의정부지방법원 2025타경1880. 경기도 포천시 선단동 394-29, 제이팰리스106 4층 402호입니다. 다세대주택으로 이용 중인 물건이며, 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층에 위치합니다.

권리의 출발점은 2022년 7월 27일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 340,800,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국세 관련 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 확인된 거래 2건은 모두 2022년 8월 거래로, 2026년 매각 시점의 시장가격을 직접 설명해 주지는 못합니다. 특히 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 등기 권리만큼이나 실제 점유·임대차 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 기준이다

등기부상 말소기준권리는 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 2022년 7월 27일 접수된 이 근저당권의 채권최고액은 340,800,000원입니다.

이후 갑구 5번 국 압류(성북세무서장), 갑구 7번 서민금융진흥원 가압류, 갑구 9번 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 뒤에 설정됐으며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 갑구 10번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

참고로 2024년 6월 14일 설정된 삼성카드 가압류(청구금액 5,223,825원)는 2024년 10월 7일 해제에 따른 말소 이력이 있습니다. 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있는 것으로 보기는 어렵습니다.

② 시세 비교 — 2022년 거래가를 현재 시세로 보면 안 된다

부동산 거래자료에서 확인되는 비교대상은 제이팰리스105·106동, 면적 84.18㎡의 거래 2건입니다. 두 거래 모두 2022년 8월에 이루어졌으며 거래금액은 각각 418,000,000원입니다.

산술적으로 현재 최저가 129,311,000원은 확인된 2022년 거래 평균 418,000,000원의 30.9%입니다. 감정가 377,000,000원 역시 당시 거래금액보다 낮습니다.

그러나 이 비율은 어디까지나 2022년 거래가격과 2026년 경매 최저가를 비교한 수치입니다. 2022년 8월 이후의 최신 거래가 확인되지 않으므로 현재 시세 대비 할인율이나 실제 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 최근 거래가 없는 상황에서 과거 거래가격을 현재 가치로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,311,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 추정액 2,610,354원을 제외한 126,700,646원이 수협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 서민금융진흥원 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 교부액도 없습니다.

배당표상 채권자 청구 총액은 352,482,496원, 예상 배당 총액은 126,700,646원이며, 채권자 미배당액은 225,781,850원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분으로, 현재 산정된 매수인 인수액 0원과는 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 회수 부족 확대

현재 회차는 3회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가격은 감정가 대비 더 낮아집니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권자 배당액도 줄어들어 미배당액이 확대되는 구조입니다.

위 금액은 각 회차의 매각가격을 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 매각가격과 배당 순위·금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 포천시 선단동 소재 선단동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐으며 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 394-29, 394-34 두 필지를 일단으로 이용하는 부정형의 등고평탄한 토지이며 다세대주택 건부지입니다. 북측으로 폭 약 5~6m 내외 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원)·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 표시도 확인되므로 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 400,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 확인된 거래는 2022년 8월 2건뿐입니다. 단지 통계상 평균 유찰 3.6회, 매각률 0.0%이므로 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 실제 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하고 전입세대, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 점유 개시일을 대조해야 합니다.
• 대항력 검토. 현재 확인된 임차인 내역만으로 실제 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견되면 대항력 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.07.27 수협은행 근저당권이 기준입니다. 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 입찰 직전 최신 등기부로 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 및 세금 확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 등재되어 있습니다. 배당 추정에는 당해세 등 실제 조세 우선권리와 체납액이 충분히 반영되지 않을 수 있으므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실제 시세 재조사. 확인된 거래는 2022.08 두 건입니다. 현재 인근 다세대 거래와 매물, 동일 면적 및 층별 가격을 확인하기 전에는 과거 거래 대비 30.9%라는 비율을 가격 메리트로 해석하지 마세요.
• 추가 비용 확인. 관리비 체납액, 실제 집행비용, 명도비용 및 수리비 등을 별도로 확인해 총투입금액을 산정해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역 외에 비행안전제4구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등의 표시가 있으므로 관련 이용 제한 및 허가사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 34.3%, 그러나 현재 시세 확인이 먼저”

포천 선단동 제이팰리스106 402호는 감정가 377,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저가 129,311,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준권리는 수협은행 근저당권으로 명확하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석만으로 입찰 결정을 내려서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래는 2022년 8월 2건뿐이므로 현재 시세와 환금성을 판단하기에는 부족합니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수 3.6회와 매각률 0.0%도 보수적인 접근이 필요한 이유입니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 점유 확인은 미완료이고 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 임대차 위험을 제거하고, 현재 시장가격을 확인한 뒤 총투입금액을 계산하는 데 있습니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만, 시세와 환금성은 신중하게 판단해야 하는 물건입니다.