서울남부지방법원 2025타경12266. 서울 강서구 방화동 마곡그린필 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 231,000,000원에서 한 차례 유찰된 184,800,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2023.03.15. 강서세무서장이 설정한 국의 압류로, 데이터상 말소기준권리로 선언되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그보다 앞선 2021년 임대차에 기초한 이석환의 주택임차권이 문제의 중심입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.10., 점유개시일은 2021.12.20.이며, 임차권등기의 주민등록일자는 경정으로 2021.12.21.이 확인됩니다. 따라서 2023.03.15. 말소기준권리보다 앞선 임차권으로 보아야 하며, 원래라면 매수인 인수 가능성을 따져야 하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 이 조건이 본건의 권리위험을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12266 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 금낭화로24나길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2018-11-02 |
| 소유자 | 홍현우 · 2019.11.01. 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 조건부로 인수 해소
등기 흐름상 현재 소유자는 홍현우입니다. 2019.12.16. 소유권을 취득한 뒤 2022.12.09. 민간임대주택등기가 들어갔고, 2023.03.15. 국의 압류가 설정됐습니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류와 2025.09.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 대항력 有 주민등록일자 2021.12.21. 경정 | 확정일자 2021.11.10. 배당요구 2024.01.08. | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계 · 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
등기부의 주민등록일자 원기재는 2121년으로 표시되어 있으나, 부기 경정에서 2021.12.21.로 바로잡혀 있습니다. 동일 임차권의 경정 내용이므로 실제 임차인은 이석환 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차보증금을 가진 추가 임차인이 아니라 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재된 주체이므로 보증금 219,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
※ 확약이 없었다면 대항력 있는 임차보증금 219,000,000원이 현재 최저가 184,800,000원을 초과하므로, 대항력 인수형 기준에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 약 219,000,000원 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 그 위험을 실질 0원으로 처리합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 184,800,000원으로 감정가 231,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 권리위험이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 181,412,800원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,234,737,806원 가운데 181,412,800원만 배당되는 시나리오이며 미배당액은 1,053,325,006원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표 자체에는 임차보증금이 별도로 중복 반영되지 않았으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 5호선 방화역 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 방화역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제502호이며 사용승인일은 2018-11-02입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 방화동 323-3, 323-14 두 필지 일단의 사다리형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,327,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 경정 확인. 주민등록일자의 원기재 오류와 2021.12.21. 경정 내용을 함께 확인해 선후관계를 오판하지 않아야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 이석환 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 보증금을 별도로 중복 계산하지 않습니다.
- 시세 확인. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 방화동 단지형다세대의 최근 실거래를 직접 비교해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서 채권 전액이 충족되지 않고 미배당액 1,053,325,006원이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차권 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결과를 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 219,000,000원의 임차권이 현재 최저가 184,800,000원보다 커서 위험도가 높은 물건처럼 보입니다. 더구나 경정된 주민등록일자 2021.12.21.은 말소기준권리 2023.03.15.보다 앞섭니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 전제로 하면 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 본건은 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소됐지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 감정가 231,000,000원에서 한 차례 유찰되어 184,800,000원이 됐다는 사실만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않기 때문입니다. 권리는 확약을 확인하면 접근 가능, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
