수원지방법원 2025타경601. 시흥시 장현동 시티프론트561더식스 1층 111호입니다. 감정 당시 이용상태는 근린생활시설·공실이고, 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 등기상 소유자는 우언기이며, 2024.04.25 거래가 1,244,850,000원으로 소유권을 취득한 날 서울우유협동조합 근저당 876,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 현대카드·롯데카드· 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 전형적 구조지만, 이 사건은 임차인이 핵심입니다. 김남원의 전입신고는 근저당보다 앞선 2023.10.27입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인 인수액도 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층 111호 · 도로명 경기도 시흥시 시청로 33 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 1층 111호 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 중 1층 |
| 소유자 | 우언기 (2024.04.25 소유권이전 · 거래가 1,244,850,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 411,600,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 749,237,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 문제는 선순위 가능 임차인
말소기준권리는 2024.04.25 설정된 서울우유협동조합 근저당권입니다. 현대카드 9,805,537원, 롯데카드 22,557,011원, 대구신용보증재단 33,940,000원의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 김남원의 전입일은 기준권리보다 빠른 2023.10.27이므로 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남원 | 111호 · 주거 · 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 34.3%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 411,600,000원으로 감정가 1,200,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만 동일·유사 호실의 최근 실거래 근거가 없으므로, 이 비율 자체를 현재 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 과거 소유권 취득가 1,244,850,000원 역시 2024.04.25 거래라는 사실일 뿐 현재 시세를 대신하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,000원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 876,000,000원 | 405,084,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,805,537원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,557,011원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 33,940,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 등기채권 기준 총 청구액은 942,302,548원, 예상 배당은 405,084,000원이며 미배당은 537,218,548원입니다. 다만 김남원의 보증금이 미상이라 임차보증금의 배당·승계 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
④ 관리비·명도 리스크
점유관계도 단순 공실로 단정하면 안 됩니다. 감정 당시에는 공실이었지만 김남원의 전입 기록이 존재하므로, 실제 점유가 남아 있다면 명도 문제까지 함께 검토해야 합니다. 반대로 실제 점유가 종료됐다면 그 사실을 주민등록·현황조사·매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 미성숙 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 시흥시청역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 근린생활시설로서 감정 당시 공실. 위생·급배수, 승강기, 천장형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·남측 중로변에 각각 접하고 서측으로 보행자도로에 접합니다. 토지 형상은 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·공공주택지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 토지면적 1,575.9㎡, 공시지가 2,977,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이고 미성숙 상가지대로 평가된 데다 이미 3회 유찰됐으므로, 최저가 하락만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 임대·매매 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김남원 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 전입 2023.10.27은 말소기준 2024.04.25보다 빠르므로 보증금 규모와 실제 점유를 확인하기 전에는 인수액을 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 배당 여부를 판단할 핵심 정보입니다. 현재는 미상이라 단정할 수 없습니다.
- 현재 점유 상태 확인. 감정 당시 공실 기록과 임차인 전입 기록이 함께 존재합니다. 현장 방문으로 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 공용관리비 재확인. 2026.01.26 신고액 3,835,530원 이후에도 계속 증가한다고 기재돼 있으므로 매각기일 기준 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 서울우유협동조합 근저당 이후 현대카드·롯데카드·대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 관리비 신고 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 1,200,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 411,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 “많이 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 말소기준권리 이후 가압류는 정리되지만, 김남원의 전입이 기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상입니다. 여기에 공용부분 미납관리비 3,835,530원이 신고됐고 계속 증가한다고 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건의 입찰가는 최저가 하나로 결정할 수 없습니다. 임차보증금과 현재 점유를 확인해 매수인 인수액을 먼저 확정하고, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 최근 실거래 근거도 없는 만큼 현재 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 3회 유찰·1층 근린생활시설·미성숙 상가지대·선순위 가능 임차인 미상 보증금·증가 중인 공용관리비가 동시에 겹치는 만큼, 권리 확인 전 응찰은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
