228,575,000원
수원지방법원 2025타경662. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 315호의 근린시설입니다. 감정요항표상 해당 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이고 사용승인일은 2022.01.28입니다. 건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원)이며 감정 당시에도 병실·욕실 등의 의료시설 이용 예정 상태로 기재돼 있습니다.
등기부 흐름은 비교적 명료합니다. 2023.06.14 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 784,800,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.16 같은 국민은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 2022.10.13 시흥시 압류가 한때 존재했지만 2022.12.27 해제되어 2022.12.28 압류등기가 말소됐으므로 현재 인수 대상으로 남아 있는 선순위 압류로 볼 사정은 없습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 952,000,000원 대비 현재 최저가는 228,575,000원으로 시나리오상 24.01% 수준입니다. 하지만 최근 실거래가나 시장 평균 자료가 없으므로, 이 할인폭은 어디까지나 감정가 대비 하락폭일 뿐 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 특히 4회 유찰 자체가 가격·용도·수요를 다시 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경662 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층315호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 의료시설(병실, 욕실 등) 이용 예정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 제3층 · 사용승인일 2022.01.28 |
| 소유자 | 이병관 · 단독소유 |
| 취득 | 2023.06.14 소유권이전 · 거래가액 161,155,663원 |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 228,575,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 673,735,744원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 건축물대장상 용도 의료시설(한방병원) |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 해제
권리분석의 핵심은 2022년 압류 처리입니다. 시흥시 압류는 국민은행 근저당보다 먼저 등기됐지만, 2022.12.27 해제를 원인으로 2022.12.28 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 2023.06.14 국민은행 근저당 설정 시점에는 그 압류가 존속하지 않습니다. 이후 국민은행 근저당이 말소기준권리가 되고, 2025.06.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01% ≠ 시세 24.01%
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 228,575,000원입니다. 감정가 952,000,000원 대비 시나리오 비율은 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 160,002,500원, 6회 유찰 시 시나리오는 112,001,750원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 228,575,000원 | 224,574,950원 | 560,225,050원 |
| 5회 유찰 시 | 160,002,500원 | 156,962,465원 | 627,837,535원 |
| 6회 유찰 시 | 112,001,750원 | 109,633,726원 | 675,166,274원 |
실거래 비교자료가 없기 때문에 이 물건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 한 시장가 비교를 적용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 오히려 4회 유찰과 의료시설 예정이라는 용도 특성을 함께 보고 적정 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,000,050원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 784,800,000원 | 224,574,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 228,575,000원 가정 시 집행비용 4,000,050원을 제외한 224,574,950원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 560,225,050원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 은계호수공원 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·상업업무시설·아파트단지가 혼재하는 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 건축물대장상 의료시설(한방병원)이며 감정 당시 의료시설(병실, 욕실 등)로 이용 예정 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 평지·사다리형 토지이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각 대상의 전체 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 건축물대장상 의료시설(한방병원), 감정상 의료시설 이용 예정입니다. 실제 사용 목적과 관련 인허가·시설 요건을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 말소 확인. 2022.10.13 시흥시 압류는 2022.12.27 해제 후 2022.12.28 말소됐습니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 실거래 자료가 없으므로 감정가 952,000,000원 대비 최저가 228,575,000원이라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 가격만의 문제인지, 의료시설이라는 용도·수요·관리상태·점유 등 다른 요인이 있는지 현장 조사로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.06.14 국민은행 근저당이고 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 시흥시 압류도 이미 해제·말소됐으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단을 권리분석만으로 끝낼 수는 없습니다. 감정가 952,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 228,575,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저평가 여부는 확인되지 않습니다. 게다가 건축물대장상 의료시설(한방병원), 감정상 의료시설 이용 예정이라는 전문 용도와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 이 물건은 “인수 0원”은 강점이지만 “24.01%라서 싸다”는 결론은 금물인 사건입니다. 권리는 확인 가능 범위에서 단순하되, 승부처는 실제 점유·일괄매각 범위·의료시설 활용성과 현장 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
