서울북부지방법원 2025타경13584. 도봉구 창동 이에스에이홈타운 9층 A-905호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김혁주입니다. 김혁주는 2020.12.17. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.09.25., 임차보증금은 205,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.09.26. 중소기업은행 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.

매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 현재 최저가 203,680,000원에서 집행비용 3,651,520원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 200,028,480원이고, 남는 4,971,520원은 매수인이 부담합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

등기부의 과거 신한은행·한국외환은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.09.26. 중소기업은행 가압류입니다. 그 이후의 도봉구 압류, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정, 중랑구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김혁주는 2020.12.17. 전입·점유로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 남습니다.

② 임차인 분석 — ‘등기는 소멸, 보증금 부족분은 인수’

김혁주는 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 보증금 205,000,000원이 현재 최저가 203,680,000원보다 크고, 매각대금에서 집행비용까지 먼저 빠지므로 현재 회차에서는 전액 배당이 되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 4,971,520원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,680,000원 가정)

현재 배당 가정상 임차보증금 부족분 4,971,520원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

현재 회차의 표면 최저가는 203,680,000원이지만 실제 부담을 판단할 때는 매수인 인수액 4,971,520원을 더한 208,651,520원을 기준으로 봐야 합니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

낙찰가는 203,680,000원에서 162,944,000원, 130,355,200원으로 크게 내려가지만, 인수액이 동시에 4,971,520원에서 45,137,216원, 77,269,773원으로 커져 총부담은 계속 205,000,000원 보증금 규모 주변에 머무는 구조입니다. 즉 이 사건에서 유찰은 일반적인 무인수 물건처럼 총취득원가를 그대로 낮춰 주지 않습니다.

⑤ 세금·등기 리스크

• 말소기준. 2024.09.26. 중소기업은행 가압류 103,305,187원이 현재 말소기준권리입니다.
• 후순위 권리. 도봉구 압류, 국의 압류, 2025.11.24. 강제경매개시결정, 중랑구 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 금액이 있으면 배당 순서가 달라져 임차보증금 미배당과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 주택임차권. 을구 5번 김혁주 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다.
• 법정지상권. 해당사항 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창2동주민센터 남서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층으로 기본 위생·급배수·난방·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 4,003,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
• 제시외. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재는 203,680,000원이 아니라 인수액까지 합한 208,651,520원을 자금 계획의 출발점으로 보세요.
• 추가 유찰의 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당 인수액이 급증합니다. 표면 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 현 경매신청채권자의 이름이 김혁주로 동일합니다. 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 신청채권의 발생 원인을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 실제 인수액을 더 정확하게 계산할 수 있습니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 재검증하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 범위와 평가 반영 여부를 확인하세요.
• 시장가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 208,651,520원 수준의 실질취득가가 시장에서 경쟁력이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 = 총부담 감소”가 아니다

이 물건은 일반적인 후순위 임차인 사건과 다릅니다. 김혁주의 전입·점유는 2020.12.17.로, 말소기준인 2024.09.26. 중소기업은행 가압류보다 앞섭니다. 보증금도 205,000,000원으로 현재 최저가 203,680,000원을 웃돕니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 4,971,520원이고, 낙찰가까지 합한 실질취득은 208,651,520원입니다.

더 중요한 점은 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 인수액은 45,137,216원, 3회 유찰 시에는 77,269,773원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 쪽으로 이동하는 구조입니다. 최근 실거래 자료도 없어 실질취득가의 시장 경쟁력을 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 결론은 표면 할인율보다 임차보증금 인수와 세금 우선배당을 먼저 확인해야 하는 인수형 물건입니다.