수원지방법원 2025타경678. 경기도 시흥시 배곧동의 시흥배곧아브뉴프랑센트럴블루 2층 211호입니다. 아파트가 아니라 근린시설이며 공부상 판매시설로 이용 중인 상업용 집합건물입니다. 현재 소유자는 유재옥으로, 2019년 10월 24일 거래가 280,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 228,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
눈에 먼저 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 280,000,000원에서 시작한 경매가 4회 유찰되며 현재 최저매각가 67,228,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 24.01%라는 숫자는 현재 시장가치의 24.01%라는 뜻이 아닙니다. 특히 판매시설은 위치와 점포별 영업 여건, 임대료, 공실 위험 등에 따라 가치가 달라집니다. 이 물건은 실제 임대차와 최근 거래가격을 확인한 후 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 219 시흥배곧아브뉴프랑센트럴블루 2층 211호 도로명: 경기도 시흥시 서울대학로264번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 211호 |
| 사용승인일 | 2019.06.28 |
| 소유자 | 유재옥 (2019.10.24 소유권이전 · 거래가 280,000,000원) |
| 감정가 | 280,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,228,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 청구금액 | 157,836,960원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.24 주식회사하나은행 근저당권 (채권최고액 228,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
권리관계의 중심은 2019년 10월 24일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 6월 20일 같은 은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각에 따른 소멸 대상입니다.
앞선 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2019년 7월 29일 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 2019년 10월 24일 신탁재산 귀속에 따라 말소됐고, 이후 유재옥 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 현재 등기된 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 24%와 시세 24%는 다르다
이 물건의 감정가는 280,000,000원입니다. 현재 4회 유찰된 최저매각가는 67,228,000원으로, 감정가 대비 24.01% 수준입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 280,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 (4회 유찰) | 67,228,000원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 47,059,600원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 32,941,719원 | 11.76% |
향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
감정가와 현재 최저가의 차이는 크지만, 이 물건을 주변의 유사한 판매시설 실거래와 비교할 수 있는 구체적인 시세 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 실거래 대비 할인율이나 적정 낙찰가를 확정할 수 없습니다. 상업용 부동산은 감정가 대비 낮은 가격 자체보다 실제 임대수익과 향후 매각 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,610,104원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 228,000,000원 | 65,617,896원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,610,104원을 제외한 65,617,896원이 하나은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.
근저당권 채권최고액 228,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 162,382,104원입니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이지, 확정된 실제 채무 잔액을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액은 별도로 157,836,960원입니다.
회차별 배당·미배당 비교
| 구분 | 현재 4회 유찰 | 5회 유찰 시 | 6회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 67,228,000원 | 47,059,600원 | 32,941,719원 |
| 채권자 예상배당 | 65,617,896원 | 45,812,527원 | 31,948,768원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 162,382,104원 | 182,187,473원 | 196,051,232원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 산정 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
배당표는 채권최고액 기준의 추정 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 각 회차의 인수액 0원 역시 현재 파악된 권리를 전제로 한 계산값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧동 우체국 북서측에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 211호입니다. 사용승인일은 2019.06.28이며, 위생·급배수·소방설비와 주차장·승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 실제 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,622,000원/㎡입니다. 이는 해당 점포의 전유부분 거래가격이나 개별 시세를 나타내는 수치는 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 판매시설은 점포별 위치·가시성·동선·임대수익에 따라 거래가격과 매각 소요기간이 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 이력을 고려하면 매수수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 영업 여부, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록·대항력 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 실제 임대수익 검증. 매입가격보다 중요한 것은 점포에서 실현 가능한 임대료와 공실 위험입니다. 인근 유사 점포의 임대조건과 임대수요를 비교하세요.
- 시세 비교. 감정가 280,000,000원과 최저가 67,228,000원의 차이만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다. 같은 건물·유사 층·유사 면적의 실제 거래사례를 확인해야 합니다.
- 상가 내부 위치. 2층 211호의 출입 동선, 가시성, 주변 점포의 영업상태, 실제 유동인구를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공용부 부담. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 재확인. 하나은행 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부뿐 아니라 매각물건명세서상 인수 조건과 임차인 관련 사항도 최종 대조하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 67,228,000원과 추가 유찰 시 가정가격 47,059,600원·32,941,719원을 비교하되, 유찰 가능성만 기대해 적정가격 검증을 생략해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가 ≠ 76% 이익”
이 물건은 분명 눈길을 끕니다. 감정가 280,000,000원의 판매시설이 4회 유찰되어 최저가 67,228,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 핵심 권리인 하나은행 근저당도 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격의 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 실거래 시세와 실제 임대수익을 확인하지 못한 상태입니다. 여기에 4회 유찰된 판매시설이라는 점까지 고려하면 낮은 최저가만 보고 적극 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.
결론은 '등기상 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격·점유·환금성 검증 전까지 입찰 보류'입니다. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실보다 중요한 것은 그 가격에 매입해 실제로 임대하거나 다시 매각할 수 있는지입니다. 권리 소멸 구조를 확인한 다음에는 현장 점유와 임대수익, 주변 실거래를 확인하는 순서로 접근하는 것이 적절합니다.
