의정부지방법원 2023타경7051. 포천시 선단동 가우디캐슬 103동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리 흐름의 기준은 2022.11.23. 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 307,200,000원입니다. 그 뒤 2023.11.23. 경기신용보증재단 가압류 19,580,000원과 2023.12.06. 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 최저가는 167,090,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 최근 실거래 금액이 없으므로, 167,090,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도 검증이 필요합니다. 감정가 대비 51% 하락했다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 넘마을길 14-24, 103동 4층401호 (선단동,가우디캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박진만 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 167,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 264,529,130원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.23. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 307,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2022.11.23. 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 예상배당상 채권자에게 미배당액이 발생하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 167,090,000원으로 감정가 341,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 116,963,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 81,874,100원(감정가 24%)입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에서 확인되는 최근 거래금액이 없기 때문에 감정가 대비 할인율을 실제 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,139,260원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 307,200,000원 | 163,950,740원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,580,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 326,780,000원 중 예상배당은 163,950,740원, 미배당액은 162,829,260원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 167,090,000원 | 163,950,740원 | 162,829,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 116,963,000원 | 114,525,518원 | 212,254,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 81,874,100원 | 80,000,366원 | 246,779,634원 | 0원 |
신청채권자 수협은행의 청구액은 264,529,130원입니다. 현재 회차에서는 163,950,740원이 배당되는 시나리오로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 3회·4회 유찰 시 예상배당은 각각 114,525,518원, 80,000,366원으로 더 줄어듭니다. 다만 이 미충족액은 채권자 측 배당 부족이고, 매수인의 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·평스라브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물에서 4층에 소재합니다.
- 입지. 포천시 선단동 선단초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제4구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 668.0㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 419,900원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 가우디캐슬103동은 총 8세대이며 2022.07.29. 준공됐습니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
- 건물 상태 관련 자료. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 확인되는 최근 실거래 가격이 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 확인. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수 0원이므로 실질취득은 167,090,000원입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 3회 유찰 시 116,963,000원, 4회 유찰 시 81,874,100원으로 내려가지만, 가격이 낮아지는 만큼 채권 미배당은 커집니다. 그 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 총 8세대 규모이며 주변이 다세대·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농지·임야 등이 섞인 입지입니다. 실제 매수수요와 거래 가능 가격 확인이 중요합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 권리분석상 확인된 임차인은 없습니다. 입찰 전 현장 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.23. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 현재부터 4회 유찰 시까지 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 341,000,000원에서 2회 유찰돼 167,090,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 기준 가격이 확인되지 않는 상태에서 감정가 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 관련 경매 통계에서도 평균 1.6회 유찰, 낙찰률 0.0%가 표시되는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리 제거가 아니라 167,090,000원이라는 실질취득 가격이 실제 지역 매매수요와 맞는지 검증하는 것입니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요.
