서울남부지방법원 2025타경11885. 강서구 화곡동 베아트리스101 3층 303호, 전용 29.35㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 서우성으로 2022.03.18 매매를 원인으로 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 233,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 186,400,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 임차권자 고혜빈은 2021.11.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.03입니다. 반면 현재 말소기준은 2023.05.19 소상공인시장진흥공단 가압류입니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 280,000,000원 중 현재 회차 배당액은 182,990,400원, 룰상 미배당액은 97,009,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 355-20 베아트리스101 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로15가길 34-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.35㎡ · 지상6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2017.07.03 |
| 소유자 | 서우성 (2022.03.18 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약 조건이 있다
2017년 수협은행 근저당권 2,136,000,000원은 같은 해 2017.09.26 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2023.05.19 소상공인시장진흥공단 가압류 15,075,632원이고, 그 뒤 강서구 압류, 고혜빈의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
중요한 점은 임차권등기일이 2023.11.23이라는 사실만 보면 안 된다는 것입니다. 고혜빈의 실제 주민등록·점유개시는 2021.11.15, 확정일자는 2021.09.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력 有, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권 有로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고혜빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.11.15 | 2021.09.03 | 有 | 有 | 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 ‘주택임차권승계인’으로 함께 기재하고 있으므로 동일 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 84.1%지만 하락 추세 -13.1%
베아트리스의 전용 29㎡ 안팎 실거래는 2022.03부터 2025.07까지 확인됩니다. 전체 5건 평균은 235,000,000원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 221,666,666원, 최신 거래 205,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -13.1%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.35㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2024.12 | 29.97㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 28.59㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 29.35㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 221,666,666원 |
현재 최저가 186,400,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 84.1%입니다. 최신 실거래 205,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 확약 조건에 따라 실질 인수액이 0원이므로, 실질취득 기준도 186,400,000원에서 출발합니다. 따라서 현재 가격은 최근 실거래 구간보다 낮은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,600원 |
| 1. 임차인 고혜빈 보증금 | 280,000,000원 | 182,990,400원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,075,632원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 고혜빈의 보증금 미배당액은 97,009,600원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 186,400,000원 | 97,009,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 149,120,000원 | 133,767,680원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 119,296,000원 | 163,174,144원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까이 고정되는 구조입니다. 이 물건에서 낮아진 최저가를 실질적인 가격 할인으로 볼 수 있는 이유는 오직 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용돼 인수가 0원으로 해소되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용 29.35㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 6층이며 해당 호는 3층입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 544.7㎡, 공시지가 3,833,000원/㎡, 평지·세로장방형이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 현황도와 외부관찰 등을 통해 표시됐습니다.
- 환금성. 베아트리스는 24세대이고 실거래 표본은 5건입니다. 최근 가격 추세가 -13.1%이므로 다세대 특성상 매도 시점의 가격 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 대항력 임차인 구조 인지. 고혜빈은 전입 2021.11.15로 말소기준 2023.05.19보다 앞섭니다. 확약 조건이 없다면 현재 회차 룰상 97,009,600원이 인수 대상입니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 고혜빈 1명이며, 명세서상 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 동일 280,000,000원을 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 235,000,000원보다 최근 12개월 평균 221,666,666원과 최신 거래 205,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -13.1%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 84.1%라고 해서 과거 평균 대비 할인폭만으로 가격 가점을 과하게 주면 안 됩니다.
- 현장 상태 확인. 감정조사 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 포기·말소 조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄의 조건
이 물건의 등기와 임차관계만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 186,400,000원보다 앞서는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 계산에서도 미배당액 97,009,600원이 발생합니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 감정가의 80%라는 사실만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
하지만 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 들어가면서 결론이 달라집니다. 이 조건을 적용한 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득 기준은 현재 최저가 186,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 221,666,666원의 84.1%로 가격 위치 자체는 최근 시세 아래입니다.
다만 가격 추세는 -13.1% 하락 흐름이고 최신 거래도 205,000,000원까지 내려와 있습니다. 결국 이 사건은 “권리상 위험이 없던 물건”이 아니라 “원래 큰 선순위 임차위험이 있었지만 매각조건으로 해소되는 물건”입니다. 포기·말소 조건의 유지 여부를 원문으로 확인한 뒤, 하락 중인 다세대 시세를 보수적으로 적용하는 것이 핵심입니다.
