의정부지방법원 2025타경3138. 포천시 신북면 심곡리 260-8의 토지와 숙박시설 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 228.0㎡의 잡종지이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층으로 숙박시설 및 보일러실로 이용 중입니다. 한 번 유찰되어 감정가 227,060,400원에서 최저매각가 158,942,000원으로 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 점유·전세권 관계입니다. 2011년 권이완 명의로 전세금 70,000,000원의 전세권이 설정되어 있고, 현황조사상 권이완의 전입일도 2011.03.11입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.07.23 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 권이완 보증금 70,000,000원은 매수인 인수액으로 산정되어 있으므로, 현재 회차에서 확인되는 실질취득액은 158,942,000원 + 70,000,000원 = 228,942,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 심곡리 260-8 · 포천로2138번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 및 보일러실 |
| 토지 | 잡종지 · 228.0㎡ · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 소유자 | 권경애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 227,060,400원 / 158,942,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·점유관계가 핵심
과거 농업협동조합중앙회 근저당, 포천시 압류, 건강보험공단 압류, 임향연 가압류 등은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2002년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당도 2025.07.17 해지로 말소되었습니다. 현재 경매개시결정은 2025.07.23 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 확인된 7천만 원 외에도 금액 미상 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권이완 | 2011.03.11 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 70,000,000원 인수 반영 |
| 윤세권 | 2017.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인되지 않음 | 금액 미상 |
| 정재영 | 2025.04.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인되지 않음 | 금액 미상 |
실제 확인되는 점유자는 3명입니다. 권이완의 보증금은 70,000,000원으로 확인되지만, 윤세권·정재영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 이들의 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 실제 취득비용은 228,942,000원을 추가로 넘어갈 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 30% 유찰이 곧 30% 할인이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 227,060,400원의 70%인 158,942,000원입니다. 표면만 보면 감정가보다 68,118,400원 낮습니다. 그러나 확인된 인수액 70,000,000원을 더하면 실질취득액은 228,942,000원으로 올라갑니다. 감정가보다 1,881,600원 높고, 감정가의 약 100.8%입니다.
실거래 시세 자료는 확인되지 않아 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 현재 확인 가능한 실질취득액만으로도 감정가를 초과한다는 사실은 분명합니다. 특히 숙박시설은 일반 주거용 아파트보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있으므로, 가격 판단에서 단순 유찰률보다 실제 인수액과 점유 해소 가능성을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,025,188원 |
| 매수인 인수 · 권이완 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 권이완 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,916,812원 |
매수인 인수 70,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 부담하는 금액으로 반영되어 있습니다. 배당표상 권이완 전세권 70,000,000원도 별도 배당되므로, 동일 권리관계의 중복 여부를 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 158,942,000원 | 70,000,000원 | 228,942,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 111,259,400원 | 70,000,000원 | 181,259,400원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 77,881,580원 | 70,000,000원 | 147,881,580원 |
이 물건은 낙찰가만 내려간다고 같은 비율로 실제 투자금이 감소하지 않습니다. 현재 확인되는 권이완 인수액 70,000,000원이 그대로 남기 때문입니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 181,259,400원, 3회 유찰 시에도 147,881,580원입니다. 여기에 윤세권·정재영의 보증금이 실제 존재하고 승계된다면 총액은 더 높아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록1 잡종지는 숙박시설 건부지로, 목록2 건물은 숙박시설 및 보일러실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 심곡1교 남서측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행횟수와 배차간격 등을 감안하면 제반 교통상황은 다소 불편합니다.
- 토지. 228.0㎡ 잡종지, 상업용 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 272,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함되며 주거용지·공공시설용지·소로3류에 저촉됩니다.
- 시설. 난방설비·위생설비·급배수설비가 되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권이완 70,000,000원. 낙찰가와 별도로 인수되는 것으로 계산되어 있으므로 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 권이완 권리 중복 확인. 동일인이 전세권자·점유자·경매채권자로 등장하므로 전세권과 임차보증금, 경매채권의 실체와 중복 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 윤세권·정재영. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 확인된 실질취득액은 228,942,000원으로 감정가 227,060,400원을 이미 넘어섭니다.
- 숙박시설 운영성. 숙박시설 및 보일러실로 이용 중이므로 현 운영상태와 인허가·용도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역 및 각종 제한·저촉 사항을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 70%”보다 “실질취득 100.8%+”를 봐야 한다
겉으로는 감정가 227,060,400원짜리 물건이 한 차례 유찰되어 158,942,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권이완의 확인된 인수액 70,000,000원을 합치면 실질취득은 이미 228,942,000원, 감정가의 약 100.8%입니다. 윤세권·정재영의 보증금은 확인되지 않아 추가 승계 위험도 닫히지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 30% 떨어졌다”가 아닙니다. 선순위 점유·전세권 관계를 확정하고, 실제로 얼마를 인수해야 하는지를 먼저 잠그는 것입니다. 숙박시설이라는 용도와 다소 불편한 교통여건까지 감안하면, 현재 회차에서 가격만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 권리와 점유관계를 먼저 확정하지 못하면 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
