수원지방법원 2025타경678. 시흥시 배곧동 시흥배곧아브뉴프랑센트럴블루 2층 211호로, 감정평가상 공부상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 유재옥이며, 2019.10.24. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.06.20. 하나은행의 임의경매개시결정이 접수됐으며, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 96,040,000원까지 내려왔습니다. 비율만 보면 감정가의 34.3%지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 ‘저렴하다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 219 시흥배곧아브뉴프랑센트럴블루 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 6층 내 2층 211호 |
| 사용승인일 | 2019.06.28 |
| 소유자 | 유재옥 · 소유권이전 접수 2019.10.24 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 157,836,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2019.07.29. 배곧랜드마크피에프브이주식회사 명의 소유권보존과 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수됐고, 해당 신탁등기는 2019.10.24. 말소됐습니다. 같은 날 유재옥 앞으로 소유권이전이 접수된 뒤 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 2019.10.24. 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 96,040,000원으로 감정가 280,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 직접 비교할 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 134,088,720원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 162,382,104원 |
| 5회 유찰 시 | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 182,187,473원 |
추가 유찰 시 매각가는 67,228,000원, 47,059,600원으로 내려가지만, 하나은행의 채권최고액 기준 미배당은 각각 162,382,104원, 182,187,473원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 매수인 인수액으로 전환되지 않는다는 것입니다. 세 시나리오 모두 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 228,000,000원 | 93,911,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,040,000원 가정 시 집행비용 2,128,720원과 하나은행 93,911,280원이 배당돼 매각대금 전액이 소진됩니다. 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 134,088,720원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧동 우체국 북서측에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 211호이며, 공부상 판매시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.06.28입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 장방형이고 근린생활시설 등의 건부지로 이용되며, 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 2,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 이미 3회 유찰된 만큼 실제 매수 수요와 적정 가격은 별도 검증이 필요합니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가만으로 시장성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 주변 유사 판매시설의 실제 거래 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.10.24. 하나은행 근저당이 말소기준권리인지, 매각으로 소멸하는 권리와 별도 인수사항이 없는지를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 가정 매각가에서는 하나은행 채권최고액 중 134,088,720원이 미배당되지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 판매시설 상태 확인. 공부상 판매시설이므로 현장 이용상태와 내부 상태, 실제 영업·공실 여부 등을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.24. 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰돼 96,040,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 근거가 없습니다. 게다가 공부상 판매시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·점유·시장성은 확인 후 판단이 핵심입니다.
