의정부지방법원 2025타경1880. 포천시 선단동 제이팰리스106 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 377,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 263,900,000원입니다. 말소기준은 김한수 소유권이전과 같은 날 설정된 2022.07.27 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 340,800,000원입니다. 그 뒤에 붙은 국세 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원이고, 실질취득도 현재 최저매각가인 263,900,000원과 같습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득이 고정되는 유형이 아닙니다. 가격 판단에서는 현재 최저가 263,900,000원을 그대로 매수인 부담 기준으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1880 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 394-29 제이팰리스106 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 정자동1길 77-6(선단동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 면적 비교 표본 | 84.18㎡ · 제이팰리스105,106동 |
| 소유자 | 김한수 · 2022.05.16 매매 · 2022.07.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 308,592,712원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.27 수협은행 근저당권 · 채권최고액 340,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인은 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 시점에 있었던 수협은행 신탁은 이미 말소됐고, 소유권은 김한수에게 이전됐습니다. 현재 기준 핵심은 2022.07.27 수협은행 근저당권입니다. 이후 성북세무서 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류 5,223,825원은 2024.10.02 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘현재 시세’ 확인이 핵심
가격 비교 대상은 제이팰리스105,106동 84.18㎡입니다. 확인되는 실거래는 2022.08 두 건이고 모두 418,000,000원입니다. 시세 집계 평균·최고·최저도 모두 418,000,000원으로 나타나며, 현재 최저매각가 263,900,000원은 이 집계값의 63.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 84.18㎡ | 2 | 418,000,000원 |
| 2022.08 | 84.18㎡ | 1 | 418,000,000원 |
| 집계 | 84.18㎡ | 2건 | 418,000,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가 263,900,000원은 418,000,000원보다 낮습니다. 다만 두 거래의 시점이 모두 2022.08이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “현재 시세 418,000,000원 대비 확실히 싸다”고 단정하기보다, 2026.09.01 입찰 전에 현재 매매 호가와 최신 실거래를 다시 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,494,600원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 340,800,000원 | 259,405,400원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,682,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 352,482,496원, 예상 배당은 259,405,400원, 미배당은 93,077,096원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 263,900,000원 | 259,405,400원 | 93,077,096원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 184,730,000원 | 181,343,780원 | 171,138,716원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 129,310,999원 | 126,700,645원 | 225,781,851원 | 0원 |
이 사건에서 유찰에 따라 증가하는 미배당액은 채권자의 회수 문제이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단동행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5∼6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형·평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,486.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원) 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 400,400원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 제이팰리스105,106동은 15세대이며 확인 실거래는 2022.08 두 건입니다. 입찰 전 현재 거래가격 재확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 말소기준 수협은행 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정의 상태를 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 성북세무서와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 배당요구·교부청구와 당해세 여부를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 대조하세요.
- 현재 시세 재검증. 비교 가능한 실거래가 2022.08 두 건뿐이므로 263,900,000원의 가격 경쟁력은 현재 매물·거래와 다시 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 거래성. 총 15세대인 만큼 동일 면적의 거래 빈도와 매도 소요기간을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 규제사항이 표시돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2022.07.27 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 263,900,000원은 실질취득과 동일합니다.
다만 가격 판단은 한 단계 보수적으로 해야 합니다. 비교 가능한 거래 2건은 모두 2022.08의 418,000,000원이고, 현재 최저가는 그 집계값의 63.1%입니다. 숫자상 할인폭은 크지만 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 거래 표본은 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 현재 84.18㎡ 다세대의 실제 매매가격을 얼마나 정확히 다시 잡느냐입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 판단하는 물건입니다.
