서울남부지방법원 2025타경12122. 서울 강서구 화곡동 엘림파크빌 제2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 임차인 유은아의 전입·점유가 2020.05.15이고, 말소기준권리인 강서구 압류는 2023.01.27이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자도 2020.04.20, 보증금은 195,000,000원입니다.
보통 이런 구조라면 낙찰가가 보증금에 미치지 못할수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 올라갑니다. 실제 제공된 유찰 시나리오에서도 2회 유찰 가격 161,920,000원에서는 36,146,880원, 3회 유찰 가격 129,536,000원에서는 68,077,504원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이번 사건은 명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있어, 그 확약이 적용되는 임차보증금에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-84 제2층 제201호 · 까치산로18라길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(침실4·거실1·화장실3·드레스룸1) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 안성민 · 2020.06.15 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 202,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 갑구 21번 압류 · 강서구(서울특별시) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
과거 교보생명·국민은행 근저당과 오래된 가압류·압류·경매 등기는 이미 말소된 이력이 있고, 현재 권리분석의 출발점은 2023.01.27 강서구 압류입니다. 이후 국민행복기금 가압류, 국·인천광역시·부천시·국민건강보험공단 압류와 2025.09.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 중복 임차인이 아니다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유은아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.15 | 2020.04.20 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG 관련 |
유은아는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 같은 보증금 반환채권의 승계관계에 있는 주체로 봐야 하므로, 유은아 보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사의 195,000,000원을 별개의 임차보증금처럼 더해 390,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,633,600원 |
| 1. 임차인 유은아 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,851,412원 | 3,766,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 유은아 보증금 195,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 표의 주택도시보증공사 195,000,000원 청구는 동일 보증금의 승계관계이므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 202,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 161,920,000원 | 36,146,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 129,536,000원 | 68,077,504원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 경우.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 침실4·거실1·화장실3·드레스룸1 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가 2,176,000원/㎡, 토지면적 155.0㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·주차장·난방설비가 있습니다.
- 규모. 엘림파크빌A동은 6세대, 사용승인 관련 기준일은 2002.12.30로 기재돼 있습니다. 소규모 다세대인 만큼 입찰가는 단순 유찰률만으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 원문을 반드시 대조하세요.
- 확약 적용 범위. 이번 확약은 유은아 및 주택도시보증공사의 승계관계에 관한 것입니다. 확약 밖 별도 임차인이 발견되면 별도 인수위험을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 유은아 보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사 청구 195,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 유찰가만으로 가격 메리트 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 80%인 202,400,000원이지만, 유찰률 자체가 곧 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 별개의 문제일 수 있으므로 현황조사와 현장 점유관계를 재확인하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성 등을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
이 사건을 대항력 임차인 1명, 보증금 195,000,000원이라는 숫자만 보고 접근하면 상당한 인수위험 사건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 2회·3회 유찰 때 룰상 미배당 보증금 36,146,880원·68,077,504원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 한 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득 역시 202,400,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “보증금이 얼마냐”보다 확약과 말소 조건이 실제로 완결되는지입니다.
반면 국세·지방세 압류 5건 때문에 예상배당은 변동 가능성이 있고, 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론낼 근거도 없습니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소되지만, 세금 배당과 확약 이행 확인이 입찰의 마지막 관문인 사건입니다.
