의정부지방법원 2025타경3138. 경기도 포천시 신북면 심곡리 260-8, 포천로2138번길 19에 소재한 근린시설 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설 및 보일러실로 이용되고 있으며, 토지는 잡종지 228.0㎡입니다. 단순히 근린시설이라는 표시만 보고 일반 상가처럼 접근해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가는 77,881,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 가격만 보면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 매수인 인수로 표시된 전세금이 70,000,000원이고, 별도로 보증금이 확인되지 않은 임차인 두 명이 더 있습니다. 따라서 최저가와 실제 취득에 필요한 금액은 전혀 다른 문제가 됩니다.

더 중요한 점은 권이완이라는 동일인이 2011년 전세권자이면서 임차인으로 조사됐고, 2025년 임의경매를 신청한 채권자로도 등장한다는 사실입니다. 배당표에는 전세권 7,000만원 전액 배당과 임차보증금 7,000만원 인수가 동시에 기재되어 있습니다. 동일한 권리관계가 중복 계산됐을 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 선순위 전세권이 핵심

등기부상 과거 근저당권은 현재 존속하지 않습니다. 1997년 12월 9일 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권(채권최고액 156,000,000원)은 2002년 7월 25일 말소됐습니다. 이후 2002년 7월 25일 설정된 근저당권(채권최고액 143,000,000원)도 2025년 7월 17일 말소됐습니다.

따라서 과거 근저당권을 현재의 인수 권리로 보아서는 안 됩니다. 문제는 그 사이에 설정된 2011년 10월 12일의 전세권입니다. 권이완 명의로 전세금 70,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2013년 10월 26일까지로 등기되어 있습니다. 해당 전세권은 등기상 말소되지 않았고, 경매로 소멸하는 권리로 표시되지도 않았습니다.

산출상 말소기준으로 표시된 권리는 2025년 7월 23일의 임의경매개시결정입니다. 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 하지만 그보다 앞선 2011년 전세권은 별개의 선순위 권리입니다. 말소기준일만 확인하고 등기부를 단순하게 읽으면 이 물건의 핵심 위험을 놓치게 됩니다.

특히 권이완은 전세권자이자 임차인이고, 동시에 경매신청 채권자입니다. 경매 관련 비고에도 동일 인물의 권리관계를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 이는 가장임차인이라고 확정할 근거는 아니지만, 일반적인 임대차와 동일하게 취급해서도 안 되는 특이한 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상 2명

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 권이완, 윤세권, 정재영 등 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고가 아니라 각각 별도 임차인으로 기재되어 있습니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 권이완뿐입니다.

권이완은 2011년 3월 11일 전입했고, 보증금 70,000,000원이 확인됩니다. 전입 시점은 선순위 권리관계와 비교할 때 중요한 의미가 있으며, 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 임차인으로서의 우선변제권을 별도로 인정할 근거는 부족합니다. 전세권의 배당과 임대차보증금 인수는 구분해서 검토해야 합니다.

윤세권은 2017년 7월 31일, 정재영은 2025년 4월 16일 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 경매개시결정일 이전에 전입했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 유무를 확정할 수 없고, 우선변제권도 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자를 무조건 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 최저가 7,788만원으로 끝나지 않는다

현재 최저가는 77,881,000원입니다. 여기에 배당표상 매수인 인수로 표시된 권이완의 보증금 70,000,000원을 한 번 반영하면 보수적 실질취득액은 다음과 같습니다.

최저가만 보면 감정가의 34.3%이지만, 표시된 인수액을 한 번 더하면 실질취득액은 147,881,000원으로 감정가의 약 65.1%입니다. 이 금액도 보증금 미상 임차인 두 명의 추가 위험을 반영하지 않은 보수적 계산입니다.

현재 회차 시나리오에도 채권자 배당 70,000,000원, 미배당 0원으로 기재되어 있는 동시에 매수인 인수액은 70,000,000원으로 표시되어 있습니다. 두 항목을 모두 확정 사실로 받아들이면 동일 채권을 배당과 인수에 중복 반영할 수 있습니다. 따라서 위 147,881,000원은 인수액 70,000,000원을 한 번 반영한 보수적 예산 기준이지, 최종 확정 취득원가라고 단정할 수 있는 금액은 아닙니다.

④ 회차별 배당 및 미배당 시나리오

4회 유찰 시에는 전세금 70,000,000원 중 16,864,601원이 미배당되고, 5회 유찰 시에는 32,925,220원이 미배당되는 것으로 산출되어 있습니다. 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다.

