서울북부지방법원 2025타경13531. 상봉역 남동측 인근 블리스다임빌 3층 303호로, 등기상 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박현준은 2022.02.04. 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 취득했고, 2022.06.20. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 선순위 근저당이 아니라 임차권입니다. 2021.08.12. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당은 2022.06.20. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.10.29. 강제경매개시결정입니다.
배채윤은 임대차계약일 2022.04.25., 확정일자 2022.05.06., 주민등록 및 점유개시 2022.06.20.로 모두 경매개시결정 이전이고, 2024.06.28. 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적 배당 계산에서는 매각대금으로 전액 회수하지 못한 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 본건에는 주택도시보증공사의 확약서가 있어 배채윤 관련 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있습니다. 이 때문에 배채윤 부분은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
반면 김춘자는 전입일이 2022.06.20.으로 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 배채윤 임차권의 잔존 보증금 문제를 해소하는 근거일 뿐, 확약 밖 김춘자 관련 위험까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 104-33 블리스다임빌 3층 303호 · 면목로92가길 15-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 26.727㎡ · 11층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박현준 · 거래가액 298,000,000원 · 2022.06.20. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 사용승인 | 2021.07.20 · 블리스다임빌 20세대 |
① 권리 흐름 — 배채윤은 확약으로 해소, 김춘자는 미상
② 임차인·점유 관계 — 두 이름을 하나로 합치면 안 된다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘자 | 미상 | 전입 2022.06.20 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 배채윤 | 제3층 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.20 · 확정 2022.05.06 | 290,000,000원 | 확인 | 배당요구 확인 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 192,000,000원은 낮지만, 거래 시점이 오래됐다
블리스다임빌 전용면적 26.727㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 4건입니다. 평균은 319,250,000원, 최신 거래는 2022.07. 323,000,000원, 최저 298,000,000원, 최고 333,000,000원입니다. 현재 최저가 192,000,000원은 이 평균의 60.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 28.48㎡ | 5 | 323,000,000원 |
| 2022.02 | 24.78㎡ | 11 | 323,000,000원 |
| 2022.01 | 27.2㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2022.01 | 26.73㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 319,250,000원 |
수치만 놓고 보면 192,000,000원은 과거 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 다만 이 표본의 거래월은 모두 2022년 1월~7월입니다. 2026.10.13. 매각을 앞둔 물건의 현재가치 판단에서 이를 그대로 현 시세로 간주하기에는 시차가 큽니다. 따라서 “실거래 평균의 60.1%이니 싸다”라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 배채윤 보증금 | 290,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 배채윤 보증금 부족분은 101,488,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.02.25. 확약서에 따라 배채윤 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 확약은 김춘자 관련 미상 위험에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 배채윤 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 192,000,000원 | 101,488,000원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 153,600,000원 | 139,350,400원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 122,880,000원 | 169,640,320원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가만 낮아져도 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 배채윤 부분을 확약으로 0원 처리할 수 있다는 점이 구조를 바꾸지만, 김춘자 보증금이 미상이므로 전체 실질취득비용을 192,000,000원으로 완전히 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상봉역이 소재합니다.
- 이용상태. 등기상 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트형 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 건물. 2021.07.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물로, 승강기·난방·기계식 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구 및 상봉4존치관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 303.5㎡, 공시지가 5,290,000원/㎡입니다.
- 환금성. 블리스다임빌은 20세대이며 경매 통계상 평균 5.6회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약서 원문 확인. 2026.02.25. 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 김춘자 보증금 확인. 전입일 2022.06.20.만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유관계·보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 배채윤 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따른 임차권등기 말소가 낙찰·잔금 이후 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 2026년 현재 시세 별도 확인. 실거래 4건은 2022년 1월~7월 거래입니다. 319,250,000원 평균만으로 현재 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 등기상 다세대, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 주거 이용·대출·전입·세무 등 실제 사용 조건을 개별 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현행 효력을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 상봉4존치관리구역. 본건이 상봉4존치관리구역으로 지정돼 있으므로 관련 정비계획과 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “101,488,000원 인수형처럼 보이지만, 확약으로 끝난 것은 배채윤뿐”
이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 290,000,000원이 최저가 192,000,000원보다 커서 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 배채윤에게 188,512,000원만 배당되고 101,488,000원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.02.25. 확약서 때문에 배채윤 임차권의 잔존 보증금은 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원·안전물건”으로 결론 내리기도 어렵습니다. 같은 2022.06.20. 전입일을 가진 김춘자가 별도로 조사돼 있고, 이 사람의 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않습니다. 따라서 확약 밖 임차인 위험이 남아 있습니다. 가격 역시 192,000,000원이 과거 실거래 평균 319,250,000원의 60.1%지만, 거래 표본이 2022년에 집중돼 있어 2026년 현재 시세 할인으로 그대로 읽어서는 안 됩니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.6회, 매각률 0.0%라는 낮은 환금성 신호도 있습니다. 이 물건의 핵심은 배채윤 확약 원문과 김춘자 임대차관계를 어디까지 확인하느냐입니다.
