,000,000원 | 114,364,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,482,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,435,200원을 제외한 114,364,800원이 임차인 윤지은에게 우선 배당되고, 일반 배당 계산상 보증금 부족분 30,635,200원이 남습니다. 그러나 2026.03.04 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구가 포기되어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방겸주방·욕실 구조입니다. 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 57호와 다세대주택 14세대로 등재되어 있습니다.
- 입지. 숭곡초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·학교가 혼재한 지역이며 주거지로서 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 남서측 근거리에 지하철4호선 길음역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.10.07이며 도시가스 개별난방, 승강기·옥내소화전·기계식주차·1층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 9미터 폭 종암로32길, 서측과 동측 약 4미터 폭 포장도로에 각각 접하고 토지는 평탄한 장방형으로 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최신 실거래 금액이 확인되지 않고 경매통계의 평균 유찰 횟수가 7.8회, 낙찰률이 0.0%로 제시됩니다. 대상 면적과 통계 면적 매칭이 일치하지 않아 참고용으로 보되, 단기 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.04 주택도시보증공사 확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 등기부에는 윤지은의 주택임차권이 2024.09.25 등기되어 있으므로 확약에 따른 말소 이행 방식과 시점을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 비교 가능한 최근 오피스텔 실거래를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 환금성 보수적으로. 경매통계상 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%라는 신호가 있으므로, 취득 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 확인하고 당해세·관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 낮추고, 가격은 시장이 검증해야 한다”
이 사건은 표면만 보면 까다로운 선순위 대항력 임차인 사건입니다. 윤지은은 말소기준인 2023.07.18 가압류보다 앞선 2022.09.13 전입·점유를 갖고 있고, 보증금도 145,000,000원입니다. 현재 최저가 배당만 적용하면 30,635,200원의 미배당액이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.03.04 확약으로 잔존 보증금 반환청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 확인된 윤지은 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 권리 부담이 낮아졌다고 해서 116,800,000원이 시세보다 싼 것은 아닙니다. 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않는 상황이고, 경매통계도 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%라는 보수적인 신호를 보입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 아직 입증되지 않음”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
