서울북부지방법원 2025타경13558. 서울 동대문구 휘경동 빌리원 2층 201호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기부는 집합건물로 발급됐습니다. 감정평가서의 실제 이용상태는 근린생활시설(시작스터디카페)입니다.

소유자는 주식회사강호개발입니다. 2016년 신탁재산 귀속 이후 다시 신탁됐던 이력이 있고, 2023년 9월 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 명동새마을금고가 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다.

이 사건에서 중요한 점은 등기부에 임차권이 근저당보다 늦게 나타난다는 사실만으로 임차인을 후순위라고 판단해서는 안 된다는 것입니다. 임차인 노경설은 2020.04.07 사업자등록을 신청하고 2020.05.17 점유를 개시했습니다. 따라서 2023.09.18 말소기준권리보다 선행하는 대항력 문제가 있으며, 배당 부족 시 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2023.09.18 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 근저당과 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리입니다. 근저당권의 이전과 근질권 설정은 기존 담보권에 부수된 권리관계로, 이를 별도의 선순위 근저당액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당이 인수 0원의 전제

등기부상 임대차계약일은 2020.04.01, 차임은 3,000,000원입니다. 임차권등기에는 노경설 외에 노주호·김형래가 함께 기재돼 있으나, 별도의 보증금이 확인되지 않으므로 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않았습니다. 실제 임차인 집계는 1명입니다.

③ 시세 비교 — 소형 호실 거래를 상가 시세로 착각하면 안 된다

조회된 빌리원 실거래는 전용 15.39~19.6㎡ 규모의 소형 호실 거래입니다. 반면 분석 대상 면적은 179.41㎡이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 거래된 호실과 대상의 면적 및 이용상태가 일치하지 않아, 조회된 평균 거래가격을 대상 상가의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

소형 호실의 최근 12개월 평균 거래가는 130,200,000원이고, 최신 거래는 2026년 5월 129,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +4.5%로 나타납니다. 다만 이는 어디까지나 조회된 소형 호실 표본의 흐름이며, 179.41㎡ 규모 근린생활시설의 가격 상승이나 적정 매각가를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 902,400,000원 가정)

현재 예상배당에서는 집행비용 11,424,000원과 임차보증금 50,000,000원을 우선 차감하고, 나머지 840,976,000원이 선순위 근저당에 배당됩니다. 후순위 근저당권자 이강세에게 돌아가는 배당금은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 근저당 채권 합계 1,224,000,000원 중 예상 배당액은 840,976,000원, 미배당액은 383,024,000원입니다. 근저당권자의 미배당액은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 담보권의 미회수분이며, 이를 매수인의 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 반면 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제액은 매수인 인수 문제가 남습니다. 본 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 중요한 임차보증금

* 각 회차의 인수 0원은 임차보증금이 전액 배당된다는 전제의 추정치입니다. 실제 임차보증금 배당액이 50,000,000원에 미달하면 그 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 위 시나리오는 확정 배당표가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울청량초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 회기역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 현황 이용. 제2층 제201호는 근린생활시설로, 시작스터디카페로 이용 중입니다. 임차권등기 및 현황 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화·화재탐지·난방·도시가스·승강기·주차장시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 휘경동 183-245 및 183-159의 2필 일단 부정형 토지로, 인접지와 등고 평탄합니다. 서측 중로, 북측 소로, 남측 세로에 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 포함되며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 해당 호실의 실제 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 빌리원은 21세대, 2014.08.20 준공 건물입니다. 소형 호실 실거래가 존재하더라도 대형 근린생활시설의 거래 수요를 직접 설명하지는 못합니다. 상가 자체의 임대수익과 유사 면적 거래사례를 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 확인. 노경설의 보증금 50,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 시 매수인 인수 조건이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
• 배당순위 검토. 임차인의 사업자등록·점유개시일, 확정일자, 선순위 근저당권, 세금 압류의 법정기일과 최우선변제 적용 여부를 대조해야 합니다.
• 채권양도·근질권 확인. 명동새마을금고 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정도 존재합니다. 배당권자 및 채권관계 원본을 확인해야 합니다.
• 동일 조건 시세 확보. 조회된 15.39~19.6㎡ 소형 호실 거래 대신 대상 179.41㎡ 근린생활시설과 용도·면적·위치가 유사한 상가 매매사례를 확보해야 합니다.
• 실제 임대차관계 확인. 감정평가상 시작스터디카페 이용상태와 임차권등기상 임차관계를 대조하고, 실제 점유자·영업 여부·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 소유권·신탁 이력 점검. 과거 하나자산신탁과 국제자산신탁 관련 등기 및 신탁말소 내역을 원본과 대조해야 합니다.
• 관리비·시설비. 관리비 체납, 건물 공용부분 부담, 내부 시설과 영업 관련 권리의 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차관계 및 배당 관련 자료를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 임차권과 상가의 실제 가치가 중요하다”

휘경동 빌리원 201호는 감정가 1,410,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 902,400,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단하기는 어렵습니다.

권리상 가장 중요한 부분은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 노경설의 보증금 50,000,000원입니다. 현재 예상배당에서는 전액 변제돼 매수인 인수가 0원으로 계산되지만, 매각물건명세서는 미변제 잔액의 매수인 승계를 명시하고 있습니다. 세금 압류와 확정일자에 따른 실제 배당순위까지 검증해야 합니다.

가격 측면에서도 대상은 179.41㎡ 근린생활시설인데, 조회된 실거래는 소형 호실 거래에 한정돼 있어 직접적인 시세 판단이 불가능합니다. 따라서 임차보증금 전액 배당 가능성과 동일 조건의 상가 시세가 확인되기 전까지 가격 경쟁력 판단을 보류하는 것이 적절합니다. 유찰에 따른 명목상 할인과 실제 취득가치 사이의 차이를 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.