따라서 4회 유찰 시 낙찰가와 미배당 잔액의 합계는 71,381,301원, 5회 유찰 시에는 71,086,910원입니다. 이는 전세금 70,000,000원에 근접하는 수준입니다. 최저가가 내려갔다고 해서 전체 취득원가도 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 77,881,000원 가정)

집행비용 1,801,858원, 전세권 배당 70,000,000원, 소유자 잔여 6,079,142원으로 매각대금 77,881,000원이 배분되는 계산입니다. 임차인 인수 항목은 별도로 70,000,000원으로 표시되어 있으므로 동일 채권 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·토지이용 및 환금성 메모

• 입지. 포천시 신북면 심곡리 소재, 심곡1교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 운행횟수와 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 숙박시설 및 보일러실로 이용 중입니다. 일반적인 근린생활시설이나 상가로 가정해 임대수익을 추정해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층, 지하 1층 건물입니다. 외벽은 벽돌 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
• 토지. 잡종지 228.0㎡, 평지·사다리형, 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 272,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 심곡취락지구 주거개발진흥지구와 지구단위계획구역에 포함됩니다. 주거용지 및 공공시설용지, 소로3류에 저촉되는 부분이 표시되어 있습니다.
• 기타 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등이 관련됩니다. 실제 숙박시설 운영 및 건축·용도변경 가능성은 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 농경지와 단독주택 등이 혼재한 지역이고 대중교통 여건도 다소 불편합니다. 숙박시설이라는 특수 용도와 토지이용 규제를 고려하면 일반 주거용 부동산과 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 권이완 전세권 원본 확인. 2011.10.12 설정된 전세권 70,000,000원의 존속 여부, 말소 여부, 현재 권리자 및 실제 전세관계를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 임차보증금 중복 여부. 권이완의 임차보증금 70,000,000원과 전세권 70,000,000원이 동일한 계약·채권인지 확인해야 합니다. 동일 채권이라면 배당과 인수를 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 배당요구 및 배당관계. 권이완의 경매신청 채권자 지위와 전세권자 지위, 임차인 지위가 어떻게 처리되는지 배당요구 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 윤세권 보증금 확인. 2017.07.31 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위를 확인하세요.
• 정재영 보증금 확인. 2025.04.16 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위를 확인하세요.
• 대항력과 인수액 재산정. 보증금과 전입·점유 관계가 확인된 뒤 각 임차인의 대항력 및 우선변제권을 별도로 판단하고, 실제 미배당 인수액을 계산하세요.
• 관계인 여부 확인. 권이완이 경매신청 채권자이면서 전세권자·임차인으로 등장하는 이유와 실제 계약관계를 확인하세요. 가장임차인 가능성만으로 권리를 임의 배제해서는 안 됩니다.
• 숙박시설 이용 가능성. 계획관리지역, 지구단위계획구역, 주거개발진흥지구 및 각종 제한사항을 확인하고 현재 이용상태의 적법성과 향후 운영 가능성을 검토하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 실제 위치·범위·소유관계와 현황을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 3명의 점유 범위와 명도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 및 기타 인수 비용을 별도로 조사하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가가 아니라 인수할 미배당 보증금과 명도·운영 비용을 포함한 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 모두 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 7,788만원”이 취득원가는 아니다

이 물건은 감정가 227,060,400원에서 최저가 77,881,000원까지 내려왔고 세 차례 유찰됐습니다. 그러나 유찰 횟수와 최저가만으로 투자 매력을 판단할 수는 없습니다.

핵심은 2011년 설정된 권이완의 선순위 전세권 70,000,000원입니다. 권이완은 임차인인 동시에 경매신청 채권자로 등장합니다. 배당표에는 동일 금액의 전세권 배당과 임차보증금 인수가 함께 나타나므로 중복 계산 여부를 먼저 해결해야 합니다. 또한 윤세권과 정재영의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험도 남아 있습니다.

보수적으로 인수액 70,000,000원을 한 번 반영하면 현재 회차의 실질취득 예산은 147,881,000원입니다. 이후 회차에서도 낙찰가가 낮아지면 선순위 보증금의 미배당 잔액이 커져 실질취득 부담이 약 7,100만원 수준으로 유지되는 구조가 나타납니다. 보증금 미상 임차인 두 명까지 고려하면 실제 취득원가는 아직 확정할 수 없습니다.

입지 측면에서도 대중교통이 불편하고 숙박시설이라는 특수 용도, 계획관리지역 및 지구단위계획 관련 규제가 존재합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격이 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거가 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 전세권과 임대차보증금의 중복 여부, 권이완의 권리관계, 나머지 두 임차인의 보증금, 실제 명도 가능성까지 확인해야 합니다. 이 네 가지가 해결되지 않는다면 최저가가 아무리 낮아져도 안전한 입찰 가격을 산정할 수 없습니다.

가격보다 권리관계의 확정이 먼저입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제로 얼마를 인수하게 되는지에 있습니다.