서울북부지방법원 2025타경13593. 도봉구 방학동 성우스타팰리스 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 52.21㎡의 다세대주택으로, 감정가 332,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 212,480,000원입니다. 감정가의 64%까지 내려온 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 이 물건은 등기부를 읽을 때도 주의할 부분이 있습니다. 과거 여러 차례 압류와 경매개시결정이 있었고, 현재도 국민은행 근저당을 비롯한 복수의 담보권과 조세 관련 압류가 남아 있습니다.

다행히 기준점은 명확합니다. 2014.12.16. 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 이용훈의 근저당·전세권, 오기섭의 근저당 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 사건의 신청채권자는 국민은행으로부터 채권을 양수한 유케이제십일차유동화전문유한회사입니다. 다만 전세권 등기가 실제로 존재한다는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 구분해, 입찰 전에 현장 점유를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

핵심은 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 2014.12.16. 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐으며 이 권리를 기준으로 후순위 담보권과 압류의 소멸 여부를 판단합니다.

그 뒤로 이용훈 명의의 근저당권과 전세권, 추가 근저당권, 오기섭의 근저당권이 차례로 설정됐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2016년 대정실업 근저당권을 비롯한 과거 경매개시결정과 일부 압류는 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리와 혼동할 필요가 없습니다.

② 시세 비교 — 69.9%라는 숫자에 붙는 단서

성우스타팰리스는 2014.11.13. 사용승인된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 동일면적 실거래 표본은 전용 52.21㎡의 거래 2건입니다.

표본 평균은 304,000,000원, 최신 거래는 2023년 11월의 290,000,000원입니다. 현 최저매각가 212,480,000원은 표본 평균의 69.9%이며, 마지막 거래가보다도 낮습니다.

그러나 중요한 단서가 있습니다. 두 거래 모두 2023년에 체결된 과거 거래입니다. 따라서 이를 입찰 시점의 최신 시세나 실제 최근 12개월 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다. 게다가 비교 거래는 5층과 6층인 반면 경매 대상은 2층입니다. 동일면적이라는 장점은 있지만 층별 가격 차이와 물건 상태를 반영하지 않은 단순 평균입니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 다만 유찰 횟수만으로 적정 매매가격이나 실제 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)

채권최고액과 전세금 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용 3,774,720원, 채권자 예상배당 합계 208,000,000원, 소유자 잔여 705,280원으로 계산됐습니다. 실제 피담보채무·채권양도 관계·우선 조세채권·배당요구 등에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권의 채권최고액은 실제 채권잔액과 동일하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가

현 회차에서는 배당 추정상 근저당권과 전세권의 기준 채권액 208,000,000원이 모두 배당되는 구조입니다. 그러나 추가 유찰 시 매각대금이 줄어드는 만큼 후순위 채권의 미배당액이 증가합니다.

여기서 구별해야 할 것은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 다르다는 점입니다. 말소되는 후순위 근저당권이나 전세권에 미배당액이 발생한다고 해서 그 잔액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석에서는 각 시나리오의 매수인 인수액이 모두 0원으로 추정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 소재 지하철 1호선 방학역 인근입니다. 주변은 다세대주택·근린생활시설·연립주택·단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 방학역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2014.11.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 대상은 2층 201호입니다. 외벽은 돌붙임·몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지마감 등이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 장방형의 다세대주택 건부지이며 북측으로 약 29m 내외의 도로와 접합니다. 토지면적은 316.0㎡, 공시지가는 4,627,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·방학역세권 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 적용 조건도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 총 10세대 규모의 소규모 다세대로 비교 거래가 2건에 불과합니다. 대규모 단지와 달리 개별 호수의 층·향·내부 상태가 매매가격과 매각기간에 미치는 영향에 유의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2023년 실거래 평균 304,000,000원만으로 현시점 시세를 확정하지 마세요. 방학동 인근 유사 연식·면적 다세대의 최신 거래 및 실제 매도호가를 확인해야 합니다.
• 전세권과 실제 점유. 이용훈의 10,000,000원 전세권은 매각 소멸 대상으로 분석되지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 확인하세요.
• 세금 압류. 도봉세무서 및 도봉구 압류와 관련된 조세채권의 금액·법정기일·우선배당 여부를 확인하세요. 특히 예상배당표의 소유자 잔여액은 실제로 달라질 수 있습니다.
• 채권양도 및 담보권. 국민은행에서 유케이제십일차유동화전문유한회사로 이어지는 신청채권 관계, 선순위 근저당권의 실제 채권액과 등기 변동을 대조하세요.
• 다세대주택의 관리·수리비. 건물 외벽, 누수, 배관, 공용부분 상태와 관리비 미납 여부를 확인하고, 취득 후 필요한 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 현 최저가 212,480,000원과 추가 유찰 시 169,984,000원·135,987,200원 구간을 비교하되, 추가 유찰을 확정적인 일정으로 가정하지 마세요.
• 입찰 전 최종 대조. 매각기일 2026.10.13. 전에 사건 진행 상태, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유관계를 다시 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 현재 가치의 확인

방학동 성우스타팰리스 201호는 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준도 명확하고 명세서상 별도 인수권리도 없어, 현재 확인된 권리구조만으로는 매수인이 떠안을 금액이 없는 유형입니다.

다만 가격 메리트를 평가하는 기준이 2023년 거래 2건뿐이라는 사실을 간과해서는 안 됩니다. 실거래 평균 304,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 낮지만, 해당 평균이 지금도 유효한 시장가격인지는 검증되지 않았습니다. 또한 임대관계 미상, 전세권 등기, 조세 압류에 따른 배당 변동도 확인이 필요합니다.

결론은 권리상 인수액 0원 추정, 가격은 최신 시세 검증 후 판단입니다. 최저가가 내려왔다는 사실만으로 저가 매수가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유와 세금 문제를 확인하고, 현재 시장에서 이 물건이 얼마에 거래될 수 있는지를 따져보는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.