수원지방법원 2025타경658. 경기도 광명시 일직동 광명역자이타워 1층 에이0128호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 이진성이며, 2024년 8월 8일 소유권이전등기와 국민은행 근저당권설정등기가 접수되었습니다. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 972,000,000원입니다.
이후 우리카드·국민은행·롯데카드 등 다수 채권자의 가압류와 광명시 압류, 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 등기자료에서는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하지만, 실제 입찰 전에는 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층 에이0128호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 25층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이진성 |
| 소유권 취득 | 2024.08.08 소유권이전등기 · 거래가액 1,245,969,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,000,000원 / 291,241,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 835,756,250원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 국민은행 · 2024.08.08 접수 · 채권최고액 972,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 권리 확인
말소기준권리는 2024년 8월 8일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 972,000,000원이며, 경매신청 채권액 835,756,250원과는 구분해야 합니다. 배당은 채권최고액만으로 확정되는 것이 아니라 실제 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 낮지만, 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 291,241,000원으로 감정가 1,213,000,000원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰을 거치며 최저가가 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 291,241,000원 | 약 24.01% | 1,127,584,461원 |
| 5회 유찰 시 | 203,868,700원 | 약 17% | 1,213,733,549원 |
| 6회 유찰 시 | 142,708,090원 | 약 12% | 1,274,037,910원 |
위 금액은 제시된 매각 시나리오에 따른 예상치입니다. 유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 커지지만, 그것이 곧 매수인에게 추가 인수채무가 발생한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 최저가가 낮다는 이유만으로 수익성이 확보되는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 4,877,374원 |
| 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 972,000,000원 | 286,363,626원 |
| 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,570,745원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 국민은행 | 255,627,669원 | 0원 |
| 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,279,133원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 전북은행 | 5,750,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 17,025,044원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 15,531,419원 | 0원 |
| 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,669,444원 | 0원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,800,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업중앙회 | 5,800,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,573,781원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 신한은행 | 28,812,856원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 14,992,996원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 25,515,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시나리오 기준으로 집행비용은 4,877,374원, 국민은행 근저당권 배당은 286,363,626원입니다. 채권자 총 청구액 1,413,948,087원 중 배당되는 채권액은 286,363,626원이며, 채권 미배당액은 1,127,584,461원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 광명역 북동측 인근에 위치하며, 주변에 지식산업센터와 대단지 아파트, 판매시설 및 공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통시로 평가되었습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반시내버스·마을버스 정류장이 소재합니다. 남서측 인근에는 수도권전철 1호선 및 고속철도 정차역인 광명역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비 등을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다. 외벽은 화강석재타일, 내벽은 수성페인팅, 바닥은 비닐장판, 창호는 통창샷시 마감으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 서측·남측·동측으로 각각 폭 약 35미터·40미터·25미터의 포장도로에 접하고, 북측으로 보행자전용도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 택지개발지구, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 해당 토지의 이용계획상 제한을 확인해야 합니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 임대·환금성. 근린생활시설로 이용 중이나 임대관계는 미상입니다. 실제 임대료, 공실 여부, 임차보증금, 관리비 및 매각 가능성을 확인하기 전에는 수익성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 광명역자이타워 내 유사한 위치·면적·용도의 실제 거래사례와 현재 매물가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 오해하지 않아야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 실제 점유자·임대차계약·보증금 및 인도 가능성을 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 접수일과 채권최고액을 확인하고, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실질 취득비용. 최저매각가 외에 취득 관련 비용, 관리비, 시설 보수비, 공실 기간 및 임대차 정리 비용을 검토하세요. 예상배당표의 인수액 0원은 이러한 부대비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
- 용도·시설 확인. 실제 영업 가능 업종, 건축물대장상 용도, 관리규약 및 시설 상태를 확인하세요. 근린시설의 수익성은 임대조건과 이용 가능성에 따라 달라질 수 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로, 배당표를 확정 결과로 간주하지 마세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
광명역자이타워 A0128호는 감정가 1,213,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가 291,241,000원에 도달한 근린시설입니다. 등기 권리의 매각 소멸을 전제로 한 예상배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.
그러나 채권 미배당액이 크다는 사실은 채권자 측의 회수 부족을 의미할 뿐, 매수인의 수익을 보장하지 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 아직 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 권리분석과 가격분석을 분리하고, 실제 점유·임대현황과 유사 거래가격을 검증한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
