서울북부지방법원 2025타경13593. 도봉구 방학동 성우스타팰리스 2층 201호, 전용 52.21㎡ 다세대입니다. 2014.11.13 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 안의 2층 호실로, 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 송세훈입니다.
권리의 기준점은 2014.12.16 설정된 국민은행 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 뒤이어 이용훈의 근저당 30,000,000원과 전세권 10,000,000원, 이용훈 근저당 30,000,000원, 오기섭 근저당 18,000,000원, 국세·지방세 관련 압류 및 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이들 권리의 미배당분이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13593 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 702-2 성우스타팰리스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.21㎡ · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니 · 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2014.11.13 |
| 소유자 | 송세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 265,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 105,876,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2014.12.16 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 이용훈 근저당·전세권, 이용훈 추가 근저당, 오기섭 근저당, 국세·지방세 압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 실거래 비교 — 2건 표본 대비 최저가 87.4%
성우스타팰리스는 총 10세대이고, 전용 52.21㎡에 매칭되는 실거래 표본은 2건입니다. 제공된 평균 거래금액은 304,000,000원, 최신 거래는 2023.11의 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 52.21㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 52.21㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 평균 | 52.21㎡ | 2건 | 304,000,000원 |
현재 최저매각가 265,600,000원은 제공된 최근 실거래 평균 304,000,000원의 87.4%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 265,600,000원입니다. 따라서 이 표본만 놓고 보면 감정가 332,000,000원보다 1회 유찰된 현재 회차가 가격 비교상 유리해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,518,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이용훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이용훈 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이용훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 근저당 · 오기섭 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,081,600원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 208,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 53,081,600원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 265,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 212,480,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 169,984,000원 | 41,195,776원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각대금이 169,984,000원으로 낮아지면서 채권자 미배당 41,195,776원이 발생하지만, 제공된 권리 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락과 함께 실질취득액도 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 방학역 인근. 주변은 다세대주택·근린생활시설·연립주택·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 방학역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용. 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니 등으로 이용 중이며 위생·급배수시설과 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 29미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·방학역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 316.0㎡, 지목 대, 공시지가 4,627,000원/㎡, 중로 한면 접면입니다.
- 환금성. 성우스타팰리스는 총 10세대로, 제공된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않은 소규모 다세대라는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.12.16 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2023.06과 2023.11의 2건입니다. 최신 매물·거래 호가와 호실 상태를 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 실거래 표본도 2건이므로, 아파트처럼 평균값 하나만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 표본을 의심할 것
이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 265,600,000원은 감정가 332,000,000원의 80%까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 304,000,000원의 87.4% 수준입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
다만 가격 판단의 근거가 되는 거래는 성우스타팰리스 10세대 중 2023년의 동일 면적 거래 2건뿐입니다. 따라서 “87.4%니까 무조건 싸다”고 단정하기보다는, 2026.09.01 입찰 전에 실제 점유와 최신 현장 시세를 확인한 뒤 265,600,000원이 현재 시장에서도 충분한 안전마진을 주는지 판단하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
