수원지방법원 2025타경658. 광명역자이타워 1층 에이0128호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 이진성은 2024.08.08 거래가액 1,245,969,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 972,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 우리카드·국민은행·롯데카드·전북은행·중소기업은행 등 다수의 가압류와 광명시 압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 416,059,000원으로 감정가 대비 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 이 사건에는 별도 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”라는 결론은 금물입니다. 3회 유찰 자체가 현재 가격대에서 시장의 응찰이 제한적이었음을 보여주는 만큼, 실제 임대수익과 주변 근린시설 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층 에이0128호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 1층 에이(A)0128호 |
| 소유자 | 이진성 · 2024.08.08 소유권이전 · 거래가액 1,245,969,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,000,000원 / 416,059,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 835,756,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제도 없습니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 설정된 가압류 13건, 광명시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만으로는 싸다고 할 수 없다
이 사건은 감정가 1,213,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 416,059,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 현재 회차는 감정가의 34%, 4회 유찰 시 291,241,300원, 5회 유찰 시 203,868,910원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 416,059,000원 | 409,498,410원 | 1,004,449,677원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 291,241,300원 | 286,363,922원 | 1,127,584,165원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 203,868,910원 | 200,214,745원 | 1,213,733,342원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 채권자 미배당은 1,127,584,165원, 두 번 더 진행되면 1,213,733,342원으로 커집니다. 그러나 이는 채권자 손실 문제이고, 매수인의 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,590원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 972,000,000원 | 409,498,410원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,570,745원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 255,627,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,279,133원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사전북은행 | 5,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 17,025,044원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 15,531,419원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,669,444원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,800,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업중앙회 | 5,800,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,573,781원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 28,812,856원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소기업은행 | 14,992,996원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신용보증기금 | 25,515,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,560,590원을 제외한 409,498,410원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당되지 않습니다. 채권총액 1,413,948,087원 대비 미배당은 1,004,449,677원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명역 북동측 인근으로, 주변에 지식산업센터·대단지 아파트·코스트코·공원이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 남서측 인근에 수도권전철 1호선 및 고속철도 광명역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 1층이며 기본 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 남측 약 40미터, 동측 약 25미터 포장도로에 접하고 북측은 약 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 현재 데이터에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 임대수익 확인. 근린시설은 실제 임대료·공실기간·보증금·관리비가 가격을 좌우하므로 현장 임대조건을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·점포 위치·수익성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등기상 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 사용·점유상태를 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당 이후 가압류·압류가 모두 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.08 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 다수 가압류와 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,213,000,000원에서 3회 유찰되어 416,059,000원까지 내려왔어도, 근린시설은 임대수익과 공실·환금성에 따라 가치 편차가 큽니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장검증 필요. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 상권과 임대수익이 416,059,000원을 정당화하는지 확인하는 데 있습니다.
