서울북부지방법원 2025타경13558. 휘경동 빌리원 2층 201호로, 사건의 용도 표시는 대지이고 감정평가상 현황은 근린생활시설(상호명: 시작스터디카페)입니다. 소유자는 주식회사강호개발이며, 현재 경매개시결정 채권자는 엠씨아이대부 주식회사입니다. 청구액은 1,074,151,470원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.09.18. 설정된 명동새마을금고의 근저당권, 채권최고액 1,080,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당보다 앞선 임차인입니다. 노경설의 사업자등록 관련 기준일은 2020.04.07.로 말소기준권리보다 앞서 있고, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 확정일자는 2024.03.13., 배당요구도 이루어진 상태입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 근저당보다 늦다”만 보고 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13558 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 183-245 빌리원 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호명: 시작스터디카페) 이용 |
| 대상 면적 | 179.41㎡ |
| 소유자 | 주식회사강호개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,128,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,074,151,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 본다
말소기준은 2023.09.18. 명동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 이강세 근저당권, 동대문구 압류, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 노경설은 기준일보다 앞선 2020.04.07.에 대항력 기준을 갖춘 것으로 판정되어 별도 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노경설 | 제2층 제201호 전부 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확정일자 2024.03.13.과 배당요구를 바탕으로 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 50,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 거래는 있지만 직접 비교하면 안 된다
빌리원(183-245)의 실거래 자료는 존재하지만 대상 면적은 179.41㎡이고, 실거래 면적은 15㎡대 중심으로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 1,128,000,000원을 아래 실거래 총액과 직접 나눠 “싸다” 또는 “비싸다”고 판정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 15.75㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2026.02 | 15.9㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 15.39㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2025.08 | 15.9㎡ | 12 | 134,000,000원 |
| 2025.07 | 15.39㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 130,200,000원 |
최신 거래는 2026.05. 129,000,000원, 최근 12개월 5건 평균은 130,200,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +4.5%로 집계돼 있습니다. 다만 면적 자체가 맞지 않으므로 이 수치를 대상 201호의 직접 시세로 사용해서는 안 됩니다. 데이터에 표시된 최저가 대비 최근 평균 비율 866.4% 역시 면적 불일치 때문에 가격 매력도 판단 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,680,000원 |
| 1. 임차인 노경설 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 명동새마을금고 | 1,080,000,000원 | 1,064,320,000원 |
| 3. 근저당 · 이강세 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 보증금 50,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 총액 1,224,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,064,320,000원, 미배당은 159,680,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,128,000,000원 | 1,064,320,000원 | 159,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 902,400,000원 | 840,976,000원 | 383,024,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 721,920,000원 | 662,300,800원 | 561,699,200원 | 0원 |
제시된 회차별 계산에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수가 0원으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 인수 여부는 선순위 세금 등으로 임차보증금 50,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 임차권 리스크가 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 시작스터디카페입니다. 임차인 관련 자료에는 주거로 표시된 내용도 있고 등기에는 상가건물임차권이 기재돼 있어 현황과 원본 서류의 용도 대조가 필요합니다.
- 입지. 서울청량초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며 건부지로 이용 중이고, 서측 중로·북측 소로·남측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 7,764,000원/㎡이며 토지면적은 347.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 노경설 보증금 50,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인 인수 조건입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 차감이면 배당구조가 달라집니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 제시된 실거래는 대상 179.41㎡와 면적이 맞지 않습니다. 현재 자료만으로 1,128,000,000원이 싸거나 비싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
- 용도·점유 현황 대조. 감정상 근린생활시설, 등기상 상가건물임차권, 임차인 표시의 주거 내용이 함께 존재하므로 현장과 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 말소기준 이후 권리. 이강세 근저당권과 현재 남아 있는 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 배당의 전제
이 물건은 단순한 무임차 안전형이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 노경설이 있고, 보증금은 50,000,000원입니다. 현재 최저가 1,128,000,000원 기준 예상배당에서는 이 보증금이 전액 변제돼 인수 0원으로 계산되지만, 명세서에는 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 여기에 세금 압류가 존재하므로 실제 선순위 차감액을 확인해야 합니다.
가격도 섣불리 점수를 줄 수 없습니다. 최근 12개월 평균 130,200,000원이라는 숫자는 존재하지만 거래 면적이 대상 179.41㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세 대비 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 배당은 조건부 안전, 가격은 비교자료 부족. 이 사건은 두 부분을 모두 원본으로 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
