서울북부지방법원 2025타경13584. 도봉구 창동 이에스에이홈타운 9층 A-905호 오피스텔입니다. 감정가 254,600,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 130,355,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준에 취득할 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인의 보증금과 대항력 여부가 더 중요한 경매입니다.

임차인 김혁주는 2020.12.17. 전입 및 점유를 시작했고, 2020.09.25. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024.09.26. 중소기업은행 가압류보다 앞선 임차관계이므로 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2024.09.26. 중소기업은행 가압류(청구금액 103,305,187원)입니다. 이후 등기된 도봉구 압류, 중랑세무서 관련 국세 압류, 강제경매개시결정, 중랑구 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리가 말소된다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 것은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.05억이 실제 취득부담을 결정

실제 임차인은 1명입니다. 김혁주의 최초 보증금은 195,000,000원이고, 2022.12.16.에 10,000,000원이 증액되어 총 보증금은 205,000,000원입니다. 최초 확정일자는 2020.09.25., 증액분 확정일자는 2022.12.20.입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.

임차권등기는 2024.12.19. 임차권등기명령에 따라 2024.12.24. 접수되었으며, 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 127,730,030원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 미변제 잔액은 77,269,970원입니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.05억

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 대항력이 유지되는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당금이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 증가합니다.

표의 실질취득 합계는 각 회차의 최저가와 제시된 인수 추정액을 단순 합산한 값입니다. 집행비용 추정과 회차별 배당계산 차이로 보증금 205,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 보증금 인수 구조의 경제적 기준액은 약 205,000,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,355,000원 가정)

집행비용 2,624,970원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 127,730,030원이 배당되는 추정입니다. 신청채권자 김혁주와 임차인 김혁주는 동일인이므로 두 항목의 청구액을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 최우선변제 등은 별도로 확인해야 하며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 254,600,000원이고 현재 최저가는 130,355,000원으로 감정가 대비 약 51.2%입니다. 그러나 매수인 실질취득 기준은 보증금 인수를 포함한 약 205,000,000원입니다.

감정가보다 낮은 가격으로 취득하는 구조라는 점은 확인되지만, 감정가가 현재 시장에서 실제 거래 가능한 가격을 의미하지는 않습니다. 따라서 이 오피스텔의 매수 매력은 최저가가 아니라 실질취득 약 2.05억과 실제 매매 가능 시세를 비교해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창2동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 지정기간과 대상 용도를 구분해 확인해야 합니다.
• 공부 및 기타. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔 용도이므로 실제 매매 수요, 임대수요, 전용면적과 관리비 수준 등을 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 우수하다고 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 5번 주택임차권등기의 미변제 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 임대차 실질 확인. 김혁주의 임대차계약서, 최초 보증금 195,000,000원 및 증액분 10,000,000원의 지급내역, 전입·점유 및 확정일자 자료를 대조해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 김혁주가 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 점을 고려해 집행권원과 채권 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일, 당해세 해당 여부, 교부청구액을 확인하고 실제 임차인 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 회차의 단순 낙찰가 130,355,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 205,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 같은 건물의 유사 면적 오피스텔 최근 실거래, 실제 매물가격 및 임대수익을 검증해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 보증금 반환과 인도 조건, 인도명령 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 기타 취득부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 매각조건 확인. 제시외 건물 포함 범위와 매각물건명세서 원본, 등기부 및 현황조사서를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 1.30억 ≠ 취득가 1.30억”

이 물건의 핵심은 감정가의 절반 수준까지 내려온 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원이 실제 취득부담을 결정한다는 점입니다. 현재 회차에서 예상되는 보증금 인수액은 77,269,970원이고, 추가 유찰 시에는 인수액이 더 늘어납니다.

중소기업은행 가압류가 말소기준권리이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인의 미변제 보증금은 별도로 매수인이 인수합니다. 여기에 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계, 오피스텔 실거래 시세 검증이라는 과제가 남아 있습니다.

결론은 가격 매력 판단 보류, 권리 위험 주의입니다. 최저가만 보고 응찰하기보다 실제 인수금과 시세를 확정하는 것이 우선입니다. 3회 유찰이라는 사실 자체는 안전마진이 아니며, 이 사건은 얼마에 낙찰받느냐보다 최종적으로 얼마를 부담하느냐가 중요한 물건입니다.