수원지방법원 2025타경653. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이고 대장상 용도는 의료시설(한방병원)입니다. 감정평가 내용에는 대상물건이 속한 3층 전체가 병원으로 이용예정으로 추정된다고 적혀 있습니다. 감정가는 1,113,000,000원이지만 4회 유찰돼 현 최저매각가는 267,231,000원입니다.
권리구조에서 중요한 날짜는 2023.05.24입니다. 이날 조성호 명의 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024년 이후의 국세 압류, 광주은행 가압류, 시흥시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 한편 2022.10.13 시흥시 압류는 말소기준보다 먼저지만 2022.12.28 이미 해제로 말소돼 현재 인수권리로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경653 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 용도 | 근린시설 · 대장상 의료시설(한방병원) · 3층 전체 병원 이용예정 추정 |
| 소유자 | 조성호 (2023.05.24 소유권이전 · 거래가액 458,571,596원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,113,000,000원 / 267,231,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 900,388,272원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 현재 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제권 판단으로 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 현 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 2023.05.24 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,056,000,000원이며, 해당 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘시세 대비 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가 267,231,000원은 감정가 1,113,000,000원의 24.01%입니다. 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 내려온 것은 맞지만, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 사건상 근린시설, 대장상 의료시설(한방병원)이며, 감정평가상 3층 전체가 병원으로 이용예정으로 추정됩니다. 같은 가격이라도 실제 영업 가능성·공실 위험·매각 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있는 유형이므로, ‘감정가 24%’라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,541,234원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,056,000,000원 | 262,689,766원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 51,049,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가에서는 집행비용 4,541,234원을 제외한 262,689,766원이 국민은행에 배당되고, 광주은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 844,359,608원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 267,231,000원 | 262,689,766원 | 844,359,608원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 187,061,700원 | 183,642,836원 | 923,406,538원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 130,943,189원 | 128,309,984원 | 978,739,390원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 국민은행을 포함한 채권자의 미배당 규모가 커집니다. 즉 이 사건의 유찰은 인수금액을 만드는 구조가 아니라 채권자 회수액을 줄이는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시 은행동 은계중학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상물건이 속한 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정되며, 대장상 용도는 의료시설(한방병원)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상8층 건물로 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 도로에 등고 평탄한 사다리형 토지로, 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 10~12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지지표. 토지면적 1,535.2㎡, 공시지가 3,399,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인을 분리. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 실거래 비교값이 없으므로 이를 시장가 대비 76% 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 의료시설 실제 사용 가능성 확인. 대장상 의료시설(한방병원), 감정상 3층 전체 병원 이용예정 추정이라는 점을 기준으로 인허가·내부상태·실제 이용 가능 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 301호와 함께 매각되는 범위와 조건을 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당 영향 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 국민은행 및 후순위 채권자의 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 자체뿐 아니라 근린시설·의료시설이라는 용도, 공실·영업 가능성, 일괄매각 조건 등이 응찰 수요에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 24%”는 가격 보증이 아니다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023.05.24 국민은행 근저당이며, 그보다 앞선 2022년 시흥시 압류는 이미 해제·말소됐습니다. 이후의 국세 압류·광주은행 가압류·시흥시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,113,000,000원에서 4회 유찰돼 267,231,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없어 현재 금액이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 게다가 근린시설이면서 대장상 의료시설(한방병원), 3층 전체 병원 이용예정 추정 물건입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격·용도·환금성 검증이 승부처입니다. 권리만 보면 통과할 수 있지만, ‘4회 유찰’과 ‘24.01%’만 보고 가격까지 합격시키기는 어렵습니다.
