서울북부지방법원 2025타경13531. 상봉동 블리스다임빌 3층 303호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 300,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 240,000,000원입니다. 소유자 박현준은 2022.06.20 거래가액 298,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2021.08.12 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,082,000,000원 근저당은 2022.06.20 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.10.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.28 배채윤의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기지만, 별도의 확약서가 이 리스크를 크게 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 104-33 블리스다임빌 3층 303호 · 서울특별시 중랑구 면목로92가길 15-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔로 이용중 · 대상면적 26.727㎡ · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박현준 (2022.06.20 소유권 취득 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 2021.07.20 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 총 20세대 |
① 권리 흐름 — 2.9억 임차권은 확약, 미상 점유자는 별개
등기상 가장 중요한 권리는 배채윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.25, 확정일자 2022.05.06, 전입·점유개시 2022.06.20, 임차보증금은 290,000,000원입니다. 2024.06.28 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 240,000,000원에서 배당모형상 235,840,000원이 배당되고 54,160,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배채윤 | 제3층 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.20 · 2022.05.06 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* 2026.02.25 확약서 |
| 김춘자 | 미상 | 2022.06.20 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
* 배채윤 임차권은 2026.02.25 주택도시보증공사 확약서의 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영해 실질 인수 0원으로 판단했습니다. 이 확약은 김춘자 점유 리스크까지 해소하는 것으로 확대 해석하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 75.2% 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다
블리스다임빌의 확인된 거래는 4건이고 평균은 319,250,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 이 평균의 75.2%입니다. 최신 거래는 2022.07 · 323,000,000원이고, 확인된 최저 거래는 298,000,000원, 최고 거래는 333,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 28.48㎡ | 5 | 323,000,000원 |
| 2022.02 | 24.78㎡ | 11 | 323,000,000원 |
| 2022.01 | 27.2㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2022.01 | 26.73㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 319,250,000원 |
표면적으로는 2.4억이 3.1925억 평균보다 낮습니다. 다만 확인된 최신 거래가 2022.07에 그쳐 현재 시장가격의 방향을 직접 보여주는 거래가 없고, 무엇보다 김춘자의 보증금이 미상입니다. 따라서 240,000,000원을 곧바로 ‘최종 취득원가’로 보고 시세보다 싸다고 단정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 배채윤 보증금 | 290,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 배채윤 보증금 미배당액은 54,160,000원입니다. 다만 2026.02.25 확약서로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김춘자 보증금은 확인되지 않아 위 배당표와 실질취득액에 수치로 포함할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배채윤 인수는 늘어도 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 명목상 배채윤 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 240,000,000원 | 54,160,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,000,000원 | 101,488,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 153,600,000원 | 139,350,400원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 배채윤 임차권도 배당모형만 보면 그 구조에 해당하지만, 확약서 때문에 배채윤에 관한 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다. 따라서 유찰만으로 배채윤 인수위험이 커지는 사건은 아닙니다. 다만 김춘자 보증금은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 남동측 인근이며 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 상봉역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 2021.07.20 사용승인, 철근콘크리트구조 11층 건물의 3층 303호이며 승강기·난방·기계식 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구이며 상봉4존치관리구역으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 303.5㎡, 공시지가 5,290,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 20세대이며 경매 통계상 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김춘자 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 전입 2022.06.20이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 최신 거래가 2022.07이므로 319,250,000원 평균을 현재 시세로 그대로 확정하지 마세요.
- 환금성 점검. 20세대 규모와 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문을 입찰 전 대조하세요.
- 상봉4존치관리구역 확인. 재정비촉진지구 및 상봉4존치관리구역 지정 내용을 원문과 현황에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 겉모습은 꽤 매력적입니다. 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 240,000,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 평균은 319,250,000원입니다. 게다가 가장 큰 권리인 배채윤의 290,000,000원 임차권도 2026.02.25 확약서로 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 김춘자라는 별도 점유자가 있고 전입일은 2022.06.20이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태가 남아 있으며, 이 금액은 현재 최저가 240,000,000원에 더해질 수 있는 잠재 부담을 수치화할 수 없게 만듭니다. 여기에 실거래 최신 시점이 2022.07에 머물고 평균 유찰 횟수도 5.8회입니다. 배채윤 임차권은 해결, 김춘자 리스크는 미해결. 이 물건은 가격보다 먼저 미상 점유자의 보증금과 권리관계를 확인해야 하는 사건입니다.
